中國物業(yè)管理的幾大誤區(qū)及對策--舒可心課件

1、2024/4/1,1,中國物業(yè)管理的幾大誤區(qū)及對策,舒可心,介紹北京市在物業(yè)管理立法方面的理念、制度創(chuàng)新及物業(yè)管理領(lǐng)域的發(fā)展趨勢,1999- 開始研究中國房地產(chǎn)和相關(guān)問題。參與業(yè)主活動2001- 朝陽園業(yè)主委員會主任2002- 提出《物業(yè)管理?xiàng)l例》修正建議案2003- “制度分析與公共政策”項(xiàng)目研究員，人民大學(xué)2004- 參加人大法工委《物權(quán)法》二次審議座談2004- “社區(qū)發(fā)展之友”獎，美國社區(qū)發(fā)展論壇200

2、6- 研究“物業(yè)管理權(quán)信托”模式，并在朗琴園試行2002- 受聘多家業(yè)委會顧問2004- 受聘多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、發(fā)展商顧問2006- 受聘多個(gè)城市街道辦事處2009- 參與《北京市物業(yè)管理辦法》及配套法規(guī)的起草、論證活動,自我介紹：,CCTV經(jīng)濟(jì)頻道直播,CCTV新聞直播間,2024/4/1,5,誤區(qū)一“前期物業(yè)管理”——住宅物業(yè)管理所有沖突的根源——,中國的物業(yè)管理,1954，香港， “廉租屋”開始聘用專業(yè)房

3、屋經(jīng)理1970年代，香港，大型屋村聘用從“廉租屋”管理訓(xùn)練出的專業(yè)房屋經(jīng)理，并開始管理商場、辦公樓、工廠廠房等1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理,,1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。 2003年9月1日，《

4、物業(yè)管理?xiàng)l例》誕生，后2007年修訂。2007年10月1日，《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施,前期物業(yè)管理,概念的產(chǎn)生1981年，中國大陸物業(yè)管理誕生1994年，建設(shè)部33號令；國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始起草1994年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》：第二十五條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。第二十六條　住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建

5、設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始住兩年后，業(yè)主委員會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。在住宅區(qū)開始入住兩年后業(yè)主委員會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。在開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)

6、管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺確立了“前期物業(yè)管理”階段這個(gè)法定名稱全國除深圳以外的“建管不分”的物業(yè)管理模式廣受詬病2003年，建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》確立建管分離的思路表面上剝奪了發(fā)展商的管理權(quán)，實(shí)際上解除了發(fā)展商的管理義務(wù)和責(zé)任。通過所謂的“前期招投標(biāo)”把責(zé)任推向市場，推給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2010年，《北京市物業(yè)管理辦法》又確立“建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任”

7、的建管不分的模式，但本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化,“前期物業(yè)管理”權(quán)利義務(wù)的混亂特征導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)一“仆”二“主”的窘境,,拿地,設(shè)計(jì),規(guī)劃,建設(shè),,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成,業(yè)主們（包括發(fā)展商未售出房屋）的權(quán)利義務(wù)（委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成）,,運(yùn)行,委托他人完成,成品保護(hù),,發(fā)展商的權(quán)利義務(wù),,,維修、養(yǎng)護(hù),公共區(qū)域收益,,,保修,前期物業(yè)管理階段的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,發(fā)展商的義務(wù)、責(zé)任、權(quán)利房屋買受人（業(yè)主）的義務(wù)、責(zé)任、權(quán)利義務(wù)隨時(shí)間過度給業(yè)主

8、權(quán)利不過度，締約權(quán)人（發(fā)展商）為自己牟利導(dǎo)致糾紛隱患,事實(shí)上中國的“前期”是“無期”,業(yè)主群體組織能力差政府指望發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)小區(qū)穩(wěn)定政府不相信業(yè)主群體組織法律、法規(guī)設(shè)定業(yè)主組織建立門檻高發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前期獲利名聲：萬科、建外SOHO金錢：……但早晚要終結(jié)前期，終結(jié)將極其痛苦。眾多棄管。,2024/4/1,11,業(yè)主的權(quán)利與物業(yè)管理,2024/4/1,12,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)《物權(quán)法》第六章,專有

