杭州地區(qū)個人住房貸款風(fēng)險問題研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　　（20_ _屆）</b></p><p>　　杭州地區(qū)個人住房貸款風(fēng)險問題研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 金融學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>

3、</p><p>　　近年來，由于我國房地產(chǎn)市場迅速擴張，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也快速增長。但是，由于轉(zhuǎn)軌時期宏觀政策變動頻繁，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動較大，以及銀行和貸款企業(yè)之間存在的信息的嚴(yán)重不對稱，項目選擇，開發(fā)商資質(zhì)等諸多因素使得開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險越來愈大，因此銀行必須掌握多方面的信息，隨時監(jiān)測相關(guān)信息的變化，并分析變化對開發(fā)貸款的影響。</p><p>　　本文以杭州地區(qū)為研究對象，通過

4、對杭州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和特點進(jìn)行分析，重點對杭州房地產(chǎn)市場上個人住房貸款運作中所表現(xiàn)出的風(fēng)險問題及其產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入分析，發(fā)現(xiàn)杭州的個人住房貸款業(yè)務(wù)目前存在貸款總額節(jié)節(jié)攀升，各貸款品種發(fā)展不均衡，貸款質(zhì)量呈惡化趨勢，住房高空置率和惡意炒房現(xiàn)象增多，樓市變動，增加還貸壓力等問題。并且就其產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析，從而在此基礎(chǔ)上提出了防范風(fēng)險的具體措施。</p><p>　　關(guān)鍵詞：個人住房貸款；貸款風(fēng)險；防范措施<

5、;/p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Recently, with the increasing expansion of real estate markets, the development loan scale in real estate has been enlarged rapidly. Meanwhile, due to

6、 the frequent changes in macro-economic policies in transformation between the banks and enterprises, the development loam is at great risk and the adverse loan rate remains high crisis. If no effective measures are to b

7、e taken to prevent and control the risks. If no effective measures are to be taken to prevent and control the risks. And also fina</p><p>　　字典 - 查看字典詳細(xì)內(nèi)容</p><p>　　In this paper, Hangzhou’s area

8、as the research object, and through the present situation of the real estate market in Hangzhou and characteristics are analyzed, the key on the real estate market in Hangzhou personal housing loan operation which appear

9、s in the risk of problems and the reasons for the thorough analysis, found that Hangzhou’s personal housing loan business at present total loans creeping up, and each loan varieties development imbalance, loan quality tr

10、end of worsening, housing hig</p><p>　　Keywords: personal housing loan; business; risk; prevention; measures</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 個人住房貸款風(fēng)險概述1</p><

11、p>　　1.1 信用風(fēng)險1</p><p>　　1.2 融資風(fēng)險1</p><p>　　1.3 銀行的流動性風(fēng)險2</p><p>　　1.4 利率風(fēng)險2</p><p>　　1.5 貸款中的操作風(fēng)險3</p><p>　　2 杭州地區(qū)個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀與特點4</p><p&g

12、t;　　2.1 貸款總額節(jié)節(jié)攀升4</p><p>　　2.2 各貸款品種發(fā)展不均衡，存在潛在風(fēng)險4</p><p>　　2.3 貸款質(zhì)量呈惡化趨勢5</p><p>　　2.4 住房高空置率和惡意炒房現(xiàn)象增多6</p><p>　　2.5 樓市變動，增加還貸壓力7</p><p>　　3杭州地區(qū)個人住房貸款

13、風(fēng)險的產(chǎn)生原因8</p><p>　　3.1銀行內(nèi)部管理不善8</p><p>　　3.1.1 缺乏風(fēng)險管理意識9</p><p>　　3.1.2 業(yè)務(wù)操作流程有待完善9</p><p>　　3.1.3 風(fēng)險識別不及時，不準(zhǔn)確9</p><p>　　3.1.4 風(fēng)險管理技術(shù)和方法仍需改進(jìn)10</p&g

14、t;<p>　　3.2 缺乏完善的法規(guī)10</p><p>　　3.3 擔(dān)保機制不健全11</p><p>　　3.4 個人信用制度不完善11</p><p>　　4 關(guān)于杭州個人住房貸款風(fēng)險問題的對策12</p><p>　　4.1 加強銀行自身管理12</p><p>　　4.2 建立健全的

15、個人住房貸款的法律體系14</p><p>　　4.3 建立個人住房貸款的擔(dān)保機制14</p><p>　　4.4 建立良好的個人信用制度14</p><p><b>　　結(jié) 論15</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)16</b></p><p>　　致

