我國限價房的法律思考——民法視野下的討論.pdf

1、限價房是2006年以來出現(xiàn)的一類新的住房產(chǎn)品，其最初是由我國住房政策調(diào)整而來。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）的政策精神，限價房是在普通商品住房的基礎上，通過限定價格、套型面積以及銷售對象來降低住房成本，以滿足城鎮(zhèn)中等/中低收入住房困難家庭的居住需求。限價房的推出，有效緩解了夾心層的住房困境，發(fā)揮了調(diào)控住房供應結構、穩(wěn)定房價的積極作用，并與廉租房、經(jīng)濟適用房緊密銜

2、接，為不同的社會群體提供了具有層次性的住房保障。但是，作為政策的一種導向，限價房在實踐中仍然存在著很多問題。目前，限價房政策的落實僅僅停留在地區(qū)實踐的層面上，由于缺乏全國統(tǒng)一的立法文件，各地自行其事，造成限價房政策地區(qū)實踐的巨大差異，標準與規(guī)范的不統(tǒng)一使得限價房政策的落實面臨著很多阻礙。所以，關于限價房的討論和研究十分必要，尤其是對于限價房法律問題的探討，對完善限價房制度、落實限價房政策具有重要意義。本文以當前限價房法律制度為基礎，結合

3、限價房的地區(qū)實踐，通過比對分析，明確限價房存在的法律問題，并提出具有針對性的意見與建議。
　　本文共分為四個部分:
　　第一章首先對我國限價房的基本問題進行了分析，為理解限價房政策及相關的法律問題提供了理論基礎。其中，針對限價房的概念，分別從政策理解、學術研究以及地區(qū)規(guī)定三個方面進行了分析，使得限價房的概念能夠更加明晰，同時歸納出限價房具有限制性、政策性、福利性、商品性以及強制性等個性特點。限價房與普通商品住房不同，與其他保

4、障性住房也存在許多不同之處，其主要功能就是調(diào)控住房供應結構，穩(wěn)定住房價格。限價房在我國住房供應體系中的定位存在著一個轉(zhuǎn)化的過程，這與限價房的性質(zhì)密切相關，而當前限價房已經(jīng)成為我國保障性住房的有機組成部分。
　　第二章從合同法領域?qū)ο迌r房的法律問題進行了分析與探討。首先，對限價房合同法律關系進行了梳理，明確了在限價房實踐中，政府、開發(fā)商、購房者之間的合同法律關系，并對其涉及的主要合同文本進行了詳細分析，歸納出限價房在合同法領域的主要

5、問題，如合同范本問題、違約責任問題以及合同主體問題等，并建議限價房在實踐中實行統(tǒng)一獨立的格式合同，合同內(nèi)容應當明確開發(fā)商與購房者的相關違約責任。此外，建議通過完善立法的形式將限價房購買主體進行嚴格限定，達成統(tǒng)一標準。
　　第三章是對物權法領域中的限價房問題進行了分析與論述，限價房實行有限產(chǎn)權制度，其具體內(nèi)容與最早的公房有限產(chǎn)權以及經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權存在一定的差別，并且在地區(qū)實踐中，限價房有限產(chǎn)權存在例外情形，對這些問題的研究是把握

6、限價房產(chǎn)權制度的重要方面。同時，本章還重點分析了限價房的抵押問題，產(chǎn)權限制并不意味著抵押也受到限制，限價房抵押的問題不在于設定的效力，而在于抵押權的實現(xiàn)途徑，其應當與有限產(chǎn)權相協(xié)調(diào)。關于限價房有限產(chǎn)權的規(guī)定、限價房抵押權實現(xiàn)途徑等問題，筆者提出了相應的完善建議。
　　第四章從婚姻家庭法領域?qū)ο迌r房的法律問題進行了分析與研究。在離婚關系中，限價房作為夫妻共同財產(chǎn)應當平均分配，如果房產(chǎn)需要變現(xiàn)分配，則應注意其與有限產(chǎn)權的協(xié)調(diào)，建議通過