9、部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”,專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共有部分的持份權(quán)”,共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”即“物業(yè)管理權(quán)”,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,業(yè)主共同決定或業(yè)主大會、業(yè)委會決定,,怎么辦？,海外是如何界定“前期”的,美國。無前期，銷售第一套房屋前必須先成立業(yè)主組織——業(yè)主協(xié)會香港有前期，發(fā)展商通過政府法律的規(guī)定建立基金（物業(yè)費(fèi)）。業(yè)主組織建立門

10、檻極低。任何人幾乎可以召開會議，如超過30%支持則可成立業(yè)主組織——委出管理委員會和決定成立“業(yè)主立案法團(tuán)”臺灣有前期，發(fā)展商負(fù)責(zé)，設(shè)立基金（物業(yè)費(fèi)），承擔(dān)第一年費(fèi)用；入住2/3后6個(gè)月內(nèi)，成立業(yè)主組織——管理委員會或推選管理負(fù)責(zé)人。,2024/4/1,15,中國、美國的制度對比,3.1 【物業(yè)小區(qū)業(yè)主協(xié)會的設(shè)立及組織形式】開發(fā)商必須在銷售小區(qū)第一個(gè)房屋單元之前，辦理完設(shè)立小區(qū)業(yè)主協(xié)會的法律手續(xù)，小區(qū)業(yè)主協(xié)會的成員，只能由小區(qū)的全體

11、業(yè)主組成。小區(qū)業(yè)主協(xié)會的組織形式，為非營利公司法人，但也可以是非公司法人。——美國聯(lián)邦《統(tǒng)一區(qū)分所有權(quán)物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》（Uniform Condominium Act，1980）,特別介紹：美國的物業(yè)管理權(quán)制度設(shè)計(jì),美國的物業(yè)管理權(quán)制度設(shè)計(jì),,行使權(quán)利的機(jī)構(gòu)（組織共同決定）履行職責(zé)的機(jī)構(gòu)（義務(wù)按份分?jǐn)偅?共同擁有、分享收益,中國的物業(yè)管理權(quán)制度設(shè)計(jì),,履行職責(zé)的機(jī)構(gòu)（轉(zhuǎn)移義務(wù)分?jǐn)偅┬惺箼?quán)利的機(jī)構(gòu)（自己決定）,獨(dú)享收益,,拿地,設(shè)計(jì),

12、規(guī)劃,建設(shè),,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成,業(yè)主們（包括發(fā)展商未售出房屋）的權(quán)利義務(wù)（委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成）,,運(yùn)行,委托他人完成,成品保護(hù),,發(fā)展商的權(quán)利義務(wù),,,維修、養(yǎng)護(hù),公共區(qū)域收益,,,保修,回顧“前期物業(yè)管理”的權(quán)利義務(wù)分配,對策,推翻前期物業(yè)管理（學(xué)習(xí)美國）或建立固定期限的前期物業(yè)管理（學(xué)習(xí)香港、臺灣）國務(wù)院的法規(guī)，北京市權(quán)力有限北京市最近出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》取消“前期物業(yè)管理住宅招投標(biāo)”的強(qiáng)制性規(guī)定。改為發(fā)展商可以

13、自管，可以部分、全部聘請企業(yè)、個(gè)人管理。由于“前期”實(shí)際上是“賣房只轉(zhuǎn)移專有部分不轉(zhuǎn)移共有部分”，則發(fā)展商持有共有部分，權(quán)利、義務(wù)由發(fā)展商持有。不轉(zhuǎn)移共有部分，業(yè)主不承擔(dān)義務(wù)——不交物業(yè)費(fèi)。共有部分轉(zhuǎn)移，義務(wù)方可分?jǐn)?好處,順應(yīng)國人對共同利益的漠視文化，只要不讓他出錢。發(fā)展商如果愿意，永遠(yuǎn)出資或靠公共利益收益管理下去。解決“從入住開始就鬧物業(yè)管理糾紛”的麻煩順應(yīng)“覺醒”起來的業(yè)主安排了比較低門檻的業(yè)主啟動業(yè)主大會機(jī)制給發(fā)展

