南京宋都美域錦園度整合營(yíng)銷策略報(bào)告

1、,,宋都美域.錦園10年度整合營(yíng)銷策略報(bào)告,2010.1.28,突圍2010,BREAKOUT2010,版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南京厚石房地產(chǎn)投資咨詢有限公司所有，未經(jīng)南京厚石房地產(chǎn)投資咨詢有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,謹(jǐn)呈宋都房產(chǎn),【厚石-戰(zhàn)略前洞察】,洞察1：價(jià)格VS客群,[09宋都錦園價(jià)格走勢(shì)曲線],從9300—16000，宋都無(wú)論從單價(jià)還是總價(jià)一

2、舉邁入高端行列第一陣營(yíng),,價(jià)格的跳躍性成長(zhǎng)，必然導(dǎo)致客群的裂變對(duì)于2010年，如何更準(zhǔn)確捕捉美域的客群？,[09宋都錦園推盤波次],洞察2：競(jìng)爭(zhēng)VS突圍,,鳳凰和熙,御江金城,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),仁恒江灣城,宋都美域,09年上半年推出一期，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,預(yù)計(jì)10年推出中高端產(chǎn)品,二期10年下半年入市，面積和一期相差不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較大,預(yù)計(jì)2010年推售高層產(chǎn)品,預(yù)計(jì)年初推出一波房源:精裝科技住宅,預(yù)計(jì)年后推出三期項(xiàng)目,和府澳

3、園,一期在售，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,中北品尚,預(yù)計(jì)6-10月一期上市,保利項(xiàng)目,碧瑤花園,預(yù)計(jì)10年3-5月推出二期精裝住宅,,,群雄逐鹿的時(shí)代，宋都如何突圍？如何在激烈的紅海中尋找自己的藍(lán)海？打造專屬的核心競(jìng)爭(zhēng)力？以便支撐更高的價(jià)格上漲？,,洞察3：傳承VS突破,廣告總精神：回家，是度假的開(kāi)始 07.6月=========》 2009年==============》2010?三重洗禮度假社區(qū) 錦園：

4、第一季 第二季 第三季 定位： 15萬(wàn)平米.新古典造園.升級(jí)度假社區(qū) 推廣：超越，總在成功之后,價(jià)格的升級(jí)—客群的裂變—如何向客群喊話？與客群溝通？競(jìng)爭(zhēng)的加劇—客群的掠奪—采取怎樣的渠道捕捉客群？,,,,定位是否突破？

5、如果需要突破，如何突破？是傳承創(chuàng)新還是顛覆另謀？,洞察4：房源VS銷售,7#頂級(jí)樓王,10#11#12#剩余房源,2#明星房源,1#5#6#普通公寓,多層次多級(jí)別房源匯聚如何把握銷售節(jié)奏?如何制定價(jià)格策略?,,戰(zhàn)略問(wèn)題梳理歸納,問(wèn)題1:如何準(zhǔn)確的捕捉2010年度的目標(biāo)客群?,問(wèn)題2:如何尋找和打造宋都專屬的核心競(jìng)爭(zhēng)力?,問(wèn)題3:如何在傳承中尋求突破與創(chuàng)新?,問(wèn)題4:如何把握銷售節(jié)奏執(zhí)行價(jià)格策略?,contents報(bào)告目錄,,,觀局

6、=宋都美域錦園10年度市場(chǎng)閱讀研究,第一部分,,,破局=宋都美域錦園10年度營(yíng)銷策略建議,第二部分,,,第三部分,,,商務(wù)報(bào)價(jià)/服務(wù)團(tuán)隊(duì),第四部分,攪局=錦園10年度第一季度執(zhí)行策略,,,匯報(bào)第一部分,觀局=宋都美域錦園10年度市場(chǎng)閱讀研究,河西之于南京,河西定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽區(qū)域,“一城三區(qū)”戰(zhàn)略----奠定奧體發(fā)展新布局,城市發(fā)展由單核向

