二手房操作各階段流程及技巧

1、二手房操作各階段流程及相關(guān)技巧,2010年9月10日,一、房源登記流程,（一）登記流程：1、房源登記：接到新登記房源信息電話或現(xiàn)場(chǎng)登記新房源，按照《出售/租 房屋登記表》要求詳細(xì)記錄。（附件一（見(jiàn)附件文檔））注意事項(xiàng)：由接電話或現(xiàn)場(chǎng)接待的本人填寫(xiě)、由專人負(fù)責(zé)檢查。2、填寫(xiě)信息卡: 將登記的房源信息作成房源卡，貼在店內(nèi)指定位置。并由專人負(fù)責(zé)存檔。注意事項(xiàng)：1）由專人負(fù)責(zé)填寫(xiě)；2）每天進(jìn)行更新，及時(shí)調(diào)整；3）由專人負(fù)

2、責(zé)檢查；4）書(shū)寫(xiě)工整，清晰。3、發(fā)布到公司網(wǎng)站（房源信息）：實(shí)地看房回到公司把房源信息登記到公司網(wǎng)站，并且作一份詳細(xì)的信息放到內(nèi)部交流版塊（內(nèi)容主要包括：房屋位置、戶型結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、房主電話）注意事項(xiàng)：1）登陸有效時(shí)間一般為一個(gè)月。 2）選擇房源信息所在店面，并留本店的電話。,二、評(píng)估流程,（二）評(píng)估流程：1、評(píng)估流程：（附件二（見(jiàn)附件文檔））1）房屋評(píng)估報(bào)告2）二手房評(píng)估單填寫(xiě)注意事項(xiàng)：①平面圖

3、：盡量準(zhǔn)確、詳細(xì)。②案例調(diào)研：要有三個(gè)案例調(diào)研：A、該地區(qū)新的商品房的價(jià)格。B、該地區(qū)類(lèi)似房屋的價(jià)格。C、該地區(qū)老房屋的價(jià)格。3）二手房評(píng)估參考表注意事項(xiàng)：①系數(shù)：就是測(cè)算的參數(shù)，根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算。②公式：標(biāo)底物中間價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)*（1+測(cè)算出的參數(shù)）*面積。③計(jì)算結(jié)果：結(jié)果一般都要低于房主所報(bào)的價(jià)格，這樣有還價(jià)的空間。2、評(píng)估存檔：評(píng)估完成后做成評(píng)估書(shū)，房屋評(píng)估報(bào)告交由房主保管，評(píng)估單和評(píng)估參考表店面主管負(fù)責(zé)

4、評(píng)語(yǔ)，交由專人統(tǒng)一管理。備注：每周檢查一次，由專人負(fù)責(zé)檢查。,三、看房流程,（三）看房流程：①掌握房屋詳細(xì)信息 ②電話預(yù)約 ③簽定看房協(xié)議 ④看房介紹 ⑤看房結(jié)束 ⑥公司登記 ⑦看房總結(jié)掌握出售房屋詳細(xì)信息業(yè)務(wù)人員登記客戶出售信息時(shí)，不論客戶是電話登記還是現(xiàn)場(chǎng)登記，一定掌握客戶房源詳細(xì)信息，盡可能多地了解房屋情況（填寫(xiě)《出售委托書(shū)》）。登記完信息后，業(yè)務(wù)人員首先對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行了解。1）房屋周邊環(huán)境調(diào)查了解房屋所在物業(yè)的

5、具體位置，附近有何公交線路、有何大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校及健身場(chǎng)所。了解整個(gè)小區(qū)的物業(yè)狀況、生活環(huán)境、居民素質(zhì)。2）房屋內(nèi)部環(huán)境調(diào)查 了解房屋在小區(qū)具體位置、戶型結(jié)構(gòu)、房齡、配套設(shè)施、裝修情況，并且分析房屋優(yōu)缺點(diǎn)，及考慮如何改變房屋缺點(diǎn)。通過(guò)走訪鄰居了解房屋的歷史情況。３）價(jià)格調(diào)查通過(guò)對(duì)周邊同等類(lèi)型的房屋價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，掌握該房屋的平均價(jià)格水平與本房屋得價(jià)格差異，為以后買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格進(jìn)行撮合。４）了解房屋產(chǎn)權(quán)情況對(duì)房屋兩證