16、 謝錯誤!未定義書簽。</p><p>　　個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。近年來，由于我國房地產(chǎn)市場迅速擴張，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也快速增長。但是，由于轉(zhuǎn)軌時期宏觀政策變動頻繁，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動較大，以及銀行和貸款企業(yè)之間存在的信息的嚴(yán)重不對稱，項目選擇，開發(fā)商資質(zhì)等諸多因素使得開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險越來愈大，因此銀行必須掌握多方面的信息，隨時監(jiān)測相關(guān)信息的變化，并分析變化對開發(fā)貸款的

17、影響。</p><p>　　1 個人住房貸款風(fēng)險概述</p><p><b>　　1.1 信用風(fēng)險</b></p><p>　?。?）貸款人的信用風(fēng)險</p><p>　　從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從

18、而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。 </p><p>　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)投資與銀行信貸資金存在較高關(guān)聯(lián)度，開發(fā)商的管理和經(jīng)營一旦出現(xiàn)風(fēng)險，必然會嚴(yán)重影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的安

19、全乃至整個銀行體系的穩(wěn)健運行。開發(fā)商“假按揭”風(fēng)險會是銀行面對以下風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行?！凹侔唇摇笔狗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入高財務(wù)杠桿風(fēng)險中。銀行面臨債券懸空的風(fēng)險。</p><p>　?。?）虛假按揭的風(fēng)險</p><p>　　一方面，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型的行業(yè)。另一方面，在不同銀行按揭貸款，在一定程度上增大了銀行貸款風(fēng)險。根據(jù)一些銀行的內(nèi)部調(diào)查，假按揭

20、風(fēng)險已經(jīng)逐漸成為銀行個人住房貸款中危害最大，發(fā)生頻率最高的風(fēng)險之一。無論是別墅，高檔住宅，還是經(jīng)濟(jì)適用房項目，都可能存在假按揭。假按揭是對銀行和誠實的借款人都具有重大不利印象。</p><p><b>　　1.2 融資風(fēng)險</b></p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)

21、開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風(fēng)險收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。住房貸款最終的還款保證是借款人所購的房產(chǎn)，房價的確定是早期的，受買賣雙反等多種因素的制約，未必能真實反映住房的實際價值。于此同時，對于周期較長的抵押貸款，抵押物的價值很容易受到社會上不同方面的影響而發(fā)生難以預(yù)測的變化，特別是在房地產(chǎn)動蕩的情況下，造成房地產(chǎn)不足以抵債的情況，使銀行對于抵押房產(chǎn)無法處理。&

22、lt;/p><p>　　1.3 銀行的流動性風(fēng)險</p><p>　　流動性風(fēng)險的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)種的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏融入現(xiàn)金的手段和渠道。根據(jù)國際經(jīng)驗，銀行的資產(chǎn)負(fù)債在期限和規(guī)模結(jié)構(gòu)上要保持相對的平衡，并且中長期貸款在銀行資產(chǎn)中所占比例越高，對銀行的資金流動影響越大，而住房貸款如果達(dá)到全部貸款的30%就有可能對銀行的資金流動性帶來威脅。從國

23、內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，一方面短期存款構(gòu)成了銀行信貸資金的主要來源，據(jù)統(tǒng)計，短期存款占到了銀行負(fù)債規(guī)模的70%以上，活期存款的期限一般僅為幾個月，最長期限甚至達(dá)到了30年，由此形成中長期貸款卻沒有與之相匹配的資金來源做支持。</p><p><b>　　1. 4 利率風(fēng)險</b></p><p>　　對于商業(yè)銀行的個人貸款客戶而言，利率風(fēng)險是貸款利率變動導(dǎo)致貸款

24、還款金額的變動，從而影響個人還款能力的風(fēng)險。目前，我國絕大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款，當(dāng)貸款利率上升時，借款人每月的還款金額和還款總額將會增加，還款壓力增大。即便目前市場上比較少見的固定利率貸款業(yè)務(wù)，其貸款利率相對較高，同樣存在著利率風(fēng)險。例如，當(dāng)貸款利率下降時，采用固定利率貸款的借款人就不劃算了。從表1可以看出從2007年至2008年基準(zhǔn)利率有些下調(diào)，而2009年至2010年基準(zhǔn)利率上升，關(guān)注利率變動，可以降低貸款風(fēng)險。<

25、/p><p>　　表1 杭州地區(qū)有關(guān)存貸款基準(zhǔn)利率變動情況表</p><p>　　資料來源：商業(yè)銀行基準(zhǔn)利率表</p><p>　　1.5 貸款中的操作風(fēng)險</p><p>　　從操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件