7、多核發(fā)展戰(zhàn)略,,板塊之于河西,北部,中部,南部,開(kāi)發(fā)時(shí)間：1992-2002年北部中心：龍江片區(qū)功能定位：以居住和科技園為主體功能發(fā)展引擎：高教新寓的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：完善配套、改善環(huán)境,開(kāi)發(fā)時(shí)間：2002-2009年北部中心：河西CBD功能定位：形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、中高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)、濱江休閑地與都市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展引擎：奧體中心十運(yùn)回帶動(dòng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：逐步走向成熟,開(kāi)發(fā)時(shí)間：09年開(kāi)始啟動(dòng)北部中心：江東南路的延伸段功能定

8、位：以現(xiàn)代化居住、工作、休閑等為主體發(fā)展引擎：中部的發(fā)展成熟開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段,,,,由北向南推進(jìn),河西新城三大板塊分區(qū)，由北向南發(fā)展，功能職責(zé)清晰，奧南板塊的崛起是城市發(fā)展的趨勢(shì),板塊之于河西,,河西房產(chǎn)發(fā)展軌跡,03-05年,05-08年,09年之后,,,,落寞時(shí)代,領(lǐng)袖時(shí)代,紛爭(zhēng)時(shí)代,,特征：群雄并立，大小品牌戮戰(zhàn)河西，保利、華潤(rùn)、中北、宋都、仁恒等,特征：河西分化，大品牌開(kāi)發(fā)商領(lǐng)袖河西市場(chǎng)，仁恒、萬(wàn)科、中海等,特征：對(duì)于

9、河西的開(kāi)發(fā)遲觀望和懷疑態(tài)度，開(kāi)發(fā)商較少，項(xiàng)目集中在奧體一帶，金馬儷城等,,金馬酈城的4500時(shí)代,光明城市：6500元/㎡的新高度,朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)：科技住宅領(lǐng)銜破萬(wàn),仁恒江灣城之后的漲價(jià)潮河西房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)單價(jià),河西成為南京樓市熱點(diǎn)和焦點(diǎn)板塊，搶占河西成為開(kāi)發(fā)商成功的關(guān)鍵,09-10年度，河西房?jī)r(jià)達(dá)到一個(gè)新的高度，從年初的9000元/平米上升到當(dāng)前的2萬(wàn)單價(jià)，增幅達(dá)到122%,,項(xiàng)目之于板塊,,宋都美域,新古典風(fēng)格三地鐵概念一期實(shí)景展

10、示，情景營(yíng)銷超大綠化，游泳池等周邊生活配套日趨齊全教育、醫(yī)療體系健全地塊中最好位置，資源最佳精裝概念，托起樓王,項(xiàng)目位于河西南部，板塊向南發(fā)展的主趨勢(shì)不變,,三期打造傳承和升級(jí)化的產(chǎn)品,10年度買普通住房發(fā)0.5%購(gòu)房補(bǔ)貼，高檔房10年度停止發(fā)補(bǔ)貼,普通商品住房：建筑面積在144平方米以下，容積率大于1（不含酒店式公寓）,政策走勢(shì),政策走勢(shì),09年底和10年初的宏觀調(diào)控，打擊投資客，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)進(jìn)入觀望市場(chǎng)，出現(xiàn)量跌價(jià)平的局

11、面,09年底的新政意在打壓投資客，通過(guò)二手房“二變五”、提高貸款利率等手段，打壓炒房者，10年初又通過(guò)提高二套房首付和提高利率等手段遏制過(guò)渡膨脹的商品房市場(chǎng),2007-2009年南京商品住宅上市情況,整體市場(chǎng),2007-2009年南京商品住宅成交情況,09年成交量突破千萬(wàn) ，整體市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求,2009年南京商品住宅月度成交情況,2009年南京商品住宅月度供銷走勢(shì),整體市場(chǎng),需求爆發(fā)是09年成交大增的主要原因,整體市場(chǎng),萬(wàn)元以上房?jī)r(jià)和

