灰色模型在房地產(chǎn)投資項目決策過程中的應用研究.pdf

1、投資決策是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，它直接影響著項目開發(fā)的風險程度及投資收益的大小。房地產(chǎn)投資具有高風險和高不確定性的顯著特征。房地產(chǎn)投資的失敗不但影響到經(jīng)營企業(yè)的生存和發(fā)展，甚至會影響到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，提高房地產(chǎn)管理機構宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投資決策的科學性是十分必要的。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的升級，開發(fā)商及決策者在定性決策研究的基礎上，迫切需要一些更科學、更準確的投資決策的理論與方法。 灰色系統(tǒng)理論是一種研究少

2、數(shù)據(jù)、貧信息、不確定問題的新方法。它是以“部分信息已知，部分信息未知”的“小樣本”、“貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對象，主要通過對“部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價值的信息，實現(xiàn)對系統(tǒng)運行行為、演化規(guī)律的正確描述和有效監(jiān)控。 本文將灰色系統(tǒng)理論引入房地產(chǎn)投資項目的決策過程中，從房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的角度出發(fā)，總結并借鑒各行業(yè)的研究成果，建立其相應的灰色數(shù)學模型就房地產(chǎn)投資涉及的主要決策內(nèi)容進行分析。其中運用的方法有：灰色關聯(lián)度分析、

3、GM(1，1)預測模型、灰色聚類決策和灰色關聯(lián)決策。 本文首先從房地產(chǎn)投資的含義，特征和基本原則談起，重點分析了房地產(chǎn)投資決策的目標、類型、決策方法、決策特點和步驟，并對房地產(chǎn)投資的風險問題進行了簡單介紹。然后建立相應的灰色決策模型，并把模型應用到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中(即山西瑞馳房產(chǎn)公司——萬柏林區(qū)西渠路項目)，來驗證把灰色模型應用到房地產(chǎn)投資項目的決策過程中的可行性。本文的研究成果主要有： 1、山西瑞馳房產(chǎn)公司在擬開發(fā)

4、的項目前期要對房地產(chǎn)市場進行預測分析，針對此問題，文中應用灰色關聯(lián)分析法對影響太原市房地產(chǎn)需求量的各因素進行分析，從而選出其最關鍵因素；然后在分析的基礎上，應用GM(1，1)預測模型對可供選擇的四個區(qū)域的銷售量和銷售價格進行預測。 2、在對四個區(qū)域的銷售量和銷售價格預測的基礎上，結合其他區(qū)域評價指標，首次應用灰色聚類決策模型對可供瑞馳房產(chǎn)公司選擇的四個投資開發(fā)區(qū)域進行決策分析，最后選擇一個最適合開發(fā)的區(qū)域。 3、選定開發(fā)