26、。除了自然災(zāi)害及意外事件造成住房的損壞外，購房者對住房使用不當(dāng)，維修保養(yǎng)不及時也會造成房屋使用壽命的縮短和很多無形的損耗。而后者是無法通過保險而避免的，他有很多不確定的風(fēng)險損失，在貸款時很難準(zhǔn)確預(yù)算，因此難以有效防范，一旦債務(wù)人違約，那么銀行將面臨抵押物處理的風(fēng)險。我國現(xiàn)在還沒有一個成熟的拍賣市場，銀行扣留的房產(chǎn)不能通過市場拍賣。</p><p>　　2 杭州地區(qū)個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀與特點</p>

27、<p>　　2.1 貸款總額節(jié)節(jié)攀升</p><p>　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。它的規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增張，在整個國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。杭州地區(qū)貸款總額節(jié)節(jié)攀升。2008年至2009年開發(fā)貸款總額大幅度提高，從2008年個人住房貸款的7634.2億元，升至2009年8536.7億元。2008年個人住房貸款在總貸款總額中占

28、 78.73%， 2009年個人住房貸款在總貸款總額中占83.74%，</p><p>　　表2 杭州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額（億元）</p><p>　　資料來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)</p><p>　　2.2 各貸款品種發(fā)展不均衡，存在潛在風(fēng)險</p><p>　　目前杭州大多數(shù)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的品種隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展日益豐富，初步形成了以

29、個人住房貸款為主題，汽車消費貸款，綜合消費貸款，教育助學(xué)貸款等多種貸款品種組成的貸款業(yè)務(wù)體系。其中包括個人住房貸款，汽車貸款，一般消費貸款，助學(xué)貸款和其他貸款。從圖2可以看出，杭州地區(qū)個人住房貸款處于絕對地位。截止到2010年，個人住房貸款占貸款總額的78%。</p><p>　　表3 杭州地區(qū)銀行主要個人業(yè)務(wù)比率</p><p>　　資料來源：杭州地區(qū)商業(yè)銀行個人業(yè)務(wù)簡介</p&g

30、t;<p>　　圖1 杭州地區(qū)個人住房貸款品種比重</p><p>　　資料來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)</p><p>　　2.3 貸款質(zhì)量呈惡化趨勢</p><p>　　據(jù)杭州市四家國有商業(yè)銀行統(tǒng)計，2008年，不良貸款余額為1321689億元，不良貸款率為7.27%，2009年，不良貸款余額為1338590億元，不良貸款率為7.27%，，至2010年末，

31、杭州市四大行業(yè)銀行開發(fā)貸款余額已高達(dá)150.0626億元，不良貸款率為8.02%，且不良貸款成上升趨勢。見圖表：</p><p>　　表4 杭州地區(qū)四家國有商業(yè)銀行不良貸款合計</p><p>　　資料來源：杭州統(tǒng)計信息網(wǎng)</p><p>　　2.4 住房高空置率和惡意炒房現(xiàn)象增多</p><p>　　隨我經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，杭州地區(qū)房地產(chǎn)價格也快速

32、上漲，此時涌現(xiàn)了大量“炒房”群體，即借助銀行信貸資金參與房地產(chǎn)市場交易達(dá)到盈利的目的這些房地產(chǎn)投機商在多家銀行申請貸款，而且這種類型的貸款期限短，額度大，依賴性強，但是一旦利率和房地產(chǎn)價格有較大波動時，房價損失會大于資金投入和違約成本，那么房地產(chǎn)的住房抵押貸款的擔(dān)?；A(chǔ)就會被削弱，借款人就會選擇理性違約，銀行此時就會面臨信用風(fēng)險。杭州地區(qū)的房屋空置率高和惡意炒房的情況屢見不鮮，調(diào)查者不止一次地通過“讀水表”、“曬黑燈”、“數(shù)空調(diào)”、“查

33、物業(yè)”等手段來調(diào)查空置房。據(jù)調(diào)查，還有杭州五城區(qū)57萬戶商品房中有3萬戶“零水表”的消息，樓盤黑率達(dá)60%，商品房空管率約為30%。具體調(diào)查情況如下：</p><p>　　表5 杭州空置房民間調(diào)查</p><p>　　資料來源：浙江在線網(wǎng)</p><p>　　國際上一般認(rèn)為，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為危險區(qū)；空置率在20%以

34、上，為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。在寸土寸金的杭州市中心已出現(xiàn)“空房管家”，竟然有182套房子閑置了10多年。182套房子中，有175套是拆遷安置用房。</p><p>　　最近，中國政府最近出臺多項措施抑制杭州和全國各地的投機，杭州房產(chǎn)成交量大幅下降，中介驚慌失措，購房者頓時停止購房。隨著越來越多普通居民被排擠在樓市外，社會壓力逐漸增大。</p><p>　　2.5 樓市變動，增加還貸壓力<