12、160平米以上房型成交呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),,,,09年10-12月南京商品住宅套成交均價(jià)走勢(shì)圖,高端項(xiàng)目市場(chǎng)分析,目前南京市場(chǎng)上的高端物業(yè)往往在市場(chǎng)表現(xiàn)上突出某幾個(gè)因素特征：地段優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)江路九號(hào)、凱潤(rùn)金城、南京國(guó)際廣場(chǎng)、天正湖濱、金鼎灣、雅居樂(lè)花園自然資源優(yōu)勢(shì)：世茂濱江、鐘山高爾夫、鐘山美廬產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)：鋒尚國(guó)際、朗詩(shī)國(guó)際（科技）品牌形象優(yōu)勢(shì)：綠城玫瑰園、四季仁恒公寓、金域緹香、仁恒江灣城,高端項(xiàng)目四大特質(zhì)：資源、地段、產(chǎn)品、品牌,高

13、端項(xiàng)目市場(chǎng)分析,數(shù)據(jù)截止10年1月底,由于推量的原因，高端市場(chǎng)略微出現(xiàn)下降，但整體表現(xiàn)抗跌,部分高端項(xiàng)目由于尾聲，因此未列入，如朗詩(shī),高端項(xiàng)目市場(chǎng)分析,潛量供應(yīng)巨大，達(dá)到338萬(wàn)平米，余量尚有35萬(wàn)平米,數(shù)據(jù)截止10年1月底,河西是高檔房集中供應(yīng)地，2010年還有仁恒黃山路項(xiàng)目、保利、華潤(rùn)等項(xiàng)目上市，品牌和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)非常大,2010年，河西豪宅上市量將接近100萬(wàn)㎡,高端項(xiàng)目市場(chǎng)分析,高端項(xiàng)目市場(chǎng)分析,高端產(chǎn)品供應(yīng)圍繞一山三水（紫金山、

14、玄武湖、莫愁湖、長(zhǎng)江）資源、地段型；高端產(chǎn)品項(xiàng)目集中在城中、下關(guān)及河西區(qū)域，其中城中以地段為主、下關(guān)以資源為主，而河西走品質(zhì)化路線，個(gè)別以科技型配置；高端產(chǎn)品主力供應(yīng)在130平米以上三房，且去化良好；多數(shù)高端項(xiàng)目以精裝上市，標(biāo)準(zhǔn)在2000-4000元/平米不等未來(lái)高端產(chǎn)依然以河西和城中為主，競(jìng)爭(zhēng)不可避免本項(xiàng)目所處的河西區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，供應(yīng)產(chǎn)品多走中高端路線；,高端市場(chǎng)情況分析結(jié)論：,高檔房是政策調(diào)控的重點(diǎn)，但高檔房有其價(jià)格的

15、支撐點(diǎn)，因此10年度受政策調(diào)控的抗性較小，將有望繼續(xù)保持價(jià)升量平趨勢(shì),區(qū)域市場(chǎng)分析,09年1-12月，河西商品房共認(rèn)購(gòu)15394套，成交13712套，其中12月份成交爆發(fā)，認(rèn)購(gòu)達(dá)到3230套，成交2615套10年1月河西成交量劇降，1-28日僅成交161套房源，39萬(wàn)平米房源,河西商品房銷售走勢(shì),,政策效應(yīng)明顯，河西成交量劇降,區(qū)域市場(chǎng)分析,河西商品房?jī)r(jià)格走勢(shì),區(qū)域市場(chǎng)分析,河西當(dāng)前在售余量38萬(wàn)平米，可估算潛量房源314萬(wàn)平米,就項(xiàng)