14、商放棄共同管理責(zé)任提供方便發(fā)展商也可以啟動業(yè)主大會的建立，并“強(qiáng)制”交付共有財(cái)產(chǎn)，即所謂“雙啟動”機(jī)制。,好處,允許發(fā)展商放棄共有部分，不允許業(yè)主群體放棄允許發(fā)展商滯留共同管理權(quán)，也允許業(yè)主行使共同管理權(quán)，而且不設(shè)定期限（比香港、臺灣的制度更適合國情）　　1．籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會會議的；　　2．首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；　　3．首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)

15、出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；　　4．物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。,2024/4/1,23,誤區(qū)二每個(gè)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買服務(wù)—— 欠費(fèi)的根本原因 ——,中國物業(yè)管理的“對價(jià)”困境,對價(jià)：一方為換取另一方做某事的承諾而向另一方支付的金錢代價(jià) 物業(yè)管理對價(jià)本質(zhì)：每個(gè)業(yè)主共同歸集資金（建立基金在先）購買企業(yè)的服務(wù)是一對一的關(guān)系（業(yè)主組織-物業(yè)服務(wù)

16、企業(yè)）而不應(yīng)該是“一對多”或“多對一”的關(guān)系中國物業(yè)管理對價(jià)的錯(cuò)誤理念：單個(gè)業(yè)主購買企業(yè)的服務(wù)很難界定單個(gè)業(yè)主物業(yè)費(fèi)與“服務(wù)”的對價(jià)關(guān)系單個(gè)業(yè)主要與“服務(wù)不到位”抗辯價(jià)金極小，權(quán)利主張成本極高。必然導(dǎo)致欠費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)追費(fèi)不能中斷服務(wù)主張權(quán)利成本極高,,業(yè)主（群體）與業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和環(huán)境,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他經(jīng)理人,,物業(yè)費(fèi),,所謂的“服務(wù)”（即管理智慧、技能、人力、運(yùn)轉(zhuǎn)成本等）,,中國物業(yè)管理兩方主體的本質(zhì),業(yè)主（群體

17、）與業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和環(huán)境,業(yè)主群體之間的義務(wù)靠“管理規(guī)約”調(diào)整、規(guī)范,2024/4/1,27,誤區(qū)三物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是物業(yè)管理的結(jié)果—— 導(dǎo)致有過失都說不清 ——,反映到管理模式上為“包干制”,服務(wù)結(jié)果24小時(shí)保安治安事故率不高于1%完好率98%綠化率90%……業(yè)主方無權(quán)監(jiān)督發(fā)現(xiàn)違約也無法獲得賠償最終導(dǎo)致用欠費(fèi)“解決”個(gè)體怨氣,逐步取消“包干制”推行“酬金制”,服務(wù)結(jié)果承諾24小時(shí)保安治安事故率不高于1%

18、完好率98%綠化率90%……剩余（利潤）,服務(wù)過程承諾N個(gè)崗位*4.2人*人工成本購買商業(yè)保險(xiǎn)設(shè)備維護(hù)周期*每次維護(hù)費(fèi)用綠化工作人工成本+物料成本……酬金,服務(wù)結(jié)果承諾轉(zhuǎn)為過程承諾,市場公開采購人力資源、專項(xiàng)服務(wù)根據(jù)收費(fèi)總額、區(qū)分輕重緩急安排過程,2024/4/1,30,關(guān)于公共責(zé)任保險(xiǎn),公眾責(zé)任保險(xiǎn)或停車場責(zé)任保險(xiǎn)解決高空墜物損毀車輛糾紛。,,,某項(xiàng)目物業(yè)公司職工在維修暖氣時(shí)跑水，業(yè)主家獲公眾責(zé)任險(xiǎn)保費(fèi)人民幣27