6、的權(quán)屬情況進(jìn)行了解。要求客戶預(yù)留房屋鑰匙，或掌握客戶的看房時(shí)間，方便預(yù)約看房客戶。,電話預(yù)約：客戶電話預(yù)約看房，先掌握客戶的時(shí)間安排，然后和房主聯(lián)系確定看房時(shí)間。最后在和客戶聯(lián)系確定看房的時(shí)間和見(jiàn)面的地點(diǎn)。（如果客戶開(kāi)車(chē)去，問(wèn)好車(chē)牌號(hào)碼）１）看房時(shí)間安排：a：看房時(shí)間一般選擇中午和下午３點(diǎn)之間采光最好的時(shí)間；b：進(jìn)入房間后看房控制在２０—３０分鐘；c：若多組客戶在同一時(shí)間段看房，每組客戶錯(cuò)開(kāi)時(shí)間分別看房；d：業(yè)務(wù)人員提前５—

7、１０分鐘達(dá)到約定見(jiàn)面地點(diǎn)；２）見(jiàn)面地點(diǎn)選擇：a：見(jiàn)面地點(diǎn)選擇在距離房屋２００—３００米的顯著標(biāo)志物，如：車(chē)站、超市、銀行等；b：買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到場(chǎng)看房約定地點(diǎn)錯(cuò)開(kāi)，如：馬路對(duì)面等，防止買(mǎi)賣(mài)雙方提前到場(chǎng)，互相見(jiàn)面；簽訂看房協(xié)議業(yè)務(wù)人員看房之前登記所看房號(hào)、時(shí)間等信息，由看房人簽名，中介合作的，合作中介和看房人皆簽名。,看房介紹進(jìn)入小區(qū)后，先介紹整個(gè)小區(qū)的情況：如物業(yè)管理、小區(qū)居民狀況、房屋所在小區(qū)的位置等。進(jìn)入房屋后先介紹房屋

8、的布局，在介紹過(guò)程中要注意突出房屋的優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)客戶指出房子的缺點(diǎn)時(shí)，要利用自己再看房前 的準(zhǔn)備和應(yīng)變能力變被動(dòng)為主動(dòng)。然后再介紹房屋的房齡、裝修情況等。在介紹過(guò)程中要注意防止客戶和房主私下留聯(lián)系方式跑單。看房結(jié)束１）看房結(jié)束后買(mǎi)房表示滿意時(shí)，與客戶預(yù)約再次看房或到公司進(jìn)行詳談的時(shí)間，并留給客戶自己的名片。２）若看房后客戶表示不滿意，留下自己的聯(lián)系方式，保持同客戶的聯(lián)系，掌握客戶的具體需求，再次為客戶尋找房源。3）業(yè)務(wù)人員陪同房

9、主或客戶其中一方，防止跑單。公司登記看房回來(lái)后登記回來(lái)的時(shí)間等信息。看房總結(jié)看房結(jié)束回公司后，把自己看房過(guò)程中遇到的問(wèn)題和需要的解決辦法總結(jié)出來(lái)。根據(jù)自己看房子的經(jīng)歷補(bǔ)充房屋詳細(xì)信息。,四、客戶跟進(jìn),（四）客戶跟進(jìn)再推薦流程：1、兩天之內(nèi)初訪，詢問(wèn)一下客戶具體需求，與客戶建立感情。2、五天之內(nèi)二次回訪，有成交意向的約房主進(jìn)行進(jìn)一步詳談。3、再推薦，根據(jù)客戶的實(shí)際需求，再次推薦合適房源。,五、磋商,（五）磋商經(jīng)過(guò)前期的房

10、源開(kāi)發(fā)，客戶配對(duì)，實(shí)地看房等工作環(huán)節(jié)，在買(mǎi)賣(mài)雙方均有意向成交的時(shí)候，我們的工作就到了磋商與斡旋的環(huán)節(jié)了。這一環(huán)節(jié)一般有三個(gè)正常步驟：斡旋-磋商-斡旋前期的斡旋一般都是電話斡旋或者單一的應(yīng)對(duì)買(mǎi)方或賣(mài)方實(shí)行的轉(zhuǎn)達(dá)式談判。磋商與的注意要點(diǎn)：1.不偏不袒，扮演好居間中保的經(jīng)紀(jì)人角色。2.實(shí)事求是表達(dá)買(mǎi)賣(mài)雙方的觀點(diǎn)，找出解決辦法。3.不為任何一方許下承諾或保證，一切觀點(diǎn)均為雙方自己的觀點(diǎn)，作為經(jīng)紀(jì)人只是代為轉(zhuǎn)達(dá)。4.磋商之前要分別與