16、目的產(chǎn)品、價(jià)格和城市影響力分析，未來(lái)將與項(xiàng)目構(gòu)成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主要有：,,鳳凰和熙,御江金城,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),仁恒江灣城,宋都美域,09年上半年推出一期，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,,預(yù)計(jì)10年推出中高端產(chǎn)品,二期10年下半年入市，面積和一期相差不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較大,預(yù)計(jì)2010年推售高層產(chǎn)品,鳳凰和熙、碧瑤花園、和府奧園、保利金沙江等項(xiàng)目將是本項(xiàng)目未來(lái)上市區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,預(yù)計(jì)年初推出一波房源:精裝科技住宅,預(yù)計(jì)年后推出三期項(xiàng)目,和府澳園,一期

17、在售，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,中北品尚,區(qū)域市場(chǎng)分析,預(yù)計(jì)6-10月一期上市,保利項(xiàng)目,碧瑤花園,預(yù)計(jì)10年3-5月推出二期精裝住宅,08-09年最新拍賣土地中，河西潛在土地供應(yīng)量約為63萬(wàn)平米，約提供200萬(wàn)平米以上供應(yīng),區(qū)域市場(chǎng)分析,區(qū)域市場(chǎng)分析,競(jìng)爭(zhēng)格局界定,,,,第三陣營(yíng),第二陣營(yíng),第一陣營(yíng),河西進(jìn)入紛爭(zhēng)時(shí)代，大小品牌開(kāi)發(fā)商鏖戰(zhàn)河西，帶來(lái)市場(chǎng)分化,萬(wàn)科、金地、保利、華潤(rùn)、中海,融僑、鳳凰、南洋等,宇和、中北等,,,宋都,,,宋都

18、介于第二和第三陣營(yíng),,本案競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)以第二陣營(yíng)為主，追擊第一陣營(yíng)，俯視第三陣營(yíng),主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目PK,區(qū)域市場(chǎng)分析,本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，同質(zhì)化較多，景觀、產(chǎn)品是本案目前最大機(jī)會(huì)點(diǎn),碧瑤花園,二期定位：江岸·公園·專屬觀邸,關(guān)鍵詞：低容積率、精裝、節(jié)能、舒適,推廣節(jié)奏,,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,,,,,,推出波次,推出體量,去化情況,價(jià)格走勢(shì),推廣主題,推出產(chǎn)品,,,,,,,一期第一批,1

19、02套/1.35萬(wàn)m2,1幢多層：91-138m21幢小高層：90-137m2,售罄,6400,奧體、地鐵概念,,二批,212套/2.38萬(wàn)m2,2幢多層：126-134m23幢小高層：92-130m2,7800,,售罄,中央景觀、多層洋房,三批,228套/2.65萬(wàn)m2,4幢小高層：90-136m2,售罄,9200,,四批,96套/1.16萬(wàn)m2,4幢多層：87-136m2,售罄,,11000,,儲(chǔ)藏室和車庫(kù)銷售中,二期房源預(yù)計(jì)1

20、0年3月上市，主力106-153平米，精裝標(biāo)準(zhǔn),,項(xiàng)目推盤節(jié)奏慢，21萬(wàn)平米跨度5年時(shí)間，錯(cuò)過(guò)09年度火爆行情,產(chǎn)品特性,二期產(chǎn)品特性：舒適、精裝、豪華、便利,項(xiàng)目二期房源預(yù)計(jì)2010年3月上市，推出兩幢多層，2幢小高層，主力面積106-153平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)，二期產(chǎn)品具有五大特性：,1、1.28低容積率高尚社區(qū)： 舒適2、65%高效節(jié)能住宅?：新科技住宅3、著名品牌精裝標(biāo)準(zhǔn)?： 精裝理念4、社區(qū)配套率先升級(jí)?：便利性5、戶型升級(jí)

