如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理

1、如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理類別:地產(chǎn)企業(yè)管控模式職業(yè)經(jīng)理人評(píng)論(9)瀏覽(1042)2010060617:55標(biāo)簽：企業(yè)管理與優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的作用應(yīng)聘房地產(chǎn)總經(jīng)理請(qǐng)回答如下問題1.你認(rèn)為總經(jīng)理工作職責(zé)有哪些？工作職責(zé)：1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營管理工作；2、嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會(huì)的各項(xiàng)決定及董事長的各項(xiàng)工作指令；3、主導(dǎo)擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)整方案及經(jīng)營計(jì)劃，經(jīng)公司董事

2、會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營計(jì)劃和目標(biāo)，組織制訂公司各部門的經(jīng)營目標(biāo)及具體實(shí)施方案；并對(duì)其過程進(jìn)行管控，出現(xiàn)問題及時(shí)解決和調(diào)整，及時(shí)完成對(duì)公司各部門的月度考核及年終考評(píng)；5、推行全面預(yù)算管理，主持制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算并進(jìn)行過程管控；6、組織并完成公司所有資產(chǎn)的有效管理；7、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建設(shè)高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，形成良好的工作氛圍；8、在董事長授權(quán)下，代表公司對(duì)外開展業(yè)務(wù)工作，處理經(jīng)營管理過程中的突發(fā)事件，防范各

3、種風(fēng)險(xiǎn)；9、完成董事會(huì)要求的其他工作；2.總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的自身素質(zhì)？1、注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復(fù)雜狀態(tài)，樹立領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，激發(fā)團(tuán)隊(duì)士氣，授權(quán)有術(shù)；2、10年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗(yàn)；、房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求他一專多能，多元共生；3、具有大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)全面運(yùn)作、經(jīng)營管理及各部門工作流程；4、綜合運(yùn)用所有知識(shí)管理好人和項(xiàng)目，在團(tuán)隊(duì)管理方面有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)技巧和才能；5、具有敏銳的商業(yè)觸

4、覺、優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、出色的人際交往和社會(huì)活動(dòng)能力；6、善于協(xié)調(diào)、溝通，責(zé)任心、事業(yè)心強(qiáng)；7、親和力、判斷能力、決策能力、計(jì)劃能力、談判能力強(qiáng)；8、良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強(qiáng)的感召力和凝聚力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是人才密集、資金密集、專業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識(shí)結(jié)構(gòu)：1、人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識(shí)2、地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)知識(shí)3、智能建筑與IT運(yùn)用知識(shí)4、地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí)５、建筑項(xiàng)目管理知識(shí)

5、６、地產(chǎn)營銷知識(shí)除了知識(shí)以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域，大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次，最后房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開發(fā)，賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻，尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。地產(chǎn)投資回報(bào)才有保障，經(jīng)營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場也有

6、巨大影響。人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量。現(xiàn)在的趨勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。政策法規(guī)與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手

7、段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又帶有行政干預(yù)的色彩。其次是微觀環(huán)境的作用，微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營銷中介、顧客、競爭者和社會(huì)公眾等因素。顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標(biāo)市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營銷策略，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境還包括各類公眾，如融

8、資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽(yù)的保障者）、政府公眾（這個(gè)不說也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點(diǎn)）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內(nèi)部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場，物業(yè)第一、營銷第二。我們?cè)谶M(jìn)行了市場環(huán)境分析后，就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標(biāo)市場，即進(jìn)行市場定位。在進(jìn)行市場定位時(shí)，最基礎(chǔ)的是要考慮內(nèi)外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮

9、到的因素有目標(biāo)市場的吸引力（目標(biāo)市場的平均利潤率、目標(biāo)市場對(duì)于企業(yè)品牌建立的影響等）、目標(biāo)市場的競爭情況（相同目標(biāo)市場的競爭型項(xiàng)目的情況、競爭型企業(yè)的情況、未來進(jìn)入這一目標(biāo)市場的項(xiàng)目的情況等）、目標(biāo)市場的容量（比如某地區(qū)一年總價(jià)60萬以上的豪宅目標(biāo)市場的市場容量為5個(gè)億）等。市場定位是動(dòng)態(tài)的，因?yàn)槭袌鍪莿?dòng)態(tài)的，這意味著由于各種原因，需要為項(xiàng)目進(jìn)行市場再定位，進(jìn)行再定位時(shí)所采用的策略，很大程度上取決于消費(fèi)者興趣和需求的變化。在同一個(gè)項(xiàng)目里

10、，對(duì)各層次客戶的需求，可有針對(duì)性的發(fā)展若干個(gè)不同類型、檔次、風(fēng)格的物業(yè)，以滿足不同類型客戶的需求。市場定位確立后，就開始了項(xiàng)目定位，項(xiàng)目定位的關(guān)鍵在于如何使得產(chǎn)品適應(yīng)所定位市場的需求和行為特征。在實(shí)際中，項(xiàng)目定位一般有兩種順序：一種是先根據(jù)定位市場的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內(nèi)容，然后再對(duì)差別化的內(nèi)容進(jìn)行提煉和表達(dá)，形成項(xiàng)目定位。另一種是先根據(jù)定位市場形成項(xiàng)目定位，取得產(chǎn)品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個(gè)方

11、面中。以下的準(zhǔn)則是項(xiàng)目定位時(shí)可以考慮的：1）重要性：項(xiàng)目定位對(duì)目標(biāo)市場而言是否有較高價(jià)值，買家能否從中獲益(功能上或情感上)。2）差異性：項(xiàng)目定位是否競爭對(duì)手和周邊樓盤沒有做的。3）優(yōu)越性：相似的項(xiàng)目定位是否可以優(yōu)勝于競爭對(duì)手。4）可溝通性：項(xiàng)目定位是否能讓目標(biāo)客戶感受到和看得見，發(fā)展商有否操作的能力。5）不可復(fù)制性：其他的樓盤是否難以對(duì)定位進(jìn)行復(fù)制和抄襲。6）可承受性：目標(biāo)客戶有否為項(xiàng)目定位而支付的能力或成本。7）利潤性：定位可為發(fā)展