商品住房期待權(quán)研究——以夫妻離婚時(shí)商品住房期待權(quán)的處理為中心.pdf

1、根據(jù)民事權(quán)利成立的要件是否全部具備，民事權(quán)利可以分為既得權(quán)利與期待權(quán)。期待權(quán)是一項(xiàng)與完整權(quán)利、既得權(quán)利相對稱的權(quán)利，是處于向既得權(quán)過渡階段的權(quán)利，是一項(xiàng)不完整的權(quán)利、未來的權(quán)利以及動(dòng)態(tài)性與靜態(tài)性相結(jié)合的權(quán)利。但期待權(quán)具備了權(quán)利的“預(yù)先效力”，具有權(quán)利的獨(dú)立機(jī)能，因此也就具有對抗、處分和形成的效力，可以轉(zhuǎn)讓和分割。 期待權(quán)一般產(chǎn)生于非即時(shí)性交易過程中。商品住房的買賣是典型的非即時(shí)性交易，受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得制度即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更

2、、轉(zhuǎn)讓和消滅登記生效規(guī)則的約束，商品住房的交易從合同的訂立、合同履行到買受人取得房屋所有權(quán)為一個(gè)漸進(jìn)的過程，買受人往往不能在交易的即時(shí)取得所有權(quán)。買受人在未取得所有權(quán)之前，因合同的履行，其取得一定的法律地位后，如進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記或接受了售房人的交付的情況下，其權(quán)利狀態(tài)是否仍為合同債權(quán)，離婚訴訟中對當(dāng)事人買受商品住房取得的這種權(quán)利狀態(tài)下的財(cái)產(chǎn)利益是否可以分割處理?本文試用期待權(quán)的一般理論，圍繞這一問題展開討論。 筆者認(rèn)為：商品

3、住房買受人在其取得所有權(quán)之前，因不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記或接受交付，在相當(dāng)程度上可以對抗出售人和第三人，對于將來所有權(quán)的取得獲得了確切的法律地位，具備了期待權(quán)的構(gòu)成要件，因而構(gòu)成了對其所購住房所有權(quán)的期待權(quán)。其取得的這個(gè)期待權(quán)象其他期待權(quán)一樣具有可處分、可轉(zhuǎn)讓和可分割的權(quán)能。因而，在離婚訴訟中，對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的商品住房的期待權(quán)是可以分割處理的，通過對期待權(quán)的分割處理，以明確其將來所有權(quán)的歸屬。 最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻

4、法>若干問題的解釋(二)》第21條，關(guān)于對尚未取得所有權(quán)的房屋一概不予分割的規(guī)定忽視了商品住房買受人期待權(quán)的存在，對當(dāng)事人已經(jīng)取得的期待權(quán)不予分割處理在實(shí)體和程序上都有違法理，且存在可能導(dǎo)致紛爭不斷，損害一方或雙方乃至第三人利益等諸多弊端。因此，該解釋關(guān)于對離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)的商品住房不予分割處理的制度設(shè)計(jì)是不可取的。 離婚時(shí)，對于當(dāng)事人已經(jīng)取得的房屋所有權(quán)的期待權(quán)的分割，主要涉及三個(gè)問題，一是商品住房期待權(quán)的歸屬；二是給予未