35、/p><p>　　借款人借款時因高估自己未來的還款能力，實際還款時，收入不足以支付銀行貸款。再者，個人住房貸款期限長，并且按年浮動利率政策，使得借款人在借款時對國家經(jīng)濟(jì)運行形勢，利率變化和自我從事行業(yè)未來發(fā)展前景的盈利能力缺少基本判斷，最終促使難以償還貸款，被迫違約。2010年4月份開始，國家房產(chǎn)新政策出臺，樓市急轉(zhuǎn)之下，許多炒房者都被套住，一邊每個月要付高額的房貸，一邊又要應(yīng)付每月租房的租金，最后賣掉房子來套現(xiàn)。除

36、上述問題外，一些作為“新杭州人”的白領(lǐng)階層在杭州買房，平時的工資都拿去還貸，其中有些白領(lǐng)階層買房目地是自己居住，但是其實他們并不需要這么大的房子，面臨這樣的還貸壓力，萬一失業(yè)，就不足以償還貸款，也會被迫將房子賣掉。</p><p>　　3杭州地區(qū)個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生原因</p><p>　　3.1銀行內(nèi)部管理不善</p><p>　　管理風(fēng)險是由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而

37、產(chǎn)生的風(fēng)險。而銀行辦理貸款過程中，都或多或少存在一系列的問題，比如不良貸款率僅為0.26%的廣東發(fā)展銀行杭州分行，被學(xué)者稱贊為創(chuàng)造了中國銀行史上極低的不良貸款率。但在這一被譽為“一群從未干過銀行的‘門外漢’”創(chuàng)造的諸多“奇跡”背后，卻有企業(yè)揭發(fā)說廣發(fā)行杭州分行“設(shè)局”、“設(shè)套”、“坐莊”，把不良貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了企業(yè)，目前已有數(shù)家企業(yè)陷入官司，甚至破產(chǎn)，這些也是由于銀行內(nèi)部控制不完善，貸款管理力度不夠。法律意識不強。近年來，銀行法律意識有

38、所改善，但在日常操作過程中，未能深層次地探討，研究細(xì)節(jié)問題，尤其是個人住房貸款。</p><p>　　除這些問題外還有貸款前調(diào)查不嚴(yán)格，受理個人住房貸款時，對資信評估不充分等問題。房地產(chǎn)開發(fā)商為自身利益，倉促建設(shè)項目,五證不全，給銀行造成潛在風(fēng)險，個人開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力不強，負(fù)債較多，可能會造成爛尾或半吊子工程。</p><p>　　對于貸款前期，銀行往往不夠深入調(diào)查，對以上問題有所忽視，為貸

39、款留下很大隱患。杭州地區(qū)盡管房貸一直被各家銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但隨著房貸政策緊縮，以及美國次貸危機不見好轉(zhuǎn)的實例之下，杭州各大銀行紛紛繃緊了房貸這根弦。但是在目前銀行的實際操作中，房貸審查這道重要關(guān)口仍存在一些隱患，讓個別投機者有漏洞可鉆。2010年7月份的時候，某購房者L先生自述，杭州樓市當(dāng)時一片紅火，于是他就隨便找了家公司開了個收入證明。實際上，一直以來都有一些月收入不高的客戶因為擔(dān)心在緊縮銀根環(huán)境下貸款不易，通過偽造高收入證明來申請

40、房貸。</p><p>　　炒房者逾期還貸，政策比較“寬”，2007年下半年，杭州地區(qū)很多因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多。幾乎所有的案件都是銀行當(dāng)原告，借款人當(dāng)被告，而結(jié)果基本上都是借款人敗訴、銀行把關(guān)不嚴(yán)，監(jiān)管尺度比較松，是帶來潛在違約風(fēng)險的一個重要原因。還有個重要原因是個人資信評估制度尚未建立，還款能力難以衡量。雖然在估計個人還款能力評估時，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶工資，收入證明，但真實性，

41、有效性的還款能力的好壞，很難主觀去評定。</p><p>　　3.1.1 缺乏風(fēng)險管理意識</p><p>　　沒有統(tǒng)一的風(fēng)險管理認(rèn)知。近幾年杭州地區(qū)個人住房貸款發(fā)展快速，銀行在業(yè)務(wù)規(guī)模、產(chǎn)品體系、經(jīng)營管理上都有著不俗的表現(xiàn)，但各行對風(fēng)險管理沒有一個統(tǒng)一的認(rèn)識。個人住房貸款業(yè)務(wù)已發(fā)展多年，在這么多年的運作中必然會有不同的經(jīng)驗與教訓(xùn)，但是銀行卻沒有很好地把不同的經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行整合總結(jié)，使之不能

