就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析

1、就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系來講，一個(gè)是提供服務(wù)收取管理費(fèi)，一個(gè)是享受服務(wù)支付管理費(fèi)，二者應(yīng)該是一種比較單純的合作關(guān)系。然而，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準(zhǔn)也進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。在物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。近幾年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《物權(quán)法》激發(fā)了廣大業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情

2、和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢頭。這類糾紛主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費(fèi)糾紛1業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)用業(yè)主因種種原因，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主

3、可以行使與對(duì)方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)。2因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致的糾紛?，F(xiàn)在的小區(qū)在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對(duì)此不聞不問，很多

4、業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡介：某物業(yè)公司，從2009年1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物業(yè)管理服務(wù)。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自2009年1月起，王先生未向物業(yè)公司繳納過物業(yè)費(fèi)、以及代收費(fèi)共計(jì)18354.77元及滯納金4211.16元。王先生稱，欠費(fèi)是事實(shí)，但數(shù)額不清楚，沒交費(fèi)的原因是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問題，地面、墻體有裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在

5、售房時(shí)承諾要奉獻(xiàn)一個(gè)全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認(rèn)為物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的，他所購買的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，該公司與物業(yè)公司法定代表人均為蔡某。據(jù)此，王先生認(rèn)為二者是一體，物業(yè)公司理應(yīng)對(duì)王先生的房屋質(zhì)量問題加以解決。評(píng)析：物業(yè)公司稱，房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理沒關(guān)系，該質(zhì)量問題均是室內(nèi)自用設(shè)施及王先生自用部位的問題，在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，超過質(zhì)保期應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)，與物業(yè)無關(guān)。另外物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)與房屋質(zhì)量不是同一法律關(guān)系，