個人如何投資房地產(chǎn)

1、08財(cái)政 3115,2024/3/23,1,個人如何投資房地產(chǎn),2024/3/23,2,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資概述,在目前眾多個人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動。,2024/3/23,3,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹

2、對實(shí)業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項(xiàng)目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。,2024/3/23,4,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資的類型,從房地

3、產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。,2024/3/23,5,08財(cái)政 3115,從房地產(chǎn)投資形式的角度,直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。 包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。間接投

4、資 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。 具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。,,2024/3/23,6,08財(cái)政 3115,從房地產(chǎn)投資的用途角度,地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。住宅房地產(chǎn)投資 投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)

5、營。商業(yè)房地產(chǎn)投資 主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔(dān)的風(fēng)險也較大。投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等。工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。,,2024/3/23,7,08財(cái)政 3115,從房地產(chǎn)投資的經(jīng)營角度,出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)

6、租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的?；旌闲头康禺a(chǎn)項(xiàng)目 以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。,,2024/3/23,8,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資的目的：就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。,,,個人購買房地產(chǎn)動機(jī),,現(xiàn)金流量收益,,避稅收入,,銷售收益,2024/3/23,,消費(fèi),2024/3/23,9,

7、08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,,5,2,3,4,2024/3/23,1,資金流動性差，變現(xiàn)性也較差,購買力水平下降，會影響對房地產(chǎn)的消費(fèi)水平,受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策影響,信息不對稱所造成的風(fēng)險,2024/3/23,10,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng),1、個人資金實(shí)力及租賃市場分析 房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實(shí)力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 其次在投資

8、前要在對租賃市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對租賃市場有一定的把握，避免投資的盲目性。市場價格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機(jī)是否成熟。,2024/3/23,11,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng),2、房產(chǎn)投資品種的選擇 目前供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等； 一般來說，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長時，投資商業(yè)用房

9、甚至是公寓都會有較好的回報(bào)； 與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值也會比較穩(wěn)定。,2024/3/23,12,08財(cái)政 3115,,購買住宅基本因素： 位置、環(huán)境、配套、開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、小區(qū)規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、朝向、樓層、住房檔次、售價、戶型設(shè)計(jì)商鋪投資基本因素： 了解城市以及道路規(guī)劃、考察商鋪具體位置的特性、計(jì)算投資回報(bào)率、進(jìn)行適度風(fēng)險投資、堅(jiān)持長期投資、檢查商鋪品質(zhì)寫字樓投資

10、基本因素： 地段要好，最好是市中心的黃金區(qū)域、計(jì)算投資回報(bào)率、瞄準(zhǔn)客戶群、調(diào)查入戶率、檢查配套,2024/3/23,13,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng),3、購置投資型房產(chǎn)時應(yīng)考慮全面 綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。,2024/3/23,14,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng),4、購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作 即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購

11、買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。 隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機(jī)遇。,2024/3/23,15,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng),5、個人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險問題 如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就

12、會被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。 因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風(fēng)險的承受力和規(guī)避風(fēng)險的能力。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40％。,2024/3/23,16,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,1、審時度勢，把握時機(jī) 樓市的發(fā)展存在周期性，加強(qiáng)對市場的調(diào)查研究，正確判斷

13、樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī)。在合適的時機(jī)，以相對較低的價格介入有升值潛力的房產(chǎn)。,就那棟房，我要了！,2024/3/23,17,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,2、考察地段，充分了解 在落實(shí)投資前，對目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要，考察內(nèi)容包括三個方面： 第一、了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來的規(guī)劃； 第二、了解目標(biāo)房產(chǎn)的升值潛力； 第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動

14、情況，核算年回報(bào)率。,2024/3/23,18,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,3、保障收益，避免空置 如寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，但其較容易受市場大環(huán)境影響，如金融危機(jī)、住宅泡沫爆破、股市大幅波動等。這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn)。因而具有長期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，保障收益、避免空置最為關(guān)鍵。,2024/3/23,19,08財(cái)政 3115,房

15、地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,也可向房地產(chǎn)投資方面的專家咨詢，獲取專業(yè)意見，可以有效地維護(hù)投資者投資的穩(wěn)健性，降低風(fēng)險，獲得較高的收益。,4、審慎選房，咨詢專家 投資樓市除時機(jī)和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品種，例如房改房、拍賣房，不同的品種有不同的升值空間。,2024/3/23,20,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,“不要將雞蛋放在一個籃子里”，通過投資組合來分散非系統(tǒng)性風(fēng)

16、險。,5、平衡投資，長短結(jié)合 投資樓市收益豐厚但資金回收周期長，因此投資者要正確評估自己的投資承受能力，可以選擇長線投資和短線操作并行。,2024/3/23,21,08財(cái)政 3115,房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險、獲得收益的建議,6、合理選擇區(qū)域回避樓市過熱區(qū)域，止步于熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)片區(qū)，房價升速過快、升幅過大、投資者比例過高、“炒房炒股”成為一種城市文化和生活時尚的城市，遠(yuǎn)離那些城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未“脫貧”、城市文化落后、城市產(chǎn)業(yè)過度依賴外部