昆明市小學資源對住宅價格的影響研究.pdf

1、隨著我國城市居民生活水平日益提高,人們的生活需求已經(jīng)不單是對衣食住行的滿足，更多是對教育等更高層次的精神需求的追求。另一方面，隨著教育資源的分配不平衡導致的小學教學質(zhì)量的巨大差異，使得家長們對下一代優(yōu)質(zhì)教育資源訴求的不斷提高，加上我國學區(qū)劃片政策的實施力度不斷加大進一步造成優(yōu)質(zhì)學校周邊學區(qū)房嚴重的供求矛盾，學校周邊學區(qū)房高溢價率已成為社會普遍現(xiàn)象。因此研究小學資源對于住房價格的影響機制，對于教育配套價格的合理解釋、開發(fā)商制定產(chǎn)品價格和項

2、目定位、引導消費者理性購房具有很重要的理論價值和實踐意義。
　　本文采用住宅市場價格研究中得到廣泛認可的特征價格模型，以昆明市為例，對昆明市主城四區(qū)的住宅價格和優(yōu)質(zhì)教育資源進行了實證分析。筆者在廣泛搜集國內(nèi)外相關(guān)文獻的基礎上，了解住宅特征價格模型以及教育資本化的最新研究動態(tài)，并通過相關(guān)理論分析研究義務教育資源對住宅價格的影響機制。接著，結(jié)合我國住宅市場狀況和“就近入學”政策，運用特征價格模型理論，構(gòu)建了包含學區(qū)屬性指標和學校距離指

3、標的住宅特征價格模型，最后，通過對昆明市盤龍區(qū)、五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)四大主城區(qū)的數(shù)據(jù)采集以及模型擬合，研究了優(yōu)質(zhì)小學對住宅價格的影響，得到了以下結(jié)論：
　?。?）從整個市場來看，通過量化學校在住宅價格上的資本化程度，得知是否含學位情況與到校距離兩個因素均對住宅價格有顯著影響。若是在優(yōu)質(zhì)小學劃區(qū)片范圍內(nèi)，小學價格增加21.3％，到校距離每增加100米，住宅總價下降6784.1元。也就是說，重點小學作為優(yōu)質(zhì)教育的輸出方，對其周圍的住

4、宅價格的上漲存在不可忽視的影響。
　?。?）從面積市場細分來看，住宅戶型越小、剛性需求越強的住宅市場，學位特征對住宅價格的正效應越強。另外,通過對行政區(qū)域細分的研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)小學對周邊住宅價格的影響存在空間差異，昆明市四大主城區(qū)教育資本化程度各不一樣。其中，五華區(qū)優(yōu)質(zhì)小學的資本化效應最高。
　　對教育“資本化”的認識應該一分為二來看。一方面,教育“資本化”使得家庭條件優(yōu)越的孩子享受著優(yōu)質(zhì)教育資源,實現(xiàn)教育資源配置的高效率。另