11、買(mǎi)賣(mài)雙方溝通，做到對(duì)雙方的需求了熟于心，做到知己知彼，為三方見(jiàn)面洽談作準(zhǔn)備。5.以雙方的觀點(diǎn)打擦邊球，引導(dǎo)雙方形成共識(shí)，促成交易。6.令客戶感覺(jué)到你的真誠(chéng)，感覺(jué)到你真正的是設(shè)身,處地的為他們著想，你是在真心的幫助他們。磋商容易犯的錯(cuò)誤：急于求成。對(duì)一方施壓。不使用技巧，盲目蠻干。客戶雙方還沒(méi)有形成初步的共識(shí)，就急于督促雙方簽訂合約，這樣的話會(huì)令客戶感覺(jué)到你的真正目的是房屋成交，而不是真心幫助雙方，會(huì)令客戶對(duì)你產(chǎn)生不信任的情

12、緒。即使促成了交易，簽約后還是會(huì)有諸多的問(wèn)題需要商討，如果這樣的話，客戶會(huì)認(rèn)為你是用合約來(lái)約束他們，而且感覺(jué)你對(duì)他們不真誠(chéng)。如果只對(duì)房主或購(gòu)房客戶一方施加壓力，極力表達(dá)自身觀點(diǎn)的話，則容易令客戶動(dòng)怒，感覺(jué)你不是和他站在同一戰(zhàn)線上，很容易使磋商崩盤(pán)，達(dá)不到預(yù)期的效果。磋商的時(shí)候不能生硬的一個(gè)問(wèn)題一個(gè)問(wèn)題的進(jìn)行交流，作為中介方，要能夠?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方提供一個(gè)輕松愉快的溝通氛圍，能夠在溝通中使雙方客戶對(duì)你產(chǎn)生信任感，而且你所提出的建議能夠使他們

13、產(chǎn)生共鳴，感覺(jué)你說(shuō)的對(duì)，你確實(shí)在為他們雙方著想，在雙方客戶進(jìn)行交流時(shí)，經(jīng)紀(jì)人能夠在恰到好處的時(shí)機(jī)提出合理的建議，則會(huì)利于增加成交的可能性和縮短雙方溝通的時(shí)間，利于我們下一步工作的開(kāi)展。對(duì)于房屋詳細(xì)情況，簽定合同日期，交房時(shí)間等問(wèn)題都是比較容易形成共識(shí)的，不會(huì)對(duì)交易成功有太多的阻礙，既然買(mǎi)賣(mài)雙方能夠坐,下商討，但磋商卻沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，最大的原因則是價(jià)格沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。下面我們著重講一下如何議價(jià)，也就是磋商后的斡旋階段：當(dāng)進(jìn)行到價(jià)格

14、斡旋階段時(shí)，往往是成交前的臨門(mén)一腳。但是能在門(mén)前踢進(jìn)的，屋主應(yīng)清楚自己房屋在市場(chǎng)位置，進(jìn)而樂(lè)于降價(jià)。斡旋時(shí)可用的方法:價(jià)格比較法要訣：提供近期成交的附近相似房源，使客戶了解其房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。比較的優(yōu)點(diǎn)是，該屋主覺(jué)得自己有主控權(quán)，而不是一但碰上中介公司后，就必須被中介公司牽著鼻子走，自然接受的程度較高。此外由于比較法必須佐以真正的資料，所以客戶除了接受度高之外，對(duì)我們的專業(yè)評(píng)價(jià)也會(huì)跟著提升。此方法可對(duì)客戶雙方使用。2.強(qiáng)勢(shì)說(shuō)服

