基于特征價格模型的城市住宅價格自動評估研究——以慶云縣為例.pdf

1、隨著我國市場經濟的發(fā)展，房地產交易日趨頻繁，市場比較法、收益法和成本法等傳統房地產評估方法已不能滿足金融部門房屋放貸審核、稅務部門存量房交易核稅等數量多、時間緊、一致性強等要求的房地產評估的需要，引入特征價格模型彌補傳統評估存在的不足。論文在總結國內外自動評估模型研究發(fā)展現狀，回顧房地產自動評估模型相關理論的基礎上，對城市小區(qū)地價進行空間插值劃分住宅子市場，從區(qū)位特征、鄰里特征和建筑特征三個方面選取價格特征變量，利用直接打分、分級賦值和

2、空間緩沖分析方法量化價格特征，對比分析線性、對數、半對數、逆對數四種形式特征價格模型擬合效果，優(yōu)選出擬合度高的特征價格模型求取基準房價和修正系數，形成自動評估體系。并以慶云縣為例進行實證分析，按小區(qū)平均地價空間插值劃分出3個住宅子市場，從三類價格特征變量中選取包括房齡、容積率、距商業(yè)中心距離和建筑結構等12個價格特征因素，運用回歸分析構建四種不同形式下的特征價格模型，對比優(yōu)選出三個住宅子市場特征價格模型，得出47個小區(qū)的基準地價及其修正

3、系數，形成了慶云縣城區(qū)住宅價格自動評估體系。
　　主要結論:
　　(1)以小區(qū)地價空間插值劃分住宅子市場的方法更加合理。對比小區(qū)地價空間插值劃分住宅子市場和以樣點房價空間插值劃分住宅子市場，前者可有效避免因房齡、建筑結構等不同導致房價內涵不統一造成的誤差，使住宅子市場劃定方法更加科學、合理。
　　(2)優(yōu)選多種形式的特征價格模型，可提高自動評估精度。四種不同形式的特征價格模型擬合效果不同，根據統計性檢驗結果優(yōu)選出擬合度

4、高的特征價格模型形式，有利于提高自動評估的精度。
　　(3)住宅子市場之間價格特征因素相似性較高，但具體價格特征因素因“市”影響作用差異較大。城市住宅房價受多因素影響，對房價有共同影響的因素包括房齡、建筑結構、商業(yè)中心和公共服務設施等。不同住宅子市場影響價格的主導因素會因為不同住宅市場的差異而表現出不同的作用效果。
　　(4)實證表明，以城區(qū)47個住宅小區(qū)平均地價插值劃分出3個住宅子市場，選取了12個價格特征因素并進行量化處