綠地集團(tuán)某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析.pdf

1、無論是在房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積還是在商品房銷售額中，住宅地產(chǎn)都是占據(jù)相當(dāng)大比重的。自去年開始房地產(chǎn)投資尤其是住宅項(xiàng)目的投資增速出現(xiàn)下降的趨勢，但基于我國實(shí)際可利用建設(shè)土地的總量（雖然我國國土面積幅員遼闊，但實(shí)際適宜居住和開發(fā)的土地面積有限）和土地政策現(xiàn)狀（第一是耕地面積18億畝的紅線不可動(dòng)搖，第二是地方政府釋放二土地控制比較嚴(yán)格）以及城鎮(zhèn)化（城鎮(zhèn)化進(jìn)程意味著大量農(nóng)村人口流向城市，目前我國的城鎮(zhèn)化率約56.1％，距離發(fā)達(dá)國家普遍8

2、0％以上的的城鎮(zhèn)化率還有不小的差距）。目前在住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的特征，那就是熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格漲勢不斷，尤其今年從一線發(fā)達(dá)城市擴(kuò)散到二線城市，并且預(yù)計(jì)這種趨勢在政府出臺(tái)局部調(diào)節(jié)措施后也很難能完全遏制。本質(zhì)上，造成這一特征的最主要原因就是人口流向具有優(yōu)勢資源的城市與具有優(yōu)勢資源城市日益緊張的土地供應(yīng)之間的矛盾。希望隨著政府調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場能夠逐漸回歸理性。在這樣的大趨勢下，任何一個(gè)住宅地產(chǎn)投資開發(fā)前，都需要做嚴(yán)格的收益

3、風(fēng)險(xiǎn)分析，在風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上使收益最大化。本文正是基于這樣的背景之下，以山東省一個(gè)二線城市的XX住宅地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其進(jìn)行投資分析，包括投資風(fēng)險(xiǎn)、投資可行性以及投資收益測算，旨在為住宅地產(chǎn)開發(fā)投資提供指導(dǎo)建議。本文的研究有助于更好的解讀國家公布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為住宅地產(chǎn)價(jià)格的制定提供理論依據(jù)，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)自身的發(fā)展與壯大，同時(shí)也有益于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更有益于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
　　本文主要采用了文獻(xiàn)研

4、究法、案例分析法以及定量分析法，得出以下結(jié)論:XX住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括:投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)，政策、自然環(huán)境、其他不可抗力因素、市場機(jī)會(huì)、原材料價(jià)格穩(wěn)定性、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，;前期階段的風(fēng)險(xiǎn)，借款期限、利率、匯率、融資方式、負(fù)債類籌資規(guī)模。建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)內(nèi)控制度、資金業(yè)務(wù)人員素質(zhì)、支付方式、機(jī)會(huì)成本及時(shí)間價(jià)值、資金使用效率、資本結(jié)構(gòu)、資金分配使用、資金供給;租售階段的風(fēng)險(xiǎn)，銷售時(shí)機(jī)、銷售價(jià)格、銷售合同、物業(yè)公司

5、選擇、物業(yè)費(fèi)收取。其中投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估值為0.3659，項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估值為0.3643，項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估值為0.313，項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估值為0.3199。
　　無論是從自身微觀特征，還是從市場前景分析，亦或是品牌效應(yīng)，XX住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在同行業(yè)中都是具有較大優(yōu)勢的，因此，其具備很強(qiáng)的投資可行性。本文關(guān)于投資測算，采用的是內(nèi)部收益率法，在對(duì)XX住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的成本以及銷售收入進(jìn)行明確預(yù)測后，利用現(xiàn)金流量表計(jì)算出項(xiàng)目內(nèi)