房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理字號(hào)選擇:大中小作者:唐維模宋世高日期：20120118來(lái)源:中國(guó)稅網(wǎng)在具體實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常容易將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用相互混淆，從而帶來(lái)稅收上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，并于當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除。計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的

2、一定比例扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，是組成商品房的計(jì)稅成本。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額依法在企業(yè)所得稅前扣除，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用還可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)，并且還可以作為20%加計(jì)扣除的基數(shù)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何歸集，以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何分?jǐn)偅粌H直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時(shí)還直接影

3、響著土地增值稅的計(jì)算。本文擬就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理及其與土地增值稅和企業(yè)所得稅之間的差異進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（[1993]財(cái)預(yù)字第6號(hào)）規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生

4、的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。”由此可見(jiàn)，土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、

5、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等?！睆耐恋卦鲋刀惣捌髽I(yè)所得稅各自對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用范圍的表述看，土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，但這并非意味著工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)不能在土地增值稅前扣除，因?yàn)橥恋卦鲋刀愔辛信e的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目并非是窮盡了所有，其中有一個(gè)“等”字作為兜底。借款費(fèi)用是組成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的一項(xiàng)重要內(nèi)容?，F(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款

6、費(fèi)用》規(guī)定：對(duì)于需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費(fèi)用（含專(zhuān)門(mén)借款和一般借款費(fèi)用）應(yīng)當(dāng)予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房屬于存貨范疇，并且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房要達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)，一般都要經(jīng)過(guò)一年以上時(shí)間，所以，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房而發(fā)生的借款費(fèi)用一般應(yīng)當(dāng)予以資本化。根據(jù)相關(guān)性原則，對(duì)于多個(gè)成本核算對(duì)象發(fā)生的借款費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)在不同成本核算對(duì)象中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7、借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷(xiāo)、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三款的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象為2個(gè)以上的情況下，應(yīng)當(dāng)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”作為一級(jí)會(huì)計(jì)科目設(shè)置。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的成本，但由于不能清晰地歸入某個(gè)成

8、本對(duì)象，因而需要將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”作為過(guò)渡會(huì)計(jì)科目，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記人各個(gè)成本對(duì)象下的“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”二級(jí)科目，期末“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目無(wú)余額。只有一個(gè)成本核算對(duì)象而發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，則直接記入“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行，企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資

9、”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方。舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部獨(dú)立核算單位在2011年5月份共發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600元，發(fā)生時(shí)的會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600貸：銀行存款（或應(yīng)付工資等）41600該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月各成本對(duì)象實(shí)際發(fā)生的直接成本520000元，確定的成本對(duì)象為3個(gè)，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B

10、的直接成本為240000元，配套設(shè)施直接成本為80000元。假設(shè)間接費(fèi)用采取直接成本法分?jǐn)?，由此?jì)算5月份各成本對(duì)象應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：商品房A：41600200000520000=16000（元）；商品房B：41600240000520000=19200（元）；配套設(shè)施：4160080000520000=6400（元）。具體會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本A16000開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本B19200開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)