15、法1要訣：提供充足的事實(shí)與發(fā)展依據(jù)，讓房主明白你是真心為他著想，在明確實(shí)施理論攻勢(shì)的同時(shí)，肯定房主的地位，讓屋主認(rèn)為他對(duì)價(jià)格有決定權(quán)，而不受到經(jīng)紀(jì)人的逼迫才降價(jià)的。優(yōu)點(diǎn)是快速有效，增加客戶的認(rèn)可度，即使達(dá)不到預(yù)期效果，也能夠迅速了解客戶的真正目的。此方法可對(duì)客戶雙方使用，側(cè)重于房主。,3.冷凍法要訣在表明立場(chǎng)后，客戶不認(rèn)同，則可以暫停業(yè)務(wù)跟進(jìn)，使客戶感覺(jué)到確實(shí)是已經(jīng)到了價(jià)格底線了，是在沒(méi)有余地了，使客戶知難而退。優(yōu)點(diǎn)是能夠使客戶

16、有一個(gè)自我反省的機(jī)會(huì)，對(duì)房源有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，感覺(jué)到經(jīng)紀(jì)人對(duì)于房源已經(jīng)付出很大的努力，實(shí)在是沒(méi)有辦法了。這樣易于增加客戶對(duì)你的信任感，增加客戶對(duì)房源的成交欲望。此方法可對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方使用。4.分析法 要訣：讓房主感覺(jué)到因?yàn)閮r(jià)格而耽誤了銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，不僅利息損失，同時(shí)也容易使房子的賣(mài)相越來(lái)越差。我們多習(xí)慣于籠統(tǒng)的告訴客戶房子愈晚賣(mài)掉，他的損失越大，但缺乏具體的數(shù)字增加震撼力，如果我們可以更加細(xì)致的加入房?jī)r(jià)走勢(shì)，銀行利息，現(xiàn)金用途

17、等具體數(shù)據(jù)和信息，或許可以你充分感受到不同的分析能力，展現(xiàn)出截然不同的說(shuō)服力。此方法側(cè)重于對(duì)房主使用，對(duì)買(mǎi)方可借鑒使用。經(jīng)紀(jì)人在具體斡旋時(shí)不要拘泥于特定的談判模式，要活學(xué)活用，在不斷的學(xué)習(xí)與實(shí)踐中，達(dá)到各種方法的融會(huì)貫通，如此，在一段時(shí)間后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自身能力會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。,六、合同簽訂,（六）、合同簽訂1、二手房合同簽訂注意事項(xiàng) 依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：1） 當(dāng)事人的

18、名稱或姓名、住所 這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。2）標(biāo)的 本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。 這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或

19、其他 權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料 的移交過(guò)程。3）價(jià)款 主要寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。,4）履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌 時(shí)如何處理。5）違約責(zé)任 這里主要說(shuō)明哪些

20、系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。6）解決爭(zhēng)議的方式 這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。7）合同生效條款 雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致

21、使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。,8）合同中止、終止或解除條款 按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。9）合同的變更與轉(zhuǎn)讓

22、在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。10）附件 在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。2、過(guò)戶登記與房款的交付：1）買(mǎi)賣(mài)雙方親自到場(chǎng)2）公證：“委托過(guò)戶公證” 賣(mài)方委托辦理過(guò)戶登記的，需要夫妻二人同時(shí)到公證處辦理，出具婚姻狀況證明，身份證明及所有權(quán)證等相關(guān)文件。委托書(shū)上注明委托事項(xiàng)，委托權(quán)限及期限等。 買(mǎi)方委托辦理過(guò)戶登記的，需要身份證明。委托書(shū)上注明委托事項(xiàng)，委托權(quán)限及期限等

23、。3）過(guò)戶完成后，買(mǎi)方再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。3、交房注意事項(xiàng)1）騰空交房。2）注意是否有未交物管費(fèi)，水、電、煤氣、暖氣費(fèi)等歷史遺留問(wèn)題。3）注意房屋設(shè)施與協(xié)商是否一致。,七、售后服務(wù),（七）售后服務(wù)流程：完善的售后服務(wù)系統(tǒng)，除幫助買(mǎi)方拿到新房證，賣(mài)方的錢(qián)款收清外，還提供長(zhǎng)效的相關(guān)售后服務(wù)，免費(fèi)為客戶提供諸如房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房屋所在社區(qū)家居生活方面的咨詢等。售后服務(wù)細(xì)節(jié)與要求服務(wù)的結(jié)束意味著服務(wù)的重新開(kāi)始；售后服務(wù)是