42、反過來更加清楚地識別風(fēng)險。雖然銀行在風(fēng)險管理的方向上已經(jīng)有了一些思想觀念、價值標(biāo)準(zhǔn)、行為標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，但這些并沒有上升到銀行風(fēng)險管理文化上 ，對風(fēng)險管理文化的不慎重視，風(fēng)險管理文化培育尚在起步階段。</p><p>　　3.1.2 業(yè)務(wù)操作流程有待完善</p><p>　　雖然杭州各商業(yè)銀行都已經(jīng)制定了較為完善的個人住房貸款業(yè)務(wù)的操作流程，但隨著業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的加強，業(yè)務(wù)操作流程有待完善：

43、</p><p>　?。?）個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營的集約化和規(guī)?；讲桓?lt;/p><p>　　從個人住房貸款的特點來說，他的對象是個人，具有對象分散，貸款金額小，貸款筆數(shù)多等特點，如果不實現(xiàn)集約化和規(guī)?；墓芾恚y以實現(xiàn)收益水平的提高和風(fēng)險管理的加強。從杭州地區(qū)來看，大部分銀行都利用網(wǎng)點優(yōu)勢采用撒網(wǎng)式營銷方式，一般的支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，一般儲蓄所，分理處也可以受理，集約化水平較

44、低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險意識薄弱，對個人住房貸款的風(fēng)險管理帶來了風(fēng)險影響，潛存著一定的風(fēng)險隱患。</p><p>　?。?）個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離</p><p>　　個人住房貸款中的審貸分離不僅包括人員的分離，也包括機構(gòu)的分離。以杭州地區(qū)國有四大商業(yè)銀行為例，對于法人貸款除了采取質(zhì)押方式擔(dān)保的貸款以外，支行階層均沒有審批權(quán)，而對于個人住房貸款，出于業(yè)務(wù)發(fā)展的原因，支行

45、一般都具有一定的審批權(quán)，使得支行既承擔(dān)了貸款營銷，又承擔(dān)了審批和貸款管理的職責(zé)，由于單一機構(gòu)利益目標(biāo)的一致性，即使個人住房貸款由多個人分別進(jìn)行調(diào)查，審查和審批，也很難避免操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。</p><p>　　3.1.3 風(fēng)險識別不及時，不準(zhǔn)確</p><p>　　由于人力和技術(shù)的制約，風(fēng)險管理的自動化、系統(tǒng)化不高，距國際一流銀行的風(fēng)險管理，仍有一大段距離。在進(jìn)行基層行的管理時，由于半徑

46、過長，傳導(dǎo)機制不完善，大大削弱了風(fēng)險識別控制能力。</p><p>　　風(fēng)險管理的先進(jìn)技術(shù)與方法還有很多空白之處，風(fēng)險量化管理薄弱，對信用風(fēng)險的管理只停留在定性分析和幾個簡單的模型上。一些個人信貸業(yè)務(wù)的辦理，還是要通過專家的判斷來進(jìn)行風(fēng)險的分析和決策。</p><p>　　3.1.4 風(fēng)險管理技術(shù)和方法仍需改進(jìn)</p><p>　　個人住房貸款具有同質(zhì)性的特點即業(yè)務(wù)

47、特性比較接近，這就要求在業(yè)務(wù)和管理上能實現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并不意味著所有方面全部一致，而是指在操作管理的基本框架，技術(shù)等方面是一致的，而從我國商業(yè)銀行實踐操作看，這方面還是十分薄弱的：</p><p>　　一是業(yè)務(wù)操作和管理技術(shù)比較落后，杭州地區(qū)對個人住房貸款的核算和管理基本停留在分地區(qū)集中管理的基礎(chǔ)上。一些技術(shù)較為薄弱的商業(yè)銀行甚至還處于手工核算管理階段，難以有效防范操作風(fēng)險。</p>

48、<p>　　二是定向判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方面還非常薄弱。</p><p>　　三是對各種風(fēng)險的防范缺乏有效的措施。由于外部環(huán)境制約，目前商業(yè)銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段和方法比較匱乏，如項目風(fēng)險，由于現(xiàn)行法律的問題，對銀行的責(zé)權(quán)保護(hù)有限。又如抵押物風(fēng)險，由于包括抵押登記，銷售登記，抵押物拍賣，評估等方面制度的不完善，造成商業(yè)銀行很難有效的保護(hù)自身利益。</p>&l

49、t;p>　　3.2 缺乏完善的法規(guī)</p><p>　　（1）制度不健全，銀行資產(chǎn)缺乏保護(hù)</p><p>　　住房市場的發(fā)展，住房抵押貸款市場的完善，都必須有相應(yīng)的法規(guī)和法制得以保障，而至今在這方面法律制度還很不完善，我國目前關(guān)于該方面的制度大多還停留在規(guī)章上，還沒有上升到法律的高度，使得住房貸款風(fēng)險難以獲得強而有力的保障。再加上現(xiàn)有的規(guī)章制度數(shù)量有限，而且宏觀指導(dǎo)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其對

