房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務處理探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期費用帳務處理探討一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他一般企業(yè)相比，具有開發(fā)建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等經(jīng)營特點。對建設期間所發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等前期費用的帳務處理方法。歸納起來，有如下兩種：一是將前期費用作為期間費用，并在損益表中體現(xiàn)；二是將前期費用記入“遞延資產(chǎn)”，待實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入后，再予以結轉。兩種方法，各有其理論依據(jù)。哪種方法更加合理，不妨從以下幾個方面作些比較。（1）配比性原則。該原則要求：一個會

2、計期間內(nèi)的各項收人和與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認、計量。它包括收入和費用發(fā)生在因果聯(lián)系意義上的配比，也包含在時間意義上的配比。在尚未取得任何收入之前，就將已經(jīng)發(fā)生的各項前期費用（有的甚至數(shù)額較大，如利息支出）列入損益類科目進行核算，將出現(xiàn)某些會計期間，只有支出無收人，某些會計期間則有可能收入巨大，支出卻很小的不合理現(xiàn)象。這種帳務處理方法，不管是在因果關系上，還是在時間關系上，都不符合配比性原則。而在實現(xiàn)銷售收入后

3、再結轉損益，并體現(xiàn)盈虧的處理方法，正是遵循了收入與費用的配比性原則。（2）收益性與資本性支出劃分原則。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的收益性支出，應列入損益表，計人當期損益，以正確計算當期的經(jīng)營成果；發(fā)生的資本性支出，則應列人資產(chǎn)負債表，作為資產(chǎn)的增加來處理，以真實地反映企業(yè)的財務狀況。將管理費用作為期間費用列入當期損益，因此項費用發(fā)生的經(jīng)常性、持續(xù)性有其合理的一面。但把發(fā)生數(shù)額較大的財務費用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用往往都是數(shù)額較大）、銷售費

4、用一并計入當期損益，有其不妥之處。因此，將前期費用作為資本性支出列入資產(chǎn)負債表，相對而言，更具合理性。（3）企業(yè)所得稅的征收和繳納?！妒┕?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》第八章第六十八條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補。下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。對前期費用的帳務處理方法不同，將會造成企業(yè)所得稅負擔的不同，并在一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展和國家稅金的征收。例如某房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設周期超過5年，那么，將前期費用作為期間費用，計人各期損益的做法，就有可能會使該企業(yè)前幾年的虧損額得不到正常彌補。這也將給國家稅收的征繳產(chǎn)生一定的影響。二、實踐中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期費用的帳務處理，在上述兩種方法的基礎上，又存在一些差異。有的企業(yè)將從籌建開始，到實現(xiàn)首筆銷售收入為止，所發(fā)生的前期費用土地開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租

6、而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用

7、可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)

8、成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目

9、，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（二）土地開發(fā)成本項目的設置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；