模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)評估市場法中的應(yīng)用研究.pdf

1、近年來，我國相繼對土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了改革，初步形成了房地產(chǎn)市場，與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動也日趨頻繁，房地產(chǎn)評估在這樣的大環(huán)境下應(yīng)運而生。其中，由于市場比較法較其它評估方法原理簡單易懂，并且在評估過程中更能直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，這些特點使其在眾多的評估方法中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，同時也得到國際評估界的認(rèn)可。1999年，我國出版的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定:“在有條件的地方必須應(yīng)用市場比較法來評估土

2、地或房地產(chǎn)價格”。
　　本文對市場比較法的應(yīng)用原理，應(yīng)用步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場比較法在我國評估實務(wù)過程中存在的主要問題和難點，主要如下：交易實例的隨意選擇;因素修正的主觀性、不完備性;綜合價格求取缺乏科學(xué)的依據(jù)等。同時還介紹了理論界研究的其他幾種目前所采用的數(shù)學(xué)評估模型應(yīng)用于市場比較法中的基本原理及其存在的問題，包括層次分析法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法、空間分析法等。
　　本文探討了模糊數(shù)學(xué)在市場比較法中的應(yīng)用并進(jìn)行案

3、例分析。在現(xiàn)有房地產(chǎn)評估理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合模糊理論的最新研究成果，將模糊數(shù)學(xué)相關(guān)理論成功引入了市場比較法。首先是應(yīng)用模糊理論中的貼近度和擇近原則，遵照交易實例質(zhì)量、數(shù)量的要求進(jìn)行交易實例的選擇，然后對傳統(tǒng)模型中一直存在如戶型、朝向、樓層、裝修等定性特征因素隸屬度的確定和權(quán)重求解等問題提出了新的算法;另外，運用該方法確定各特征因素的修正系數(shù)，提高了修正精度;在求取綜合價格時采用“指數(shù)平滑法”，結(jié)合選取交易實例時求出的貼近度，使權(quán)重與貼近度