50、個貸業(yè)務(wù)在操作方面的指導(dǎo)意義。對于違約行為的制裁也沒有明確的法律法規(guī)。我國實施了《中國人民國城市房地產(chǎn)管理法》，《城市商品房預(yù)售管理法》，但是這些并不完善，同樣杭州市并不是沒有針對本市情況開發(fā)新的制度，《杭州創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)租賃住房保障制度》也是最新開發(fā)的制度，但是總體都存在缺陷。</p><p>　?。?）住房抵押貸款政策的調(diào)整促使銀行信用風(fēng)險增大</p><p>　　我國房地產(chǎn)金融發(fā)展相對較晚

51、，并且我國還正處于轉(zhuǎn)軌時期，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個人住房消費的市場化，社會化程度日益提高，住房實物分配制取消后貨幣補貼長期不到位。為了緩解政府財政壓力，解決住房問題，國家積極鼓勵銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，但在政府沒有對住房消費信貸提供貼息或政府擔(dān)保的情況下，無形給銀行增加了巨大的壓力。2011年杭州地區(qū)住房抵押貸款政策收緊，貸款利率上浮10%~15%，將會造成市場價值20萬以下小戶型難申請住房抵押貸款。</p><p&g

52、t;　　3.3 擔(dān)保機制不健全</p><p>　　在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，社會化的抵押擔(dān)保和保險制度是防范金融風(fēng)險的基礎(chǔ)。而杭州地區(qū)缺乏與此相關(guān)的專門機構(gòu)，也缺乏規(guī)范的專業(yè)化的社會保險，擔(dān)保制度。個人住房貸款風(fēng)險的防范僅僅依靠銀行的內(nèi)部控制和借款人誠信程度來實現(xiàn)，一方面力量有限，另一方面缺少專業(yè)水準(zhǔn)，很難實現(xiàn)有效降低個人住房抵押貸款風(fēng)險的目標(biāo)。</p><p>　　3.4 個人信用制度不完

53、善</p><p>　　對于目前來說，杭州政府組織的個人信用體系建設(shè)剛起步，社會化獨立的信用評估機制尚未形成，從而很難對個人信用狀況做出準(zhǔn)確評價。為了減少風(fēng)險，銀行不得不抬高個人住房貸款的門楷，因此制約了個人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。另外，完善的房地產(chǎn)金融體系是體現(xiàn)住房金融風(fēng)險的預(yù)警，實施住房金融監(jiān)管和制定住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃的基本要求，但是由于人民銀行管理能力和全面研究有限，很難建立起一套規(guī)范全面的宏觀監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)?，F(xiàn)

54、杭州市出臺了《杭州市個人信用信息征集和使用管理辦法》來評價個人信用。</p><p>　　4 關(guān)于杭州個人住房貸款風(fēng)險問題的對策</p><p>　　4.1 加強銀行自身管理</p><p>　　銀行必須從自身角度出發(fā)，只有將每個環(huán)節(jié)都管理好，才能提高管理水平，降低風(fēng)險。措施如下：</p><p>　?。?）建立和完善個人住房貸款中心功能，努

55、力擁有良好的中介服務(wù)</p><p>　　在操作過程中，要做到合法有效。簡化申辦程序，實行委托律師代辦個人住房貸款審查，規(guī)范貸款經(jīng)營，在條件成熟時，可以簽訂銀行與產(chǎn)權(quán)部門在期限抵押登記上的合作協(xié)議，規(guī)避貸款經(jīng)營風(fēng)險。對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的專職客戶經(jīng)理，強化責(zé)任落實，專職專辦。在個人住房貸款中心里集中受理個人消費貸款的業(yè)務(wù)，專設(shè)的客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)搜集客戶的信息，進(jìn)行貸前調(diào)查，提交給風(fēng)險管理部門審核。在這過程中，資料的真

56、實性的責(zé)任落到了客戶經(jīng)理上，雖然會給客戶經(jīng)理一定的壓力，但也能更好的保證貸前調(diào)查的落實。在貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理同樣要進(jìn)行款項的跟蹤，關(guān)注款項是否能正?；貧w。在整個流程下，其實客戶與客戶經(jīng)理形成了配比關(guān)系，也更加容易進(jìn)行溝通，在一定程度上也有著防范和化解風(fēng)險的的作用?？蛻艚?jīng)理專職專辦的特點，提升了自身的專業(yè)能力，也為提升了信貸的風(fēng)險管理力度。</p><p>　　（2）建立嚴(yán)密的貸款操作流程</p>

