城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化視角下農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格研究.pdf

1、黨的十七屆三中全會提出的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，要求逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了平臺，在此市場中，符合土地利用總統(tǒng)規(guī)劃的非農(nóng)化農(nóng)用地將與國有土地享有同等權(quán)利進行自由流轉(zhuǎn)。而目前在我國土地管理制度中，主要以土地征用、土地用途管制來管理農(nóng)地非農(nóng)化工作，但管理績效不佳，導(dǎo)致我國農(nóng)地非農(nóng)化過程中一直存在一系列問題。例如：各地農(nóng)地非法非農(nóng)化現(xiàn)象嚴重、地區(qū)耕地保有量無法控

2、制在土地利用總體規(guī)劃下達的約束性指標內(nèi)、全國耕地總量逐漸逼近18億畝耕地紅線、征地補償標準無法保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益等。針對我國農(nóng)地非農(nóng)化及耕地保護工作中存在的問題，國內(nèi)學(xué)者借鑒國外相關(guān)先進經(jīng)驗，引入農(nóng)地發(fā)展權(quán)，并做出了大量研究，試圖解決我國農(nóng)地保護中存在的問題。本文在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，重點分析了適合中國國情的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格，為我國創(chuàng)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度、探討農(nóng)地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)以及解決農(nóng)地保護的相關(guān)問題提供了依據(jù)。
　　 本文

3、運用文獻閱讀法對國內(nèi)外相關(guān)研究成果進行總結(jié)評述，指出國內(nèi)外農(nóng)地發(fā)展權(quán)研究經(jīng)驗與不足，并提出本文探討農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格的主要內(nèi)容。文中分析了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的相關(guān)理論問題，包括農(nóng)地發(fā)展權(quán)的概念及特點、我國農(nóng)地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)立背景及意義、以及農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬與流轉(zhuǎn)。在農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格研究的理論基礎(chǔ)上，采用機會成本理論及資源環(huán)境經(jīng)濟學(xué)中資源環(huán)境總價值理論對農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格內(nèi)涵進行了分析，并指出農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格是農(nóng)用地變更為建設(shè)用地過程中的增值收益，在價值量上為農(nóng)

4、用地資源的機會成本與農(nóng)用地資源價格的差值，而農(nóng)用地資源價格包括農(nóng)用地市場價格與農(nóng)用地非市場價格兩部分。在深入分析農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格的影響因素后，重點闡述了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格構(gòu)成、定價思路及評估方法，以阿隆索土地競租理論為指導(dǎo)，分析了農(nóng)用地資源的機會成本，以資源環(huán)境總價值構(gòu)成分析了農(nóng)用地的市場價值以及農(nóng)用地的非市場價值。結(jié)合長沙大河西先導(dǎo)區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)實證，測算了研究區(qū)農(nóng)用地資源的機會成本、農(nóng)用地市場價格及農(nóng)用地非市場價格，確定其農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格為187