關于集體土地上房屋登記的案例及剖析

1、●案例1988年，原村民張某與丈夫李某自建樓房2間、平房1間，在1993年土地初始登記時，領取了集體土地建設使用證。后因李某調動工作，來到某市工作，考慮夫妻分居生活不方便，后張某也隨李某來到該市定居。1995年，張某的戶口從農(nóng)村遷入該市區(qū)轉為非農(nóng)戶口。1996年該市農(nóng)村房屋產(chǎn)權普查登記時，張某因不知曉未登記?，F(xiàn)張某已年老，欲回家鄉(xiāng)原房屋內居住，于是在2009年3月提供建設工程許可證、集體土地建設使用證向房屋產(chǎn)權機關申請登記。因張某、李某

2、現(xiàn)為城市戶口，且張某及李某也不能提供目前屬于該村村民的證明，不符合《房屋登記辦法》及《土地管理法》的有關規(guī)定，因而房產(chǎn)登記機關沒有為其辦理房產(chǎn)登記。問題：1.曾經(jīng)為村民，現(xiàn)在為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋如何登記？2.能夠成為農(nóng)村房屋所有權人的主體有哪些？3.農(nóng)村房屋轉移登記的法定情形有哪些？●剖析1.曾為村民，現(xiàn)為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋如何登記？曾為村民，現(xiàn)為城市居民，其取得的農(nóng)村房屋，筆者以為應按其建房時的歷史背景下的法律政策“考

3、量”。如果建房時是村民，按當時的規(guī)定又取得了合法的建房手續(xù)，就應為其辦理集體土地上的房屋登記。理由有如下兩條。（1）國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（1995年）第48條規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確認其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。”從該規(guī)定可以看出，只要房屋依然存在，且房屋的產(chǎn)權沒有變化，該宅基地上房屋的產(chǎn)權依然是非農(nóng)業(yè)戶口人

4、員的，他們依然在原有的范圍享有宅基地使用權。當然，如果要將房屋拆除重建，必須經(jīng)過有關政府部門的批準，否則無權重建。因為非農(nóng)業(yè)戶口人員已經(jīng)不是本村集體經(jīng)濟組織成員，不再享有使用本村集體經(jīng)濟組織的宅基地權利。（2）按1982年國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第18條和1988年修改發(fā)布的《土地管理法》（該次的修改文本一直生效到1998年12月31日）第41條規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建房并沒有禁止，經(jīng)過有效批準是允許的，況且該案當事人

5、曾經(jīng)是該村村民。張某和李某是關于集體土地上房屋登記的案例及剖析162010.5總第353期ChinaRealEstate了“B登記機構應該要求甲公司辦理國有土地房屋登記手續(xù)”。這一建議是值得商榷的，因為甲公司的房產(chǎn)已經(jīng)依照丙高級人民法院生效的法律文書轉移為丁公司所有，即便這一轉移登記行為撤銷，登記機構仍然無權也不應要求甲公司再辦理國有土地房屋登記手續(xù)。此外，對房屋和土地分別由不同的登記機關辦理的弊端所作的分析雖然是正確的，但這一案件中問

6、題的發(fā)生與此并無關系。如果將其刪除，文章的主題可更為突出。王雨晨責任編輯獲獎案例剖析選登PDF文件使用“pdfFactyPro“試用版本創(chuàng)建1988年建房，1993年領取了集體土地建設使用證，申請登記時又提供了建設工程許可證，所提交的主要材料齊全?？芍苯舆m用于前述兩部法律規(guī)定，為其辦理集體土地上的房屋登記。2.能夠成為農(nóng)村房屋所有權人的主體有哪些？按現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定，集體所有的土地只能進行村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

7、村公共設施和公益事業(yè)建設。也就是說一般只有村民、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)的共有人三類主體能成為農(nóng)村房屋所有權人。除此之外，還有下列另外的情形：（1）限制城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村建房買房的是1999年1月1日起生效的《土地管理法》（同年，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為違法購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證）。如前所述，在此之前的《土地管理法》和1982年

8、國務院《村鎮(zhèn)建房用地條例》的規(guī)定，經(jīng)過有效批準，城鎮(zhèn)居民可以在農(nóng)村集體土地上建房。因此，在1999年1月1日前，農(nóng)村房屋所有權人的主體還可以包括城鎮(zhèn)居民。（2）因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)破產(chǎn)、兼并或因其廠房等建筑抵押導致轉讓的，其房屋買受人也可以成為農(nóng)村房屋所有權人的主體。（3）以上情況，還不包括因法律、法規(guī)另有規(guī)定而取得農(nóng)村房屋所有權者。3.農(nóng)村房屋轉移登記的法定情形有哪些？《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受

9、讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予受理?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，農(nóng)村房屋轉移登記的法定情形如下所述。（1）受讓人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。（2）依法律、法規(guī)另有規(guī)定轉移的主要還有以下三種情況。①宅基地上的房屋城市居民可以繼承。按《繼承法》和《物權法》的規(guī)定，符合《繼承法》所規(guī)定的房屋繼承人，從繼承開始時，即便不進行物權登記，也就取得了所有權。②人民法院如將宅基地上的房屋判給他

10、人，登記機構可以辦理轉移登記。最高人民法院、國土資源部、建設部法發(fā)[2004]5號《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十四條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。”③配偶為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的城市居民，可以以夫妻共有財產(chǎn)名義申請宅基地上房屋登記。依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻共有房產(chǎn)包括：一是夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的房產(chǎn)；二是按《婚姻

11、法》第十九條的規(guī)定約定為共同所有的一方的婚前房產(chǎn)?！駥＜尹c評本案例的焦點問題是集體土地上房屋登記問題。集體土地的特殊性，特別是宅基地的特殊性，造成了城鄉(xiāng)房屋登記存在一定的差異。城市居民在農(nóng)村建造的房屋是否予以登記，一直是大家討論和關注的熱點問題。通過該案例，特別是案例的剖析，我們可以看出，該問題的關鍵是如何準確把握好法律、政策的適用問題，把握好法不溯及既往原則，法不溯及既往即原則上法律不得適用于其施行前發(fā)生的行為或事件從而改變該行為和事

12、件依據(jù)舊法所取得的法律效果。本案例剖析中，對集體土地房屋相關法律、政策梳理的比較清晰，適用的情形定位也比較準確，登記機構如何適用這些法律、法規(guī)的時間點上也給予更清楚的界定。但需要進一步指出是，村民轉為城市居民后，其原依法在集體土地上建造的房屋登記后，并不意味著房屋所有權人可以自由處分該房屋，其房屋性質未發(fā)生改變，仍屬于集體土地上建造的房屋。如現(xiàn)在處分該房屋，仍必須符合集體土地上房屋處分的相關法律規(guī)定。王雨晨責任編輯172010.5總第3