美國住宅租金管制法律制度研究及對我國的啟示.pdf

1、住宅租金管制包括對住宅的租金數(shù)額及出租人收回房屋的權(quán)利進行法律管制。本文所述住宅是以居住為目的及用途的房屋，但不包括集體土地上的房屋以及不可在市場上自由流通的具有福利性、社會保障性的房屋。
　　在我國的住宅租賃關(guān)系中，就經(jīng)濟實力及市場地位而言，承租人往往處于劣勢，同時住宅租賃的合同利益對出租人相對重要。因此，出租人與承租人在實質(zhì)上處于不平等的地位，承租人在一定程度上缺乏與出租人平等談判的能力。住宅租賃一般被視為出租人與承租人之間的

2、私人事務(wù)，貫徹平等保護和意思自治原則，處于弱勢地位的承租人并未得到法律的傾向性保護。這種形式上的平等保護只會加劇承、出租雙方實質(zhì)上的不平等，使承租人難以實現(xiàn)擁有體面、穩(wěn)定的居所。因此，我國現(xiàn)行法律未充分考慮和保障處于弱勢地位的承租人的利益，是一重大立法缺陷。這為住宅租金管制提供了必要性。從理論上看，保護弱者的現(xiàn)代民法理念及所有權(quán)的社會義務(wù)為住宅租金管制提供了理論依據(jù)。為充分保護承租人的居住利益，我國有必要對住宅租金進行法律管制，以對承租

3、人的利益進行傾向性保護，糾正住宅租賃雙方實質(zhì)上的不平等地位。
　　美國的住宅租金管制制度在保障承租人的居住權(quán)方面發(fā)揮了重大作用。美國住宅租金管制制度經(jīng)歷了“第一代”和“第二代”的歷史沿革，經(jīng)受住了租金管制違反憲法關(guān)于正當程序的規(guī)定及租金管制構(gòu)成征收的質(zhì)疑。租金管制的合憲性得到聯(lián)邦最高法院多次支持。美國目前的住宅租金管制制度均屬于“第二代租金管制”，其是在區(qū)分住宅租賃與商業(yè)租賃的基礎(chǔ)上，對住宅租賃的租金進行法律控制。在租金數(shù)額的方面

4、，美國的住宅租賃租金管制法規(guī)一般從基礎(chǔ)租金、租金的上限、租金的調(diào)整這三個方面進行規(guī)制。法律一般規(guī)定，由專門的行政機關(guān)確定每一出租單位的基礎(chǔ)租金，在獲得基礎(chǔ)租金后，當事人如欲調(diào)整租金均需根據(jù)法規(guī)的相關(guān)規(guī)定向?qū)ｉT的行政機關(guān)申請批準?；A(chǔ)租金加上法規(guī)及法院授權(quán)可增加的租金則為最高租金。在限制出租人收回房屋的權(quán)利方面，美國的住宅租賃租金管制法規(guī)一般規(guī)定只有在法定事由下出租人才可收回房屋。此外，美國住宅租金管制法規(guī)將無需法律傾向性保護的承租人所承

5、租的房屋排除在住宅租金管制的范圍之外。
　　美國住宅租金管制制度對當事人和社會都產(chǎn)生了重要影響。從當事人層面來看，該制度會限制出租人的所有權(quán)及契約自由，可能對出租人造成不公平，降低出租人對出租房屋的投資誘因;是對承租人個人專屬財產(chǎn)的保護，可維護承租人居住的穩(wěn)定，增加承租人愛護房屋的動因。從社會層面來看，該制度會對住宅租賃市場的供求關(guān)系及資源分配產(chǎn)生影響，會增加行政管理的成本，同時有利于保障公民的住宅權(quán)及維護社會穩(wěn)定。
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6、管美國的住宅租金管制制度備受質(zhì)疑，但其在保障承租人的居住權(quán)方面發(fā)揮了重大作用。我國可在參考美國的相關(guān)立法的的基礎(chǔ)上，結(jié)合本國的實際，對住宅租金進行法律管制。從立法模式上來說，應(yīng)從租金數(shù)額、收回房屋、適用對象這三方面進行法律管制。在租金數(shù)額方面，對租金調(diào)整的幅度、時間間隔及調(diào)整事由進行管制，而對基礎(chǔ)租金無需進行管制，純粹由市場調(diào)節(jié)。在出租人收回房屋的限制方面，明確出租人可收回房屋的法定事由。法定事由主要從兩角度進行規(guī)定:一是承租人的違法及