24、樹(shù)立公司形象，讓每一個(gè)交易成功的客戶成為我們永久的客戶資源，是中介行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。售后服務(wù)具體有以下幾點(diǎn)需要注意：1、整理客戶檔案2、做好持續(xù)的回訪工作3、給客戶提供最大的幫助以及節(jié)假日祝福每一單業(yè)務(wù)簽單以后，房屋銷(xiāo)售合同由店長(zhǎng)負(fù)責(zé)整理，每周周會(huì)時(shí)間交綜合部歸檔保存。由店長(zhǎng)做好買(mǎi)賣(mài)雙方的客戶回訪檔案，詳細(xì)記錄雙方客戶聯(lián)系方式，房屋信息，屬于的客戶群體等，以備回訪之用。（參見(jiàn)圖示）持續(xù)的回訪工作可以使我們更加了解客戶

25、近期的需求，如有分內(nèi)的工作需給予最大的幫助，增進(jìn)客戶與我們的熟悉程度，使我們的工作得到充分的認(rèn)可。由于每一個(gè)客戶的性格與需求都不一樣，經(jīng)紀(jì)人在回訪的同時(shí)要充分了解客戶，制訂適合每個(gè)客戶的回訪計(jì)劃，如有的客戶平時(shí)工作很忙，,沒(méi)有過(guò)多的時(shí)間可以進(jìn)行電話回訪，可以以短信的方式進(jìn)行溝通，如客戶有需求的時(shí)候，自然會(huì)給你打電話進(jìn)行溝通。經(jīng)紀(jì)人則必須把成交客戶的電話號(hào)碼存入個(gè)人手機(jī)，經(jīng)常給客戶發(fā)發(fā)信息，經(jīng)常聯(lián)絡(luò)，保持良好的關(guān)系，把客戶當(dāng)成永遠(yuǎn)的朋友。

26、在售后服務(wù)中，節(jié)假日祝福必不可少，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常回訪的同時(shí)，店長(zhǎng)一定要在節(jié)假日給客戶送去祝福。如：春節(jié)、五一、十一、中秋等重大節(jié)日，都要送去電話祝?；蚨绦抛８?。與客戶溝通的同時(shí)，客戶的親戚朋友有買(mǎi)房賣(mài)房的需求的時(shí)候，肯定會(huì)和你溝通，這時(shí)，一定要詳細(xì)記錄客戶的具體需求，如可以的話，一定要將客戶的電話要來(lái)，并詳細(xì)做好記錄，注明為老客戶介紹的客戶，以備后來(lái)成交的時(shí)候，可以給予一定額度的優(yōu)惠，這樣可以使新老客戶均能高興，滿意的和我們持續(xù)的合作。

27、良好的售后服務(wù)，可以讓客戶對(duì)我公司更加的信任，同時(shí)也會(huì)在后續(xù)的交往中，為我們?cè)丛床粩嗟膸?lái)新的客戶，因此，做好售后服務(wù)是我們每個(gè)經(jīng)紀(jì)人必須做的工作。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的工作積累，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些客戶會(huì)給你帶來(lái)驚人的收獲。,八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),（八）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：居間服務(wù)費(fèi)：1、中介費(fèi)：總房款×1.5%租賃房源收取費(fèi)用為一個(gè)月的房租2、辦理手續(xù)費(fèi)用單獨(dú)辦理過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用，每套房屋收手續(xù)費(fèi)200元。單獨(dú)辦理貸款手續(xù)每套房務(wù)收費(fèi)200元。

28、3、費(fèi)用收取優(yōu)惠程度①、業(yè)務(wù)員、店長(zhǎng)無(wú)權(quán)對(duì)公司制定的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整；如擅自更改并損害公司的利益由業(yè)務(wù)人和相關(guān)負(fù)責(zé)人共同承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；②二手房部經(jīng)理的優(yōu)惠權(quán)利為9折；中橋公司總經(jīng)理的優(yōu)惠程度為8折；以下表格由二手房部長(zhǎng)保管，每周會(huì)議店長(zhǎng)歸檔合同時(shí)，認(rèn)真填寫(xiě)，以備公司審核！,備注：合同編號(hào)為簽訂合同的當(dāng)天日期，格式為：2010-9-8,九、過(guò)戶流程,1.掃描資料：房證 買(mǎi)賣(mài)雙方身份證；若是唯一住房需提供賣(mài)方身份證，戶口本，結(jié)婚

