【法學(xué)課件】　城市房地產(chǎn)管理法律制度及社會保障法

1、第 章 城市房地產(chǎn)管理法律制度 城市房地產(chǎn)管理法律制度學(xué)習(xí)目的和要求 學(xué)習(xí)目的和要求通過本章學(xué)習(xí)，了解我國城市房地產(chǎn)管理法律制度的主要內(nèi)容，了解房地產(chǎn)開發(fā)用地 通過本章學(xué)習(xí)，了解我國城市房地產(chǎn)管理法律制度的主要內(nèi)容，了解房地產(chǎn)開發(fā)用地管理、開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)屬登記管理的法律規(guī)定。 管理、開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)屬登記管理的法律規(guī)定。課程內(nèi)容 課程內(nèi)容第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述城市房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整城市房地產(chǎn)管理過程中

2、發(fā)生的法律關(guān)系的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)〞一詞有廣義狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。正是由于房產(chǎn)與地產(chǎn)的有機結(jié)合，才會產(chǎn)生?城市房地產(chǎn)管理法?這種調(diào)整整體意義上的城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律。綜合起來說，房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時，指 的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時，指的是房

3、屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市開展的產(chǎn)物。隨著我國經(jīng)濟體制改革的進行，城市土地使用權(quán)有償?shù)膶嵤┖妥≌唐坊拈_展，我國房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。建立健全房地產(chǎn)市場，是建立我國社會主義市場體系的重點之一。房地產(chǎn)業(yè)對其他各 個產(chǎn)業(yè)的開展，對金融的振興，對消費結(jié)構(gòu)的變革以及對整個社會政治的穩(wěn)定，都有極為重要的影響。近幾年來，伴隨著土地使用制度的改革，住房商品化政

4、策和城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，房地產(chǎn)業(yè)開展迅速，因此，?中華人民共和國城市房地產(chǎn) 管理法?〔以下簡稱?城市房地產(chǎn)管理法?〕于 1994 年 7 月 5 日經(jīng)第八屆全 國人大常委會第八次會議通過，并于 1995 年 1 月日起實施。這對加強城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促 進房地產(chǎn)業(yè)的健康開展有重要作用。該法的適用范圍是：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房 地產(chǎn)

5、開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。第二節(jié) 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一、房地產(chǎn)開發(fā)概述〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行根底設(shè) 施、房屋建設(shè)的行為。全面、正確領(lǐng)會這一概念應(yīng)當(dāng)注意如下兩點：土地使用權(quán)出讓是我國土地制度的一項重大改革，1998 年七屆人大一次 會議通過了?憲法修正案?，在憲法中刪去了禁止土地“出租〞的條款，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，為土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓提供了憲

6、法依 據(jù)。1998 年 12 月，七屆全國人大常委會第五次會議通過了修改?土地管理法?的決定，刪去禁止土地出租的規(guī)定，增加了“國有土地和集體土地的使用權(quán)可 以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體方法，由國務(wù)院另行規(guī)定。〞1990 年 5 月19 日國務(wù)院發(fā)布?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，同時發(fā)布?外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理方法?，標(biāo)志著我國土地使用權(quán)有償使用制度正 式確立。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征：（1） 土地使用權(quán)出

7、讓是一種特殊的民事法律行為，或稱經(jīng)濟法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家，一般是以各級人民政府土地管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。國家在這里是以所有者的身份出現(xiàn)。因此，雙方必須遵守平等、自愿、有償?shù)脑敲?。受讓人必須為取得土地使用?quán)付出代價，既繳納土地使用權(quán)出讓金，表現(xiàn)為一定數(shù)額的貨幣。（2） 土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有限性和有期性。土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。

8、土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年，綜合和其他用地 50 年。使用期滿，國家可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所有權(quán)，使用者如需繼續(xù)使用，可以向政府申請延期，征得同意后，重新簽訂合同，補 交土地出讓金。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制，如必須遵守出讓方制定的土地用途、開發(fā)強度、配套要求等方面的條件，不得隨意更

9、改。出讓土地使用權(quán)的范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所 有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。也就是說，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接出讓。2、土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓方式，按?城市房地產(chǎn)管理法?第 12 條規(guī)定：可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！?〕拍賣，又稱競投。這是指出讓人在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)的有意受讓人到場，就擬出讓使用權(quán)的地塊公開競投，按

10、“價高 者得〞的原那么確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。拍賣與招標(biāo)不同：拍賣是按“價高者得〞確定受讓人，招標(biāo)是按最優(yōu)者得確定受讓人，招標(biāo)中最高標(biāo)價不一定贏得競投，還要綜合考察其他條件，如規(guī) 劃設(shè)計方案。招標(biāo)方式中，各投標(biāo)人互不知道他方所提競投條件，投標(biāo)人也只 有一次投標(biāo)時機，投標(biāo)書一旦投出，不能隨意更改，而拍賣那么是各應(yīng)買者之間的公開競投，報價可以隨時提高。拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