基于Hedonic模型的地鐵對于住宅價(jià)格的影響研究——以昆明市為例.pdf

1、城市軌道交通項(xiàng)目一直是社會(huì)群體關(guān)注的領(lǐng)域,關(guān)注主體從整個(gè)社會(huì)代表利益的決策者、到軌道交通項(xiàng)目的投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商或者普通市民。城市軌道項(xiàng)目研究體系涵蓋面廣,主要涵蓋城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)、交通工程學(xué)等學(xué)科知識(shí)。城市軌道交通可以增強(qiáng)周邊地產(chǎn)的可達(dá)性,吸引生活、商業(yè)、娛樂等設(shè)施向站點(diǎn)集中,產(chǎn)生人口集聚。并且通過對站點(diǎn)周邊樓盤住宅條件的改善,引起房價(jià)上漲。對城市軌道交通的房地產(chǎn)溢價(jià)效應(yīng)的研究,有利于促進(jìn)城市軌道交通與房地產(chǎn)市場

2、協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
　　通過對大量國內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行搜集和學(xué)習(xí)發(fā)現(xiàn),國內(nèi)外學(xué)者多采用特征價(jià)格法對城市軌道交通的房地產(chǎn)溢價(jià)效應(yīng)研究。在國內(nèi),城市軌道交通對站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究較薄弱,在討論各特征價(jià)格因素時(shí),考慮因素不夠全面;且在城市軌道交通對焊點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究中,從時(shí)空效度兩個(gè)方面分析其影響較少。昆明市城市軌道交通發(fā)展處于起步階段,暫時(shí)還缺乏軌道交通的房地產(chǎn)溢價(jià)效應(yīng)的實(shí)證分析?；贖edonic模型筆者對昆明市地鐵1、2號

3、線對站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證研究,試圖通過實(shí)證分析算出昆明市地鐵1、2號線對站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格影響范圍,在“規(guī)劃”、“建設(shè)”期對站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格是否有影響以及影響的程度,并由此提出相關(guān)政策建議。
　　在實(shí)證分析的過程中搜集相關(guān)房價(jià)數(shù)據(jù),其間把 GIS軟件作為工具軟件建立空間數(shù)據(jù)庫,獲取特征因素相關(guān)數(shù)據(jù)。以及SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對所有搜集到的數(shù)據(jù)定行定量研究。時(shí)空效應(yīng)研究結(jié)果如下:
　　(1)空間效應(yīng)的研究結(jié)果表明,距離最近地

4、鐵站點(diǎn)0-0.5km、0.5-1.0km、1-1.5km和1.5-2.0km、2-2.5km圓環(huán)區(qū)域的住宅價(jià)格呈現(xiàn)遞減趨勢;距離站點(diǎn)0-0.5km范圍的住宅價(jià)格比0.5-1.0km范圍的住宅價(jià)格高2.93％,距離站點(diǎn)0.5-1km范圍的住宅價(jià)格比1-1.5km范圍的住宅價(jià)格高出3.98％,距離站點(diǎn)1-1.5km范圍的住宅價(jià)格比1.5-2km范圍的住宅價(jià)格高出2.64％,在1.5km-2km處地鐵對住宅價(jià)格影響因子趨近于1基本不變。初步認(rèn)

5、定地鐵對周邊住宅價(jià)格的影響范圍在1.5km左右,1.5km之外已經(jīng)不能很好地反映地鐵站的效應(yīng)。
　　(2)時(shí)間效應(yīng)的研究結(jié)果表明,2008-2009年期間,地鐵對住宅價(jià)格并沒有明顯地產(chǎn)生時(shí)間效應(yīng)。昆明市地鐵“規(guī)劃”和“建設(shè)”信息披露以后,無論是從定基價(jià)格變動(dòng)率還是環(huán)比價(jià)格變動(dòng)率來看,在2010年,都出現(xiàn)正的變動(dòng)率且在這一年到達(dá)最高漲幅。這在某種程度上反映了地鐵1、2號線的“規(guī)劃”和“建設(shè)”信息的披露對周邊房地產(chǎn)存在良好效應(yīng)。昆明市