基于Hedonic模型的青島地鐵M3號線對沿線住宅價格影響研究.pdf

1、在經(jīng)濟(jì)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，機(jī)動車數(shù)量急劇增加導(dǎo)致地面交通擁堵，而建設(shè)地鐵是緩解城市交通壓力的有效方法。與此同時，國家增加了對基礎(chǔ)設(shè)施的投入，城市地鐵建設(shè)遇到了發(fā)展的黃金時期。城市地鐵的建設(shè)不僅緩解了城市交通擁堵的問題，提高了市民出行的便捷性，帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展，而且對地鐵沿線的住宅價格產(chǎn)生影響。所以，軌道交通對房價的影響問題也是交通運輸和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的熱點問題。然而，在以往的研究中，大多研究者直接將存在多重共線性的自變量去掉，使

2、得研究的結(jié)論不夠全面和準(zhǔn)確。
　　青島地鐵M3號線已于2009年6月開工建設(shè)，本文運用基于主成分分析的特征價格模型(Hedonic)研究了青島地鐵M3號線對沿線住宅價格的影響。首先梳理了特征價格法的理論起源、衍化、發(fā)展以及完善進(jìn)程，同時總結(jié)了國內(nèi)外軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格影響方面的研究成果。其次，分析了影響青島地鐵沿線住宅價格的主要因素，設(shè)計特征變量并賦值，利用357個住宅樓盤的數(shù)據(jù)，建立基于主成分分析的特征價格模型，并應(yīng)用SPS

3、S軟件擬合出回歸方程。最后，分析了青島地鐵M3號線對沿線住宅價格影響的空間和時間綜合效應(yīng)，并根據(jù)研究結(jié)果提出政策建議。
　　根據(jù)基于主成分分析的特征價格模型的擬合結(jié)果，在空間上，住宅到地鐵站點0-500m范圍內(nèi)，地鐵對沿線住宅價格產(chǎn)生負(fù)面影響。住宅到地鐵500-2000m范圍內(nèi)，地鐵M3號線對沿線住宅有增值作用，在500-1000m范圍內(nèi)增值作用最大。在時間上，地鐵建設(shè)中與建設(shè)前相比，距離地鐵0-500m范圍內(nèi)對住宅價格的負(fù)面影響

4、較大，而在距離地鐵500-1000m和1000-2000m范圍內(nèi)對住宅價格的正面影響都較小。因此，地鐵對住宅價格的增值效應(yīng)有超前性，在地鐵沿線一定范圍內(nèi)，對沿線住宅價格有較大的增值作用。
　　根據(jù)研究結(jié)果，可以證明所得的結(jié)論是科學(xué)的、符合實際的，基于主成分分析的特征價格模型適用于地鐵等城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項目對住宅價格影響的研究。研究不僅完善了軌道交通對沿線房價影響的相關(guān)理論，而且為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商決策、地鐵項目融資以及地鐵規(guī)劃布線