57、<p>　　堅持貸前審查，貸款的時候?qū)徟蛛x的原則，每個部分的職責(zé)要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風(fēng)險和道德風(fēng)險，使各個環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。堅持貸款和管理分離，貸款部門和管理部門做好內(nèi)部管理。堅持分級限額原則，嚴(yán)防超額房貸現(xiàn)象。貸前管理：在受理借款人的申請報告后，對消費貸款申請人及申請報告進(jìn)行了一系列較嚴(yán)格的審核，包括消費貸款的申請者所提供詳細(xì)完備的資料，如貸款的目的、用途、數(shù)額、種類；申請者的信用等級及收入情況、

58、年齡、職業(yè)、還款計劃、抵押品的價值、保證人情況等。有時還需提供銀行認(rèn)為有必要的其他材料等等，從而來判斷此次借款的合法性、安全性、贏利性。貸中管理：貸中管理分為審查和審批。審查是最重要的風(fēng)險監(jiān)控關(guān)口，審查借款人的用款前提條件、貸款期限和用途、放款進(jìn)度、有關(guān)賬戶審查、提款申請書和借款憑證等，信貸工作人員要嚴(yán)格遵照風(fēng)險管理部門所批復(fù)的意見，落實批準(zhǔn)條件、完善相關(guān)的手續(xù)。審批根據(jù)分級授信的原則，要經(jīng)過審貸委員會集體討論后才能進(jìn)行審批。在貸中管理

59、中，嚴(yán)格遵守程序，審查、審批相分離。貸后管理：對逾期不能正常歸還的個人消費貸款，分別采取提醒、催收和訴訟的方式。同時按期根據(jù)個人消費貸款的風(fēng)險</p><p>　?。?）抵押物的認(rèn)真審核</p><p>　　房貸前對抵押物認(rèn)真審核，各個房地產(chǎn)交易中心開通房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢抵押權(quán)的業(yè)務(wù)，各銀行可有償通過專線查詢手續(xù)是否辦妥。要確保個人住房貸款檔案資料的準(zhǔn)確完整。這里有兩方面需要審核：一方面是合作

60、的房地產(chǎn)開發(fā)商，另一方面是對借款人具有明確的審批標(biāo)準(zhǔn)。借款人應(yīng)為具有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定收入，有真實的購房意圖，具有完全民事行為能力的自然人。</p><p>　　（4）需要有專業(yè)知識的專門人</p><p>　　我國住房金融業(yè)務(wù)起步較晚，各銀行的房地產(chǎn)信貸部，個人住房信貸部的專門人才比較少，與這相關(guān)的部門中人才更是缺乏，所以應(yīng)當(dāng)加強專業(yè)知識，法律的培訓(xùn)，不斷提高各個從業(yè)人員的素質(zhì)，減少人為風(fēng)險

61、。一是對行內(nèi)的工作人員，特別是信貸人員進(jìn)行風(fēng)險管理知識的教育培訓(xùn)，讓其理解風(fēng)險管理的重要性，成為具備“德”與“能”的高素質(zhì)團(tuán)隊。二是讓風(fēng)險管理責(zé)任滲透到每個崗位、每個部門和工作環(huán)節(jié)中，并融為員工的工作態(tài)度和工作習(xí)慣，在日常工作中流露出自然而然的狀態(tài)。三是合理的風(fēng)險管理的激勵機制，即獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣，讓信貸人員有了明確個人的奮斗目標(biāo)，充分發(fā)揮信貸人員在風(fēng)險管理方面的主動性、積極性和創(chuàng)造性，把風(fēng)險管理提升到長效機制。</p>

62、<p>　?。?）建立客戶篩選機制</p><p>　　確保客戶具有真實的購房行為與良好的還款能力。重點開發(fā)風(fēng)險低，潛力大的客戶。個人消費貸款，從名稱上就可以看出這項業(yè)務(wù)所針對的對象是個人，基數(shù)最大的個人。而個人消費貸款業(yè)務(wù)中最大的風(fēng)險是信用風(fēng)險，選擇信用好的客戶在一定意義上不僅降低了銀行的風(fēng)險，同時也增加發(fā)銀行的業(yè)務(wù)量。一般可供選擇的客戶有三類：一是在讀的大學(xué)生，一般有較高的文化素質(zhì)，同時他們的父母

63、、家庭能提供一定的擔(dān)保，在將來可以會成為較小康的人群；二是從事金融、外貿(mào)、教育、醫(yī)療、電信、計算機等行業(yè)的有較高文化素質(zhì)的年輕人。三是工薪水平高、福利條件高的公務(wù)員、大型公司的管理人員，失業(yè)的風(fēng)險低。銀行應(yīng)該加大對這些人群的營銷力度，增加贏利點。</p><p>　　4.2 建立健全的個人住房貸款的法律體系</p><p>　　“執(zhí)行難，變現(xiàn)難”是銀行行使抵押權(quán)時普遍遇到的問題，如果國家見