21、化：以舒適為主，106-153平米6、人本規(guī)劃深度體現(xiàn)? ：以人為主規(guī)劃理念,二期106平米戶型,二期148平米戶型,二期153平米戶型,主力戶型,二期戶型全新升級(jí)，以舒適性房型為主，面積106-153平米,戶型特點(diǎn)：全明設(shè)計(jì)，戶型方正，南北通透附加值較多，飄窗運(yùn)用4.2米陽(yáng)臺(tái)面寬，觀景一線強(qiáng)調(diào)整體舒適感,廣告展示,二期突出新概念，打造奧體新標(biāo)桿物業(yè),仁恒江灣城,定位：國(guó)際人居新天地,項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)10年度下半年上市,仁恒江灣

22、城總建70萬(wàn)平方米，共分四期開(kāi)發(fā)。一期位于地塊左上角，為右圖中紅線標(biāo)明部分。,一期計(jì)劃建設(shè)7棟高層，得房率在83%。其中33層5棟，31層2棟。,社區(qū)內(nèi)部完善配套：2處幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、2處商業(yè)、鄰里中心、會(huì)所一應(yīng)俱全。,一期11%建筑密度、76%綠化率。,成品房銷售。,項(xiàng)目概況,心域·榮譽(yù) 心馭夢(mèng)想的地方—主題推廣語(yǔ),一期12萬(wàn)平米,會(huì)所和商業(yè),產(chǎn)品解析,項(xiàng)目在09年7月份公開(kāi)，推出一批產(chǎn)品641套，均價(jià)150

23、00元/平米。二批在9月份推出，均價(jià)17000-21000元/平米不等,項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日銷售10億，去化率達(dá)到93%，當(dāng)前項(xiàng)目?jī)H剩兩套218平米房源，整體成交均價(jià)達(dá)到16090元/平米,一期房型比例，以三房和四房為主，面積在138-145平米和175-218平米,產(chǎn)品解析,一期一批開(kāi)盤：1、2、5、7一期二批推出：3、6、8,01#：14624元/平米：戶型71、89、138、143平米02#：14621元/平米：戶型71、89、138

24、、143平米05#：15741元/平米：戶型218平米07#：15116元/平米：戶型175平米03#：18609元/平米：戶型175平米06#：21351元/平米：戶型218平米08#：16839元/平米：戶型175平米,各幢成交均價(jià),戶型面積越大，單價(jià)越高，總價(jià)最高達(dá)到500萬(wàn)/套,優(yōu)點(diǎn)：名廚明衛(wèi)，戶型工整 臥室開(kāi)間達(dá)到3.4米，進(jìn)深則有4.1米缺點(diǎn)：臥室門正對(duì)入戶門，私密性不夠,1房：67-71平

25、米,2房：89平米,優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，各區(qū)域分區(qū)明顯 缺點(diǎn)：全部朝南，通透性有問(wèn)題,3房：138平米,優(yōu)點(diǎn)：私密性得到保證 缺點(diǎn)：主臥距離衛(wèi)生間有距離,主力戶型剖析,3房：143平米,優(yōu)點(diǎn)：一、主臥帶衛(wèi)生間和更衣間；二、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；三、設(shè)置了玄關(guān)。缺點(diǎn)：景觀露臺(tái)開(kāi)間過(guò)小,4房：175平米,優(yōu)點(diǎn)：體現(xiàn)了購(gòu)買人群對(duì)生活品質(zhì)的追求,4房：218平米,對(duì)業(yè)主生活的私密性和便利性是考慮的比較周全的,主力戶型剖析,廣告展示,突出其江景

26、特色，區(qū)別區(qū)域樓盤，主打國(guó)際化概念,,戶型,園林,附加值創(chuàng)造,通過(guò)風(fēng)格各異的精裝修，提升項(xiàng)目附加值,,規(guī)劃價(jià)值,圍合式布局，內(nèi)部園林景觀最大化最大化水系景觀資源,,景觀價(jià)值,1400米一線江景，2500畝江岸花園,,尊貴/專屬的服務(wù),形象超越對(duì)手,形象的價(jià)值,新古典主義風(fēng)格，營(yíng)造高端社區(qū),產(chǎn)品和服務(wù)全面領(lǐng)先,項(xiàng)目定位：“國(guó)際人居新天地”,,規(guī)劃,商業(yè),會(huì)所,8千平米的頂級(jí)私家會(huì)所,,區(qū)域內(nèi)政府配套逐步完善，自身未來(lái)配套齊全,配套價(jià)值,

