住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力研究.pdf

1、自英國(guó)工業(yè)革命以來(lái),遍及全球的城市化浪潮方興未艾,工業(yè)化——城市化——人口膨脹——房荒,已經(jīng)成為各國(guó)發(fā)展共同面臨的問(wèn)題。物以稀為貴,住宅短缺必然加劇房?jī)r(jià)的上漲,房?jī)r(jià)的上漲又會(huì)致使相當(dāng)一部分人喪失購(gòu)房能力。現(xiàn)代社會(huì),住宅租賃越來(lái)越成為人們的現(xiàn)實(shí)選擇。相對(duì)于住宅出租人來(lái)說(shuō),住宅承租人處于弱勢(shì)地位。各國(guó)民事立法基于對(duì)承租人弱勢(shì)地位的考慮,普遍對(duì)住宅租賃做了特別規(guī)定,特別是賦予了承租人租賃權(quán)對(duì)抗第三人的效力。但同時(shí)也引起了學(xué)術(shù)界對(duì)住宅租賃權(quán)性質(zhì)

2、的爭(zhēng)議,由此導(dǎo)致對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗效力認(rèn)識(shí)的不同。本文以這種該爭(zhēng)議為切入點(diǎn),結(jié)合國(guó)內(nèi)外理論研究和立法經(jīng)驗(yàn),試圖對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗效力做一個(gè)比較全面的認(rèn)識(shí)。
　　本文共分為四個(gè)部分,約三萬(wàn)余字。
　　第一部分為“房屋租賃與住宅租賃權(quán)概述”。本部分就房屋租賃及其分類、住宅租賃權(quán)概念和性質(zhì)做了簡(jiǎn)單介紹,指明本文要探討的住宅租賃權(quán)及其對(duì)抗效力問(wèn)題僅就住宅房、城市房屋和私有房屋的租賃而言,而不包括非住宅房、農(nóng)村房屋和公有房屋的租賃及其相關(guān)問(wèn)題

3、。住宅租賃權(quán)性質(zhì)之爭(zhēng)的代表性觀點(diǎn)是債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)、債權(quán)物權(quán)化說(shuō),本文采債權(quán)物權(quán)化說(shuō)觀點(diǎn)。
　　第二部分為“住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力概述”。本部分包括住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力含義、賦予住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力的原因、住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力與用益物權(quán)效力以及住宅租賃權(quán)具備對(duì)抗效力的條件等四個(gè)方面。住宅租賃權(quán)與用益物權(quán)只有一步之隔,實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)化的法律機(jī)制是物權(quán)類型和內(nèi)容法定化。住宅租賃權(quán)基于合同產(chǎn)生和存在,其具備對(duì)抗效力要求租賃合同合法有效。住宅租賃權(quán)具有對(duì)

4、抗第三人的效力,因此須為一定的公示為他人知曉。住宅租賃權(quán)公示方式的學(xué)說(shuō)主要有交付主義、交付且占有主義及登記主義三種。本文采住宅租賃權(quán)登記對(duì)抗主義。我國(guó)現(xiàn)行的租賃合同登記制度既不是合同的生效要件,也不具備租賃權(quán)的公示功能。
　　第三部分為“住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力規(guī)則”。本部分對(duì)住宅租賃權(quán)對(duì)抗效力的三大規(guī)則即所有權(quán)變動(dòng)不破租賃、他物權(quán)設(shè)立與實(shí)現(xiàn)不破租賃和承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了探討。住宅所有權(quán)變動(dòng)不破租賃經(jīng)歷了從買(mǎi)賣(mài)擊破租賃到買(mǎi)賣(mài)不破租賃再到

5、所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的發(fā)展過(guò)程,所有權(quán)變動(dòng)不破租賃在性質(zhì)上屬于出租人的變更,發(fā)生原租賃合同在承租人與受讓人之間當(dāng)然繼續(xù)的法律效力。他物權(quán)設(shè)立與實(shí)現(xiàn)不破租賃的范圍應(yīng)因是否妨礙承租人對(duì)租賃物的占有使用收益而異。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與其他權(quán)利可能存在權(quán)利競(jìng)合,當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)尊重物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,優(yōu)先保護(hù)共有人的利益;當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與善意買(mǎi)受人所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí),誰(shuí)優(yōu)先保護(hù)?不能一概而論,應(yīng)當(dāng)從出賣(mài)人是否有處分