64、建了一套健全的法律體系。如在個人住房按揭貸款方面，應(yīng)進(jìn)一步完善抵押，拍賣制度，簡化手續(xù)，提高效率。可以通過以下兩方面措施來達(dá)到此目的：一是盡快完善配套合法的個人住房按揭貸款；二是銀行應(yīng)該在辦理個人住房按揭過程中盡量規(guī)避一些風(fēng)險。對于低收入居民的第一套住房貸款，購買小戶型，低總價住房的第一套貸款都應(yīng)該謹(jǐn)慎，必要時可以降低貸款成數(shù)，或追加擔(dān)保物。在辦理個人住房按揭貸款過程中，可要求抵押物所在地進(jìn)行強制公證，一旦發(fā)生違約，可直接向法院申請執(zhí)行

65、。</p><p>　　4.3 建立個人住房貸款的擔(dān)保機制</p><p>　　銀行可以就貸款抵押物價值為標(biāo)的，要求借款人向保險公司投保住房抵押財產(chǎn)保險。保險的種類有很多，比如可以建議增加有房地產(chǎn)開發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責(zé)任保險：有借款人或銀行投保的以借款人信用為標(biāo)的，銀行為第一受益人的保證保險，由銀行每月就個人住房貸款按比例繳納保險金，當(dāng)然，這種保險計算起來也比較麻煩，但是一旦出

66、現(xiàn)風(fēng)險，銀行可以直接向保險公司索保，把貸款風(fēng)險控制到最低限度。</p><p>　　4.4 建立良好的個人信用制度</p><p>　　良好的個人信用制度是控制風(fēng)險的一起前提和保證，但是在目前的情況來看，還沒有一個完整的個人信用制度。切實可行的方法是建立以政府部門為領(lǐng)導(dǎo)，銀行系統(tǒng)為主體，社會中介機構(gòu)為輔助的多層次個人信用調(diào)查體系，讓信息使用者能對被查詢?nèi)说馁Y產(chǎn)，信用，健康等設(shè)計還款能力和風(fēng)

67、險承受能力進(jìn)行全面評估。逐步建立全社會范圍內(nèi)的完整的個人信用體系。還可以建立個人信用監(jiān)控系統(tǒng)，從單位信用和道德約束著手，逐步過渡到一個人信用為主的法律約束信用體系。完善個人信譽法律環(huán)境和技術(shù)手段。再者可以逐步建立和擴展個人基本賬戶制度，使居民個人的存儲支出情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，從而加強資金的監(jiān)管和信息反饋。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p&

68、gt;　　個人住房貸款業(yè)務(wù)在國外已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，而對于中國而言還處于起步階段，從國內(nèi)國外研究現(xiàn)狀來看，研究的內(nèi)容較多停留在文字上，對于某一地區(qū)的實地研究較少。本人通過對杭州地區(qū)個人住房貸款業(yè)務(wù)的研究，可以便于更加理解個人住房貸款業(yè)務(wù)，也更加了解杭州地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀。根據(jù)前面的分析可以得出以下結(jié)論：</p><p>　　銀行建立好良好的管理體系，加強自身建設(shè)。本文結(jié)合杭州地區(qū)個人住房貸款業(yè)務(wù)的問題，分析得出銀行必

69、須從自身角度出發(fā)，只有將每個環(huán)節(jié)都管理好，才能提高管理水平，降低風(fēng)險。嚴(yán)密的貸款操作流程，專門知識的專門人，房貸前對抵押物認(rèn)真審核都是降低風(fēng)險的好措施。</p><p>　　建立良好的個人住房貸款體系，配備專業(yè)專用的個人消費信貸客戶經(jīng)理。該中心是集中辦理個人消費貸款業(yè)務(wù)，客戶經(jīng)理專職辦，全程跟進(jìn)每一筆消費貸款的各個環(huán)節(jié)。</p><p>　　加強與第三方的合作，減少貸款損失。將個人消費貸款

70、與保險公司的有關(guān)險種、產(chǎn)品組合起來運作，實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。一旦借款人發(fā)生意外，不能償還貸款時，銀行就可以以受益人身份向保險公司進(jìn)行索賠，從而降低了因借款違約而造成的損失。</p><p>　　但縱觀全文，還有很多不足之處，首先由于較難取得具體以往數(shù)據(jù)，在尋求過程中費了較多的時間和經(jīng)歷，再者對于數(shù)據(jù)分析也較為欠缺，在此基礎(chǔ)上還是尚待進(jìn)一步研究的。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)

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