中國不動產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、不動產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)--REITs使普通的投資者以少量資金投資于不動產(chǎn)項(xiàng)目、分享投資收益成為可能。從本質(zhì)上來看，REITs不僅體現(xiàn)了金融產(chǎn)品方面的創(chuàng)新，也是制度創(chuàng)新的成果。REITs以穩(wěn)定的收益、與證券市場其他產(chǎn)品價格波動的低關(guān)聯(lián)性以及持續(xù)增長的紅利分配不斷鞏固并擴(kuò)大其在投資組合中的地位及份額。到目前為止，已經(jīng)有10多個國家擁有了REITs或是近似REITs的產(chǎn)品，國際金融領(lǐng)域

2、的競爭要求中國發(fā)展REITs。 從內(nèi)部來看，中國的不動產(chǎn)業(yè)是國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，但不動產(chǎn)領(lǐng)域的投融資長期以來依賴銀行的局面從未打破，債券、信托手段的融資規(guī)模較小，無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的需要。在金融產(chǎn)品的投資方面，中國擁有各種類型的潛在機(jī)構(gòu)投資者，且居民儲蓄存款余額規(guī)模巨大，這些都為REITs在中國的發(fā)展提供了良好的條件。盡管作過各種形式的嘗試，但是目前中國尚不具備真正意義的REITs。 在中國發(fā)展REITs，必須首先解決

3、以下三個方面的問題：一是參與主體的挖掘，二是投資方向的定位，三是運(yùn)營風(fēng)險的識別與規(guī)避。基于此，以REITs發(fā)展的時間序列為主線，從基金的募集到基金的經(jīng)營，本文依次研究了中國REITs運(yùn)行的資金融入機(jī)制，REITs的經(jīng)營機(jī)制以及在此過程中的風(fēng)險規(guī)避機(jī)制。就機(jī)構(gòu)投資者的培育，REITs的上市及先決條件，REITs的投資方向與圍度選擇，REITs運(yùn)行中的風(fēng)險規(guī)避策略等問題展開了討論。目前中國的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)做好了資金方面的準(zhǔn)備，但需要等待法律

4、層面的許可以參與REITs的建設(shè)。從合理運(yùn)營來看，權(quán)益型與抵押型REITs具有不同的盈利路徑，參與投資的方式靈活多樣，且物業(yè)投資的類型不囿于商業(yè)物業(yè)。而在風(fēng)險管理方面，鑒于REITs的運(yùn)行風(fēng)險主要集中在基金經(jīng)理人的道德風(fēng)險與逆向選擇風(fēng)險，REITs股票的價格波動風(fēng)險以及物業(yè)價值評估過程中的利率風(fēng)險，考慮采用不同的風(fēng)險規(guī)避策略加以應(yīng)對。次貸危機(jī)背景下中國REITS的風(fēng)險管理應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎原則。 論文提出利用REITs為中國保障性