長江三角洲區(qū)域城市土地市場一體化研究.pdf

1、隨著長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢已不可逆轉(zhuǎn)，而區(qū)域資源配置一體化是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的重要基礎(chǔ)，土地資源作為重要的基本生產(chǎn)要素之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化要求區(qū)域土地資源市場配置的一體化。長三角區(qū)域內(nèi)各城市之間為了招商引資需要，違背土地市場正常運(yùn)行規(guī)律，特別是對于大量的工業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)各城市紛紛出臺(tái)相關(guān)城市土地供給的優(yōu)惠政策，以低地價(jià)甚至零地價(jià)供地?fù)Q取投資，嚴(yán)重破壞了土地市場高效配置土地資源的市場化機(jī)制，加速了城市土地資源的

2、低效利用。同時(shí)長三角區(qū)域內(nèi)由于各城市之間缺乏有效協(xié)調(diào)機(jī)制，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施大量重復(fù)建設(shè)和各城市間產(chǎn)業(yè)同構(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重，浪費(fèi)了區(qū)域內(nèi)有限土地資源。因此，長三角區(qū)域必須打破各城市土地市場的行政區(qū)劃壁壘以及城市間土地市場分割，建立長三角區(qū)域城市土地市場一體化。論文對長三角區(qū)域城市土地市場一體化進(jìn)行了研究，希望探索一條能夠解決當(dāng)前該區(qū)域土地資源利用過程中有關(guān)土地資源低效利用問題的途徑，以期為長三角區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展提供一些有益參考。<

3、br>　　 論文首先簡要介紹了研究的目的意義、論文技術(shù)路線、研究內(nèi)容、研究方法與數(shù)據(jù)來源，回顧和簡要評述了國內(nèi)外相關(guān)研究動(dòng)態(tài)，并根據(jù)研究需要對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域資源配置、區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、土地產(chǎn)權(quán)、區(qū)位、地租地價(jià)等相關(guān)理論進(jìn)行回顧和歸納，為區(qū)域城市土地市場一體化研究奠定理論基礎(chǔ)，然后對區(qū)域城市土地市場一體化作了進(jìn)一步的理論分析，提出論文的理論分析柜架，為長三角區(qū)域城市土地市場一體化的實(shí)證研究提供理論基礎(chǔ)。
　　 在以上理論分析的

4、基礎(chǔ)上，文章對長江三角洲區(qū)域城市土地市場一體化進(jìn)行了實(shí)證研究，主要實(shí)證研究內(nèi)容包括以下幾方面。①長三角區(qū)域城市土地市場化程度空間差異分析。通過構(gòu)建城市土地市場化程度測算模型對長三角區(qū)域16城市的土地市場化程度進(jìn)行測算，并在此測算結(jié)果基礎(chǔ)上進(jìn)行長三角區(qū)域城市土地市場化程度Moran'sⅠ全局空間自相關(guān)分析，分析結(jié)果顯示區(qū)域相鄰主要城市的土地市場化程度呈現(xiàn)出微弱的正空間自相關(guān)，表明區(qū)域城市土地市場一體化程度較低，并且對影響長三角區(qū)域城市土地

5、市場一體化的主要因素進(jìn)行了分析，從而提出長三角區(qū)域城市土地市場一體化的主要措施。②長三角區(qū)域城市土地市場的地價(jià)一體化研究。主要從長三角區(qū)域城市地價(jià)水平分析、長三角區(qū)域城市地價(jià)水平的空間自相關(guān)分析、長三角區(qū)域城市地價(jià)一體化改革措施以及區(qū)域城市地價(jià)體系等方面進(jìn)行研究，研究目的在于如何保障區(qū)域城市地價(jià)的市場形成機(jī)制，促使區(qū)域城市土地資源顯現(xiàn)真實(shí)的土地價(jià)值。③長三角區(qū)域城市土地市場的供給一體化研究。區(qū)域城市土地供給一體化主要是針對當(dāng)前區(qū)域各城市

6、之間土地市場分割形成的惡性供地競爭，區(qū)域各地方政府為了招商引資采取各種優(yōu)惠供地措施導(dǎo)致區(qū)域土地市場供給的混亂。論文對長三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地供地門檻進(jìn)行深入分析，其主要內(nèi)容包括區(qū)域城市土地等別的地區(qū)分類、區(qū)域建筑容積率門檻分析、區(qū)域投資強(qiáng)度及地均產(chǎn)出門檻分析、區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地評估等方面。④長三角區(qū)域城市土地市場的收益分配一體化研究。針對地方政府為追求土地出讓收益最大化導(dǎo)致的大量違法用地事件發(fā)生、土地出讓金的委托代理、土地出讓金的收支管理混亂等方面

7、問題，提出區(qū)域城市土地出讓收益分配改革，并就長三角區(qū)域各城市之間由于土地利用的外部性導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境破壞，建議設(shè)立區(qū)域生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理基金進(jìn)行城市間合理土地收益分配，以及對區(qū)域城市間土地合作開發(fā)過程中土地收益建立合理分配機(jī)制。⑤長三角區(qū)域城市土地市場交易平臺(tái)的構(gòu)建。由于長三角區(qū)域城市間土地市場是相互獨(dú)立的，需要制定區(qū)域統(tǒng)一的土地市場交易程序、交易法規(guī)、統(tǒng)一的供地門檻以及通過構(gòu)建區(qū)域土地市場交易信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地交易信息公開、透明和共享，