19、,600元，業(yè)主滿意。,2024/4/1,31,管理花費(fèi)和利潤？？,,,管理、服務(wù)活動？？,,,,,,,,,,,企業(yè)賬戶,,,傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式（包干制）,2024/4/1,32,,,,,聘用/酬金,管理花費(fèi)經(jīng)理簽發(fā)支票,管理、服務(wù)活動,,歸集,銀行信托賬戶,管理人：職業(yè)經(jīng)理（法）人,,,,理想的物業(yè)管理模式（酬金制）,,,2024/4/1,33,,,,,聘用/酬金,管理花費(fèi)經(jīng)理簽發(fā)支票,管理、服務(wù)活動,,歸集,銀行信托賬戶,管

20、理人：職業(yè)經(jīng)理（法）人,,,,“妥協(xié)”的物業(yè)管理模式（酬金制）,,企業(yè)專門賬戶,,對管理過程承諾的優(yōu)點(diǎn),過程是否完成極其容易核查過程完成即費(fèi)用支出，并不對結(jié)果承擔(dān)責(zé)任結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)通過商業(yè)保險(xiǎn)解決市場采購雙方透明，建立互信換供應(yīng)商，但不換物業(yè)服務(wù)企業(yè)（經(jīng)理人）,2024/4/1,35,誤區(qū)四視業(yè)主委員會為業(yè)主組織而忽略了業(yè)主大會—— 導(dǎo)致小集團(tuán)博弈而損失了業(yè)主利益 ——,第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制

21、定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。,政府建立業(yè)主共同事務(wù)表決公共平臺,防止業(yè)委會操縱業(yè)主大會會議防止少數(shù)人濫用權(quán)利在遇到表決糾紛時(shí)容易裁定業(yè)主委員會越來越成為執(zhí)

22、行、服務(wù)機(jī)構(gòu)而非權(quán)力機(jī)構(gòu),2024/4/1,38,誤區(qū)五“業(yè)主自治”與“業(yè)主自管”,物業(yè)管理權(quán)，是業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)業(yè)主自己管理（Self-managing）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（Manage be entrusted by Owner）都是業(yè)主自主治理（Self-governing）即業(yè)主自治。自管的優(yōu)點(diǎn)信任自管的缺點(diǎn)（但為什么業(yè)主們寧肯冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和麻煩？）不專業(yè)不職業(yè)（公益）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)最終結(jié)果：可信

23、任的、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理聘請企業(yè)或職業(yè)經(jīng)理人,2024/4/1,40,對業(yè)主大會進(jìn)行民事主體資格（法人）登記對物業(yè)管理領(lǐng)域的影響,特別關(guān)注：,徹底理順中國物業(yè)管理關(guān)系,業(yè)主大會可以成為共有土地、物業(yè)的受讓人（登記）業(yè)主大會開立帳戶業(yè)主大會直接聘請項(xiàng)目服務(wù)企業(yè)（或職業(yè)經(jīng)理人）業(yè)委會與其的關(guān)系董事會&總經(jīng)理集體決策的總經(jīng)理&總干事物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所的建立前提：物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品集成化和市場化程度足

24、夠高，幾乎都可以在市場上采購得到業(yè)主組織成員意識明確，主動交費(fèi)比例高困境：中國業(yè)主大會成員眾多,區(qū)分所有權(quán)建筑及建筑區(qū)域（小區(qū)）,注：臺北、香港數(shù)據(jù)來自葉毅明《組織性基層架構(gòu)——洛杉磯經(jīng)驗(yàn)的啟示》（第三節(jié)上海市業(yè)主委員會年會會刊）,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的挑戰(zhàn)和發(fā)展趨勢,以“關(guān)系”為主導(dǎo)，向以誠信和管理理念、技術(shù)為主導(dǎo)的市場化發(fā)展職業(yè)經(jīng)理人（物業(yè)管理師）將獨(dú)立執(zhí)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)細(xì)分專業(yè)、集成服務(wù)商（水、強(qiáng)弱電、氣、暖、安保、綠化、清潔、消