論商品房按揭風(fēng)險(xiǎn)與法律防范.pdf

1、一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度，尤其是住宅經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)力的再生產(chǎn)具有重要影響。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重為20-30％。所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50％以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3-8％，占固定資產(chǎn)形成總值的20-30％。從我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，發(fā)達(dá)國(guó)家相距甚遠(yuǎn)，由此可見，今后加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度已勢(shì)在必然。 在

2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，銀行作為融資中介主體，只有同時(shí)向房產(chǎn)商和住房消費(fèi)者提供銀行信貸業(yè)務(wù)，才能促進(jìn)信貸資金的良性循環(huán)，并分散風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。如銀行只向房產(chǎn)商提供貸款，信貸資金就不能進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，使風(fēng)險(xiǎn)增高，因?yàn)閺膬r(jià)值規(guī)律的角度分析，商品房作為商品，包含價(jià)值形成的過程，又包括價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程。商品房被生產(chǎn)出來以后，如不進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，就會(huì)形成空置，這種產(chǎn)品便代表了巨額的資金積壓，資金不能盡快收回，利息成本的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不斷增

3、高。如果資金因銷售受阻而無法收回，必然造成呆帳，因此，只有使商品房進(jìn)入最終消費(fèi)領(lǐng)域，投入的資金才能順利收回。 目前，我國(guó)的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務(wù)，有的地方還比較成功。隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴(kuò)大，“按揭”這個(gè)詞越來越頻繁地出現(xiàn)在報(bào)紙、雜志、新聞以及人們的口頭上。但是，按揭在我國(guó)還是個(gè)新事物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗(yàn)，按揭方面的制度也不健全，現(xiàn)行的法律又沒有作出明確的規(guī)定或界定，這就給實(shí)際操作帶來很大不便，也容易產(chǎn)生糾紛。但有一點(diǎn)可

4、以肯定，住房按揭業(yè)務(wù)如能順利開展，必將使房產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)新的、巨大的增長(zhǎng)點(diǎn)，并能帶動(dòng)其他行業(yè)的快速發(fā)展。因此，對(duì)住房按揭進(jìn)行研究有必要。 按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。我國(guó)商品房按揭過程中各方主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同