我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)EVA調(diào)整項(xiàng)目研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，也是支持國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，在投資需求的強(qiáng)力推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格一路走高，尤其是一二線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度令人咋舌，價(jià)格明顯超過了自住需求客戶的承受能力，房地產(chǎn)企業(yè)也被推到了風(fēng)口浪尖。在這個(gè)背景下，如何科學(xué)合理的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，以及引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展顯得至關(guān)重要。
　　經(jīng)濟(jì)增加值EVA是美國(guó)斯滕斯特公司提出的、基于對(duì)稅后營(yíng)業(yè)凈利

2、潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整并考慮產(chǎn)生這些利潤(rùn)所投入資本的資本成本（包括權(quán)益資本成本）之后得出的一種企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法，已在全球范圍內(nèi)受到廣泛推廣和應(yīng)用。我國(guó)國(guó)資委也于2010年在央企績(jī)效考核中引入EVA指標(biāo)并明確了其計(jì)算規(guī)則，但這種計(jì)算規(guī)則的不合理性也逐漸開始暴露。因?yàn)樵趯?shí)踐應(yīng)用方面，EVA的計(jì)算涉及100多個(gè)調(diào)整項(xiàng)目，其調(diào)整項(xiàng)目的選擇應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、按照一定的原則進(jìn)行，并沒有一套普遍使用的計(jì)算方法。對(duì)于業(yè)務(wù)復(fù)雜的房地產(chǎn)，這點(diǎn)也顯得尤為明顯

3、。
　　本文運(yùn)用理論分析與案例分析、定性論述與定量分析相結(jié)合的方法對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)EVA調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)行了總體研究。首先，本文根據(jù)目前已有的關(guān)于EVA調(diào)整項(xiàng)目的研究，從關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期利益的角度，還原房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素，將考核評(píng)價(jià)機(jī)制與房地產(chǎn)行業(yè)特性相結(jié)合，將EVA原始的調(diào)整原則與中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相結(jié)合，將房地產(chǎn)企業(yè)EVA調(diào)整項(xiàng)目分為四類，即:基于重復(fù)計(jì)算的EVA調(diào)整項(xiàng)目、不反應(yīng)實(shí)際的EVA調(diào)整項(xiàng)目、不反應(yīng)主營(yíng)業(yè)績(jī)的E

4、VA調(diào)整項(xiàng)目和基于可持續(xù)增長(zhǎng)關(guān)鍵因素的EVA調(diào)整項(xiàng)目，并對(duì)這四類調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整方法設(shè)計(jì)。其次，本文通過選取46個(gè)滬深兩市房地產(chǎn)上市公司2012-2015年間共4年的平行數(shù)據(jù)，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)模型，對(duì)基于可持續(xù)增長(zhǎng)關(guān)鍵因素的EVA調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)行適用性檢驗(yàn)并根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果得出我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)EVA調(diào)整框架。最后，本文采用案例分析方法對(duì)深圳市振業(yè)集團(tuán)2012-2013年的EVA進(jìn)行了計(jì)算分析及有效性檢驗(yàn)，以形象的說明以上調(diào)整方法帶來的實(shí)際效果。