房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的估值方法及影響因素研究——以Q公司和S公司并購(gòu)為例.pdf

1、并購(gòu)活動(dòng)中，企業(yè)價(jià)值的評(píng)估是并購(gòu)各方談判的核心因素，也是決定并購(gòu)能否成功的關(guān)鍵因素之一。并購(gòu)活動(dòng)中的企業(yè)價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估方法及影響估值的各種因素，一直是理論和實(shí)務(wù)界關(guān)注的課題，大部分研究主要是從財(cái)務(wù)角度對(duì)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)并購(gòu)企業(yè)的行業(yè)背景、市場(chǎng)趨勢(shì)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)注較少，對(duì)影響企業(yè)價(jià)值的重要因素缺乏分析。本文嘗試從更全面的角度對(duì)并購(gòu)活動(dòng)中企業(yè)價(jià)值的評(píng)估方法及影響因素進(jìn)行研究，以構(gòu)建更為完整的估值體系。
　　本文以筆者參與的S

2、公司與Q公司并購(gòu)項(xiàng)目作為案例，以案例分析的方法，結(jié)合案例背景、行業(yè)情況和企業(yè)并購(gòu)動(dòng)因、方式等，分析企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的選擇和影響估值的主要因素。S公司與Q公司均為房地產(chǎn)企業(yè)，S公司是民營(yíng)企業(yè)，位列中國(guó)地產(chǎn)50強(qiáng)，具備較大的規(guī)模和較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力，但受制于市場(chǎng)下滑，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，難以再拓展新的業(yè)務(wù)。Q公司是國(guó)有控股企業(yè)，擁有項(xiàng)目投資拓展的資源，可以較低的成本取得土地和資金。從戰(zhàn)略互惠的角度出發(fā)，S公司與Q公司希望將各自的地產(chǎn)業(yè)務(wù)評(píng)估

3、注入到新的合資公司（平臺(tái)公司），從而實(shí)現(xiàn)兩家公司并購(gòu)重組，但在并購(gòu)過(guò)程中，對(duì)估值方法和估值影響因素的判斷存在很大爭(zhēng)議，歷時(shí)半年多，最終達(dá)成共識(shí)。
　　本案例中主要運(yùn)用資產(chǎn)價(jià)值估價(jià)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型等對(duì)并購(gòu)雙方參與重組的各企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)影響雙方估值的重要因素展開(kāi)全面分析。通過(guò)評(píng)估方法的選擇和估值影響因素的分析，發(fā)現(xiàn)在并購(gòu)過(guò)程中，針對(duì)不同業(yè)務(wù)類型的企業(yè)和資產(chǎn)應(yīng)該選擇相適用的評(píng)估方法，而并購(gòu)中控制權(quán)、管理團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量、企業(yè)家精神