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文檔簡介
1、住房反向抵押貸款是一種全新的養(yǎng)老方式,其含義是老年人(借款人)以自有住房為抵押向貸款機(jī)構(gòu)貸款,等到合同到期或老年人離世時貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)。這種方式可以前提變現(xiàn)固化在房地產(chǎn)中的價值,解決“現(xiàn)金窮人、房子富人”的問題,實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目的。隨著我國人口老齡化水平的逐漸加深和家庭人口結(jié)構(gòu)的變化,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老等養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足養(yǎng)老需求。我國在21世紀(jì)初引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念,并陸續(xù)在多地進(jìn)行試點,例如“南京湯山留園老年公寓項目”、
2、“上海公積金管理中心以房自助養(yǎng)老項目”等,但是效果并不明顯,截止2016年全國僅58戶79人投保。反向抵押貸款業(yè)務(wù)在我國推展不開的原因有很多,例如運營機(jī)制和運營模式的不確定、法律制度不完善等,但是最為核心的問題在于定價困難,也就是在反向抵押貸款合同存續(xù)期內(nèi),借款人和貸款機(jī)構(gòu)雙方對“支付額度”無法達(dá)成共識。
從資產(chǎn)定價理論出發(fā),反向抵押貸款的定價過程就是對影響反向抵押貸款產(chǎn)品未來現(xiàn)金和貼現(xiàn)值的各種因素的描述過程。因此,本文對影響
3、定價的各種因素進(jìn)行了分析,包括住房價值的波動、貸款利率的波動、預(yù)期余命的不確定性、道德風(fēng)險和逆向選擇、借款人的遺贈動機(jī)等。分析發(fā)現(xiàn),前三種是影響定價模型的主要因素,并且已經(jīng)得到眾多學(xué)者的認(rèn)同,但是對于這三種因素的描述卻沒有達(dá)成一致??紤]到我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜多變和利率的非完全市場化,傳統(tǒng)的因素回歸模型、隨機(jī)模型等可能無法對其準(zhǔn)確預(yù)測,本文引進(jìn)模糊理論將未來住房價值的增長率和長期貸款利率看做模糊數(shù),在傳統(tǒng)的定價模型基礎(chǔ)上構(gòu)建了新的基于模糊
4、理論的反向抵押貸款定價模型。并以五年期以上長期貸款利率和重慶市二手房銷售價格指數(shù)為例,采用模糊時間序列分析方法得到了住房價值增長率和長期貸款利率的模糊預(yù)測模型,得到每一時期的區(qū)間模糊數(shù)。再通過對房屋初始價值等參數(shù)的設(shè)定得到反向抵押貸款定價結(jié)果,定價結(jié)果為一個區(qū)間模糊數(shù),并對定價結(jié)果進(jìn)行了分析。
采用模糊數(shù)對住房價值增長率和貸款利率進(jìn)行描述符合我國實際情況,模糊定價結(jié)果也具備一定的靈活性,通過對定價結(jié)果的分析對反向抵押貸款定價和
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