基于內(nèi)生貨幣供給視角的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格畸高研究.pdf

1、20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，特別是1998年國(guó)家取消實(shí)物分房，推行住宅商品化、住房分配貨幣化以后，隨著人均可支配收入的快速增加、城市化進(jìn)程的加快、人口集中度的提高，從普通人乃至整個(gè)社會(huì)都對(duì)房地產(chǎn)傾注了前所未有的熱情，巨大的市場(chǎng)需求拉動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以驚人的速度發(fā)展了起來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并在高位繼續(xù)上揚(yáng)。與此同時(shí)，受?chē)?guó)外金融危機(jī)歷史和亞洲金融危機(jī)的影響，理論界和業(yè)界展開(kāi)了曠日持久的激烈討論，房地產(chǎn)泡沫論與非泡沫論之爭(zhēng)難解難分。拋開(kāi)爭(zhēng)論的

2、是與非，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，不容忽視的是，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升離不開(kāi)金融擴(kuò)張，金融危機(jī)的發(fā)生也通常以房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌為導(dǎo)火索，二者之間的關(guān)系就像“城門(mén)”與“魚(yú)池”，一方的穩(wěn)定發(fā)展依賴于另一方的良好運(yùn)行，而一旦一方由于不確定因素?cái)_亂了其發(fā)展軌跡，則勢(shì)必通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制殃及另一方。特別是在經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，房地產(chǎn)價(jià)格的上升極易導(dǎo)致市場(chǎng)的非理性繁榮，而且在房地產(chǎn)和金融兩個(gè)市場(chǎng)的共同作用下，大有進(jìn)一步擴(kuò)張之勢(shì)。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間相互依

3、存、相互滲透、相互融合的關(guān)系，決定了貨幣供給量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互作用。一方面，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的間接融資，房地產(chǎn)的供給和需求各因素的相互作用可以獲得相應(yīng)的貨幣供給的支持，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。另一方面，在抵押信用經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)作為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)抵押品，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)改變房地產(chǎn)抵押品的價(jià)值，從而影響貨幣供給量。可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供給量之間是一種共生作用機(jī)制(武康平、皮舜、魯桂華，2004)，即貨幣供給量增長(zhǎng)→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→貨幣供給

4、量增長(zhǎng)…，如此循環(huán)往復(fù)，反之亦然。 從國(guó)外特別是我國(guó)金融體系現(xiàn)狀來(lái)看，銀行仍是金融系統(tǒng)的主體，以銀行為主體的間接融資體系仍是各行業(yè)資金流量的主要來(lái)源，銀行在貨幣供給過(guò)程中居于基礎(chǔ)性地位，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，大部分仍主要來(lái)自于銀行信貸，所以，本文對(duì)于貨幣供給與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究主要集中在銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系方面。從國(guó)內(nèi)外發(fā)生金融危機(jī)國(guó)家和地區(qū)的典型案例中可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸的無(wú)限擴(kuò)張往往在危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)積聚過(guò)程中扮演了不可