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文檔簡介
1、如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理 如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理應(yīng)聘房地產(chǎn)總經(jīng)理請回答如下問題1.你認(rèn)為總經(jīng)理工作職責(zé)有哪些?工作職責(zé): 1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營管理工作; 2、嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會的各項決定及董事長的各項工作指令; 3、主導(dǎo)擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長期發(fā)展規(guī)劃,提出發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)整方案及經(jīng)營計劃,經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)后組織實施; 4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃和目標(biāo),組織制訂公司各部門的經(jīng)營目標(biāo)及具體實施方案;并對其過程進(jìn)行
2、管控,出現(xiàn)問題及時解決和調(diào)整,及時完成對公司各部門的月度考核及年終考評; 5、推行全面預(yù)算管理,主持制訂公司的財務(wù)預(yù)算并進(jìn)行過程管控; 6、組織并完成公司所有資產(chǎn)的有效管理; 7、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),建設(shè)高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營管理團(tuán)隊,形成良好的工作氛圍; 8、在董事長授權(quán)下,代表公司對外開展業(yè)務(wù)工作,處理經(jīng)營管理過程中的突發(fā)事件,防范各種風(fēng)險; 9、完成董事會要求的其他工作;2.總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的自身素質(zhì)?1、注重情商管理,掌控全局,依勢
3、嬗變,直面復(fù)雜狀態(tài),樹立領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格,激發(fā)團(tuán)隊士氣,授權(quán)有術(shù);2、10 年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗;、房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理的知識結(jié)構(gòu)要求他一專多能,多元共生;3、具有大中型房地產(chǎn)項目的實際操盤經(jīng)驗,熟悉房地產(chǎn)行業(yè)全面運作、經(jīng)營管理及各部門工作流程;4、綜合運用所有知識管理好人和項目,在團(tuán)隊管理方面有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)技巧和才能;5、具有敏銳的商業(yè)觸覺、優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、出色的人際交往和社會活動能力;6、善于協(xié)調(diào)、溝通,責(zé)任心、事業(yè)心強(qiáng);7、親
4、和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強(qiáng);8、良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守,有很強(qiáng)的感召力和凝聚力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是人才密集、資金密集、專業(yè)性強(qiáng),要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識結(jié)構(gòu):1、人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識 2、地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計知識 3、智能建筑與 IT 運用知識4、地產(chǎn)融資與財務(wù)管理知識 5、建筑項目管理知識 6、地產(chǎn)營銷知識除了知識以外,具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開發(fā)
5、不能總是停留在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域,大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次,最后房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。如果跳出房地產(chǎn)局限,從文化發(fā)展的高度,將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開發(fā),賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻,尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新,這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應(yīng)該具備的以下能力:1、駕馭全局的能力 重點要準(zhǔn)確把握市場,制定正確的項目運營戰(zhàn)略,明確主要贏利來源,善于把控人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模不
6、但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā),還直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求,所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項目所處地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量?,F(xiàn)在的趨勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市,城市化水平急速提高。此外,家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢也在人口因素的考慮之列,這會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個導(dǎo)視作用。 政策法規(guī)與利率稅制:“國八條”也好,“國六條”也好,都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段,既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律,又帶有行政干預(yù)的色彩。 其次
7、是微觀環(huán)境的作用, 微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。 顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者,任何產(chǎn)品,只能滿足其特定的目標(biāo)市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校,即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營銷策略,占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場;小區(qū)靠近公園綠地,即強(qiáng)調(diào)運動與休閑,以重點贏得中老年家庭的青睞。 房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境還包括各類公眾,如融資公司(開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者)、媒
8、介公眾(開發(fā)商聲譽(yù)的保障者)、政府公眾(這個不說也明白)、公民團(tuán)體公眾(商業(yè)地產(chǎn)中的重點)、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心)、一般公眾(散戶)、內(nèi)部公眾(樹立開發(fā)信心的源泉)。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,好的產(chǎn)品才有好的市場,物業(yè)第一、營銷第二。我們在進(jìn)行了市場環(huán)境分析后,就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標(biāo)市場,即進(jìn)行市場定位。在進(jìn)行市場定位時,最基礎(chǔ)的是要考慮內(nèi)外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況,其它需要考慮到的因素有目標(biāo)市場的吸引力(目標(biāo)市場的
9、平均利潤率、目標(biāo)市場對于企業(yè)品牌建立的影響等)、目標(biāo)市場的競爭情況(相同目標(biāo)市場的競爭型項目的情況、競爭型企業(yè)的情況、未來進(jìn)入這一目標(biāo)市場的項目的情況等)、目標(biāo)市場的容量(比如某地區(qū)一年總價 60 萬以上的豪宅目標(biāo)市場的市場容量為 5 個億)等。市場定位是動態(tài)的,因為市場是動態(tài)的,這意味著由于各種原因,需要為項目進(jìn)行市場再定位,進(jìn)行再定位時所采用的策略,很大程度上取決于消費者興趣和需求的變化。在同一個項目里,對各層次客戶的需求,可有針對
10、性的發(fā)展若干個不同類型、檔次、風(fēng)格的物業(yè),以滿足不同類型客戶的需求。市場定位確立后,就開始了項目定位,項目定位的關(guān)鍵在于如何使得產(chǎn)品適應(yīng)所定位市場的需求和行為特征。在實際中,項目定位一般有兩種順序:一種是先根據(jù)定位市場的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內(nèi)容,然后再對差別化的內(nèi)容進(jìn)行提煉和表達(dá),形成項目定位。另一種是先根據(jù)定位市場形成項目定位,取得產(chǎn)品差別化的基本思路,然后再將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個方面中。以下的準(zhǔn)則是項目定位時可
11、以考慮的:1)重要性:項目定位對目標(biāo)市場而言是否有較高價值,買家能否從中獲益(功能上或情感上)。2)差異性:項目定位是否競爭對手和周邊樓盤沒有做的。3)優(yōu)越性:相似的項目定位是否可以優(yōu)勝于競爭對手。4)可溝通性:項目定位是否能讓目標(biāo)客戶感受到和看得見,發(fā)展商有否操作的能力。5)不可復(fù)制性:其他的樓盤是否難以對定位進(jìn)行復(fù)制和抄襲。6)可承受性:目標(biāo)客戶有否為項目定位而支付的能力或成本。7)利潤性:定位可為發(fā)展商創(chuàng)造利潤,該定位能否吸引足夠
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