在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用租金收益法的簡要分析

1、- 1 - 在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用租金收益法的說明與分析在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用租金收益法的簡要說明與分析一、 概述收益法的理論依據(jù)是效用原理，根據(jù)該原理，房地產(chǎn)的價值可 以通過其未來的效用（即可取得的凈收益）來估算。評估時，對房 地產(chǎn)的效用如果主要依據(jù)其租金水平來確定，該評估方法一般可稱 為租金收益法。租金作為房地產(chǎn)市場價格的反映比較直觀、容易理 解，應(yīng)該說，采用租金收益法評估房地產(chǎn)價格的理論與市場基礎(chǔ)都 比較全面，租金收益法應(yīng)該是

2、一種比較恰當?shù)脑u估房地產(chǎn)價值方法 之一。目前，房地產(chǎn)投資市場比較活躍，而房地產(chǎn)租賃市場比較平 穩(wěn)，在這種情況下，評估人員運用租金收益法得出的房地產(chǎn)評估結(jié) 果往往存在與市場客觀價值不一致甚至相悖的情況。以下擬從評估 程序、適用條件、參數(shù)確定等方面對此進行簡要說明與分析。二、 租金收益法評估程序采用租金收益法評估房地產(chǎn)價值時，評估人員應(yīng)該對委估房地 產(chǎn)及其周邊房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查看，并至少執(zhí)行下述程序。對房地產(chǎn)租賃市場進行調(diào)查了解，確定委估房地

3、產(chǎn)的租金水 平。根據(jù)確定的租金水平對委估房地產(chǎn)能夠帶來的年度總收益進行 估算。對委估房地產(chǎn)空置損失與租金收款損失進行估算。 從總收益中減去空置損失與租金收款損失得出有效總收益。 對年度費用進行估算，從有效總收益中減去年度費用得出凈收 益。選取合適的折現(xiàn)率（資本化率） ，根據(jù)年金現(xiàn)值公式計算得出委 估房地產(chǎn)的價值。三、 應(yīng)用租金收益法的前提條件如果房地產(chǎn)預(yù)期租金水平、房地產(chǎn)維持與出租成本費用、收益 期限可以估算，且該房地產(chǎn)租賃經(jīng)營風險可以

4、估計，則一般可以采 用租金收益法確定房地產(chǎn)評估值。如果房地產(chǎn)給權(quán)利人帶來的無形舒適條件或好處更為重要時， 或者房地產(chǎn)租賃市場與房地產(chǎn)交易市場聯(lián)系不緊密時，一般不宜采 用租金收益法確定房地產(chǎn)評估值。四、 租金的選擇- 3 - 在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用租金收益法的說明與分析基礎(chǔ)折現(xiàn)率==社會平均報酬率+行業(yè)特有風險報酬率社會平均報酬率=無風險報酬率+社會平均風險報酬率行業(yè)特有風險報酬率=行業(yè)風險報酬率-社會平均報酬率折現(xiàn)率=基礎(chǔ)折現(xiàn)率

5、+個別風險報酬率折現(xiàn)率=無風險報酬率+社會平均風險報酬率+行業(yè)特有風險報酬率+個別風險報酬率Î Þ · ç Ï Õ ± ¨ ³ ê  ÊÉ ç » á ƽ ¾ ù · ç Ï Õ ± &

6、#168; ³ ê  ÊÉ ç » á ƽ ¾ ù ± ¨ ³ ê  ÊÕ þ ² ß · ç Ï Õ¾ ­ Ó ª · &

7、#231; Ï ÕÆä Ë û · ç Ï ÕÐ Ð Ò µ Ì Ø Ó Ð · ç Ï Õ ± ¨ ³ ê Â Ê基礎(chǔ)折現(xiàn)率Ð Ð 

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10、#179; ê Â ÊÕ Û Ï Ö Â Ê無風險報酬率一般依據(jù) 5-10 的長期國債平均收益率確定。 如果預(yù)期租金水平本身考慮了通貨膨脹的因素，則折現(xiàn)率構(gòu)成 中還應(yīng)該包括預(yù)計的通貨膨脹率。折現(xiàn)率又稱還原利率，也可以根據(jù)同類資產(chǎn)的年金化年度凈收 益與售價的關(guān)系比較確定。八、 特殊情況處理對存在租約的委估房地產(chǎn)，如果選擇市場租金，應(yīng)該考慮違約 成本或

11、費用。如果土地取得方式不是出讓取得的，應(yīng)該考慮土地取得方式差 異帶來的額外成本，或扣除應(yīng)該剔除的相關(guān)收益。如果是租賃方式 取得的土地，年度總費用中應(yīng)該考慮土地租金；如果是劃撥方式取 得的土地，有效總收益中應(yīng)該剔除上繳國家的土地收益，實際操作 中可以考慮在視同出讓取得土地方式的評估值中扣除土地出讓金。對于房屋尚存壽命年限低于土地法定剩余使用年限的房地產(chǎn)， 一般應(yīng)該依據(jù)根據(jù)房屋尚存壽命年限確定租金收益帶來的價值，再 考慮房屋報廢后土地法定剩