廈門商品住宅市場(chǎng)與政策研究.pdf

1、經(jīng)歷了25年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步由計(jì)劃走向市場(chǎng)，也遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律周期性運(yùn)轉(zhuǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)有效帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有重要的研究與實(shí)踐意義。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有必要從價(jià)值規(guī)律、供求關(guān)系的角度根本性研究其行情與波動(dòng)。隨著城市化進(jìn)程、城市人口的增長(zhǎng)以及作為投資性需求的增加，市場(chǎng)的有效需求在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民收入水平提高的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面；土地供給以及住房建設(shè)雖然逐年有所增加，但受供給的滯后

2、性影響，以及市場(chǎng)預(yù)期所帶來(lái)的超額需求，廈門住宅市場(chǎng)近年一定程度上處于非理性和不穩(wěn)定狀態(tài)。2004-2008年，廈門商品住宅成交量增長(zhǎng)146％；商品住宅銷售價(jià)格上漲210％；全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)436％。但2008年，廈門商品住宅成交量與上年同比下降66％。只有在未來(lái)根據(jù)市場(chǎng)需求推出持續(xù)穩(wěn)定的土地供應(yīng)以及具有前瞻性的宏觀政策，市場(chǎng)才能更加健康穩(wěn)定地發(fā)展。 回顧2004-2008年宏觀調(diào)控政策，調(diào)控政策從嚴(yán)控土地出讓到抑制投機(jī)，再到抑

3、制市場(chǎng)需求，其方向逐步由“治標(biāo)”轉(zhuǎn)向“治本”--調(diào)整市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾，然而由于宏觀調(diào)控政策的滯后性與累積作用，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)依然出現(xiàn)了在供需失衡矛盾下的大起大落。 本文從廈門--這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早較快、市場(chǎng)培育程度相對(duì)成熟的城市著眼，從市場(chǎng)的供需關(guān)系著手，回顧、分析了2004-2008年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況；并以供需理論總結(jié)、評(píng)估了2004年以來(lái)中央及地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效用及其問(wèn)題；同時(shí)分析、預(yù)期了2008年后