物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策

1、物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，特別是在90年代小平同志南巡講話后，隨著住房制度改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動下，物業(yè)管理得到了迅猛發(fā)展，近幾年的發(fā)展更尤為甚。城市住房貨商品化和政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)社會化都給了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供良好的生存和發(fā)展空間。自1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，全國5萬平米以上的住宅小區(qū)已經(jīng)實行了物業(yè)管理新體制。目前全國物業(yè)

2、管理企業(yè)總數(shù)達(dá)2萬多家，從業(yè)人員超過了200萬人。全國物業(yè)管理覆蓋面占到城市物業(yè)總量的30%，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50%以上，深圳等城市超過了90%。但物業(yè)管理的發(fā)展并不容樂觀，國內(nèi)的物業(yè)管理仍在過度階段。據(jù)中國消費者協(xié)會公開的商品房投訴數(shù)據(jù)，2001年比2000年投訴量遞增５％，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重，去年投訴量比2001年又增加了10％，在一些城市甚至經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗的事件。在這些對抗中，有的因為物業(yè)管理

3、權(quán)限的問題，有的是管理費用的問題，有的是管理責(zé)任承擔(dān)的問題等。今年9月1日盡管我國頒布并開始實施了《物業(yè)管理條例》這部行業(yè)制度法規(guī)，使物業(yè)管理有章可循，但對解決這些比較辣手的問題并沒有好的辦法。國內(nèi)的一些新聞媒體對對抗事件報道往往帶有偏民性，則造成物業(yè)管理企業(yè)在法律面前往往處于下風(fēng)。因此私下里，很容易聽到物業(yè)管理人發(fā)出這樣的感慨，“物業(yè)管理真不是人干的活”，更有甚者形容，“男人被磨得沒脾氣，女人脾氣越磨越大”。在當(dāng)前我國物權(quán)法律制度和物

4、業(yè)管理行業(yè)均需完善的環(huán)境下，物業(yè)管理有許多說不出的苦衷。下面是筆者根據(jù)對物業(yè)管理的認(rèn)識和理解對幾個常見的難點問題作一下探討。一、物業(yè)管理收費難的問題可能從物業(yè)公司接管小區(qū)的那天起，收費難就無時無刻不在困擾著物業(yè)公司的生存和發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市上海，據(jù)向20家管理面積在5萬平米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解，正常收費達(dá)到80%以上的僅有2家，60%―80%的有10家，有4家的收有人這樣認(rèn)為，業(yè)主不交管理費，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，但實際

5、上委托物業(yè)公司的是業(yè)委會而不是某個業(yè)主，這種民事法律關(guān)系根本不能成立。要起訴也只能起訴業(yè)委會，再由業(yè)委會起訴業(yè)主。但業(yè)委會并不具備法人資格，它只是一個代表性組織，其成員不可能也沒有能力承擔(dān)民事責(zé)任，若說能承擔(dān)法律責(zé)任，在業(yè)委會這種沒有報酬卻要承擔(dān)責(zé)任的事情，誰也不愿去做業(yè)主代表。因此出現(xiàn)矛盾，業(yè)委會可以起訴物業(yè)公司，但物業(yè)公司不能起訴業(yè)委會。再者，就算物業(yè)企業(yè)起訴拖欠費用的業(yè)主勝訴，若這些業(yè)主不按法律判決書支付欠費，物業(yè)企業(yè)也無法追討回

6、來。這僅僅是一個業(yè)主，一個官司，平均一個5萬平米的管理小區(qū)一般至少有30%的住戶拖欠管理費用，這將耗去物業(yè)企業(yè)大量的人力、物力、財力。4物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費難的主要原因。滿意是個很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。當(dāng)前，對解決物業(yè)管理企業(yè)收費難的問題，還沒有一個非常好的辦法。降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對拖欠管理費用業(yè)主采取停水、停電的辦法只

7、會激化矛盾，不能解決實質(zhì)性問題。筆者認(rèn)為對這個問題的解決一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強物業(yè)管理消費意識的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個專職的委員會，部分業(yè)主欠費是對其他繳費業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費后，才可對物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，并由這個專職委員會進(jìn)行議定裁決，若實屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會判罰管理公司返還物業(yè)費給業(yè)主。二、電梯運行收費及攤銷的問題在電梯運行收費問題上有很大的