8、并且通過建立區(qū)域各層次的具體職能分工明確的有形土地市場建設(shè)，保障區(qū)域土地市場交易的順利進(jìn)行，同時(shí)解決區(qū)域各城市土地市場之間需要相互協(xié)調(diào)的一系列問題。區(qū)域城市土地交易平臺(tái)的構(gòu)建主要包括區(qū)域國有土地資產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)新模式、區(qū)域城市土地市場交易平臺(tái)的組織構(gòu)建、區(qū)域土地市場交易信息平臺(tái)的構(gòu)建、區(qū)域土地市場中介機(jī)構(gòu)的培育與發(fā)展等方面。⑥長三角區(qū)域城市土地市場一體化組織形式。為保障區(qū)域城市土地市場的有效運(yùn)行，就必須建立與之相適應(yīng)的區(qū)域城市土地市場一體化組

9、織形式。借鑒國外區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化組織形式及相關(guān)研究成果，并結(jié)合我國國情，考慮可以采取中央-區(qū)域-省-市-縣的垂直管理組織模式，將城市土地資源管理部門脫離于當(dāng)?shù)卣墓茌牐瑴p少區(qū)域各級地方政府對土地市場的過度干預(yù)，為形成區(qū)域統(tǒng)一的良好有序土地市場環(huán)境創(chuàng)造有利條件。
　　 在以上理論與實(shí)證深入系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，得出了文章的一些基本研究結(jié)論。
　　 (1)長三角區(qū)域各城市之間土地市場分割是區(qū)域城市土地資源市場化配置效率低的主因之

10、一。當(dāng)前長三角區(qū)域各城市之間土地市場是被分割的，區(qū)域內(nèi)各城市土地市場沒有建立統(tǒng)一的土地市場交易規(guī)則，沒有形成激勵(lì)的土地市場競爭機(jī)制，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)各城市之間為了招商引資，工業(yè)用地通常以低地價(jià)或零地價(jià)以及變相返回土地出讓金的優(yōu)惠措施吸引投資，這種惡性競爭破壞了區(qū)域內(nèi)土地資源的市場化配置效率。
　　 (2)區(qū)域土地管理體制創(chuàng)新是適應(yīng)區(qū)域土地市場一體化發(fā)展需要。區(qū)域城市土地市場一體化發(fā)展需要跨省級的區(qū)域土地管理機(jī)構(gòu)來統(tǒng)一協(xié)調(diào)制定區(qū)域統(tǒng)一的

11、土地市場交易法規(guī)以及區(qū)域土地利用的總體規(guī)劃等有關(guān)區(qū)域土地資源協(xié)調(diào)管理的問題。因此，可以考慮建立國務(wù)院-國土資源部-區(qū)域級-省級-市縣級土地管理機(jī)構(gòu)的中央垂直管理模式，進(jìn)行區(qū)域土地管理體制創(chuàng)新。
　　 (3)實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地收益合理公平分配是區(qū)域土地市場一體化的核心內(nèi)容。區(qū)域土地市場一體化實(shí)現(xiàn)，必須解決區(qū)域土地收益的合理公平分配問題，否則，區(qū)域土地市場一體化的實(shí)現(xiàn)是不可能的。對土地出讓收益分配應(yīng)向失地農(nóng)民與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面大力傾斜，實(shí)

12、現(xiàn)土地收益的合理公平分配；要加強(qiáng)土地出讓金等土地收益分配的公開、透明使用，加強(qiáng)土地出讓金的收支管理；區(qū)域土地市場一體化過程中土地收益分配一體化也必須值得關(guān)注。總之，區(qū)域土地市場一體化的核心其實(shí)是各方土地收益分配博弈的過程，能否處理好區(qū)域土地收益的合理公平分配，關(guān)系到區(qū)域土地市場一體化的成敗，也是其難點(diǎn)之所在。
　　 (4)區(qū)域城市土地市場交易平臺(tái)構(gòu)建有利于公平競爭的市場交易環(huán)境形成。區(qū)域城市土地市場一體化需要構(gòu)建區(qū)域城市土地市場

13、交易平臺(tái)，其主要包括制定區(qū)域統(tǒng)一土地市場交易規(guī)則、統(tǒng)一供地門檻、垂直管理模式下的有形土地市場的建設(shè)以及區(qū)域土地交易信息的公開、透明和共享，為區(qū)域城市土地市場良好秩序的形成創(chuàng)造了有利條件。
　　 (5)完善區(qū)域土地價(jià)格市場形成機(jī)制，充分顯現(xiàn)土地真實(shí)價(jià)值。當(dāng)前我國城市地價(jià)普遍存在兩種絕然相反的情況，一個(gè)是工業(yè)用地地價(jià)的偏低，而另一個(gè)則是住宅、商業(yè)用地地價(jià)的虛高。因此，要完善區(qū)域城市地價(jià)的市場形成機(jī)制，首先應(yīng)消除地方政府對城市地價(jià)市場