29、證2.二手房網(wǎng)上備案------雙方到場(chǎng)資料：賣(mài)方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房證、土地證（驗(yàn)原件）；雙方確認(rèn)簽買(mǎi)賣(mài)合同3．簽資金監(jiān)管協(xié)議-----雙方到場(chǎng)資料：買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、合同、銀行存折或卡（持卡者姓名必須和買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人一致，開(kāi)卡者身份證號(hào)必須和掃描的身份證號(hào)一致，一代和二代身份證不能互用）4．銀行行交款資料：買(mǎi)賣(mài)合同、資金監(jiān)管協(xié)議、銀行存折5．憑銀行進(jìn)賬單到產(chǎn)權(quán)處二樓資金監(jiān)管窗口換取交款憑證6．調(diào)圖（掃描單、原房證

30、、買(mǎi)賣(mài)方雙方身份證）7．評(píng)估8．銀行貸款受理（正常3-4個(gè)工作日劃款）-----雙方到場(chǎng)資料：買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、兩證、收入證明、資金監(jiān)管協(xié)議9．繳稅（契稅：買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件2、3、7、8頁(yè)--驗(yàn)原件、評(píng)估報(bào)告、房證）（個(gè)稅-營(yíng)業(yè)稅：房證、掃描單、契稅發(fā)票、評(píng)估報(bào)告 新證最好提供原購(gòu)房發(fā)票）10．產(chǎn)權(quán)處辦理過(guò)戶受理（買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)簽字）----雙方到場(chǎng)11．領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證送至銀行,12．個(gè)工作日后領(lǐng)取房產(chǎn)證（受理單）

31、13．賣(mài)方取款（本人身份證、資金監(jiān)管協(xié)議、存折）14．土地局辦理土地證（新房證、賣(mài)方身份證、存量房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件1份—驗(yàn)原件）15．到公積金管理中心辦理貸款手續(xù)至劃款----雙方到場(chǎng)資料：買(mǎi)賣(mài)合同（2.3.7.8頁(yè)各復(fù)印4份） 房證、土地證交款憑證評(píng)估報(bào)告買(mǎi)方夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證 （ 各復(fù)印4份，戶口本首頁(yè)也要復(fù)?。浑x婚出具離婚證或者離婚判決書(shū)，未再婚的提供未再婚證明原件4份；未婚人員提供未婚證明）

32、 收入證明（夫妻雙方各3份原件） 契稅發(fā)票（復(fù)印4份）備注：公積金貸款步驟有1，2，3，4，5，6，，7，9，10，15，11，12，13，14 和商業(yè)貸款有不同之處（商業(yè)貸款是先劃款再辦理過(guò)戶受理；公積金貸款先辦理過(guò)戶受理再去辦理貸款受理）,十、貸款流程,貸款流程（一）、貸款條件（二手房按揭）：1）滿１８歲，有城鎮(zhèn)戶口，本市、外地均可；2）能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；3）愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或

33、者能提供其他符合條件的抵押；4）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。5）面積70平方米以上，房齡15年以內(nèi)。(二)、提供證件：1、二手房買(mǎi)賣(mài)雙方持賣(mài)方名下的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》原件，公積金貸款到徐州市公積金中心貸款管理處辦理初審登記，領(lǐng)取申請(qǐng)表。商業(yè)貸款到貸款銀行領(lǐng)貸款審請(qǐng)表。經(jīng)初審符合貸款條件的，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)分別提供資料。1)買(mǎi)房方（借款人）提供：①借款申請(qǐng)表格；②夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明

34、的原件及復(fù)印件；③所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)（由借款人找經(jīng)“市房公積金中心”和產(chǎn)權(quán)部門(mén)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估）；,④買(mǎi)賣(mài)契稅三份；⑤賣(mài)方出具的收到預(yù)交房款的收據(jù)。2)賣(mài)房方提供：①夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明的原件及復(fù)印件；②賣(mài)方名下的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》的原件及復(fù)印件；③提供劃入貸款資金的戶名和賬號(hào)。（三）、辦理須經(jīng)過(guò)如下程序：1、受理申請(qǐng)，審批，2、《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》的過(guò)戶，3