關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)探討-以物權(quán)變動(dòng)立法模式為背景

1、1關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)探討——以物權(quán)變動(dòng)立法模式為背景內(nèi)容提要:《物權(quán)法》通過之前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，見仁見智，但通說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為，這一通說是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的立法現(xiàn)狀決定的。《物權(quán)法》的頒布施行，改變了過去那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行使行政職權(quán)的傳統(tǒng)看法，明確要從服務(wù)于民事主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的角度，重新認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。本文以此為出發(fā)點(diǎn)，闡述了登記行為是當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，是

2、發(fā)生民法效果的民事行為，并結(jié)合《物權(quán)法》所確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，進(jìn)一步闡述了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)為事實(shí)行為的觀點(diǎn)。關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)變動(dòng)法律行為事實(shí)行為引言新頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效

3、果方才發(fā)生。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用3揮，有利于該不動(dòng)產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的情況就必須借助一定的可足夠?yàn)楸娙怂墓臼侄握蔑@出來。在諸如法國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)被實(shí)踐證明了的最有效的公示手段即為不動(dòng)產(chǎn)登記，即由一個(gè)有足夠公信權(quán)威的機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況通過設(shè)置

4、專門的薄冊(cè)的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況與這些國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況相通，運(yùn)作原理相同，所以將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)登記看作是主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況的公示，是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用和實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動(dòng)狀況，登記服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為

5、，所以應(yīng)屬民事行為。從上述論證可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動(dòng)產(chǎn)登記的功能所決定的。《物權(quán)法》通過之后，確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，主要功能即將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動(dòng)產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之