27、,,,,,,建筑,,項(xiàng)目小結(jié),資源的唯一性+產(chǎn)品和服務(wù)全面超越+整體形象遠(yuǎn)離對(duì)手,鳳凰和熙,定位：33萬(wàn)平米文化地鐵樓盤,,推盤節(jié)奏,8月27日，項(xiàng)目通過(guò)搖號(hào)決定認(rèn)購(gòu)的1298位客戶選房順序，8月29日該盤開(kāi)始首批選房，本次開(kāi)盤首批推出北區(qū)一期的01、02、06、08幢共395套房源開(kāi)售，主推84-86㎡的兩房，和121—135㎡的三房，另有部分四房大戶型和躍層戶型，均價(jià)1.25萬(wàn)元/m2左右。目前售罄,主力房型兩房和135平米舒適性三

28、房,,兩房：84-86平米,三房?jī)尚l(wèi)：132平米,戶型剖析,三房一衛(wèi)：121平米,廣告展示,廣告表現(xiàn)以文化氣息突出項(xiàng)目文化大盤概念,,戶型,園林,產(chǎn)品創(chuàng)造,明廚明衛(wèi)，精致2房、舒適3房和闊綽4房,,規(guī)劃價(jià)值,江南園藝精髓與現(xiàn)代手法完美演繹，傳統(tǒng)典故景觀小品，為居者構(gòu)建了一個(gè)互動(dòng)式、全景化、持續(xù)性的人文居所,,景觀價(jià)值,300平米下沉式文化長(zhǎng)廊,,形象區(qū)別對(duì)手,形象的價(jià)值,現(xiàn)代風(fēng)格，崇尚樸實(shí),產(chǎn)品和服務(wù)全面差異化,項(xiàng)目定位：“33萬(wàn)平米文

29、化地鐵樓盤”,,規(guī)劃,商業(yè),7000平米新華書(shū)店配套、近3萬(wàn)平米商業(yè),配套價(jià)值,,,,,,建筑,,項(xiàng)目小結(jié),文化體驗(yàn)+景觀體驗(yàn)+整體形象差異化對(duì)手,和府奧園,定位：恒溫升級(jí).恒氧升級(jí).全面舒適住宅,在建8棟15－18的高層，主打90平米以下兩房，部分120平米左右三房，37~70平米酒店式公寓，精裝修交付，價(jià)格待定 ，項(xiàng)目主打恒溫、恒氧等科技概念,保利項(xiàng)目,可提供20萬(wàn)平米18層左右住宅，預(yù)計(jì)10年6-10月一期上市,規(guī)劃成集地鐵、園林

30、、水景等賣點(diǎn)于一體的城市中心屬性的精品住宅,御江金城,定位：墅立公園，宅承長(zhǎng)江,總體建筑面積約為17萬(wàn)平方米，規(guī)劃中是一個(gè)包括高層、聯(lián)排別墅、小高層、LOFT等多種物業(yè)形態(tài)的混搭型小區(qū)，其中6棟高層分別分布在項(xiàng)目東、西兩側(cè)，低層聯(lián)排別墅集中在南部，其中高層6棟，包括2棟24層、3棟32+1層、1棟33層，9棟的小高層1棟，3層聯(lián)排別墅9棟。御江新城預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤，推出88平米，130-180平米以及200平米左右的房源。另有300平米左

31、右聯(lián)排別墅，200-400平米躍層待售。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力模型,項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析,渠道、形象：本項(xiàng)目呈現(xiàn)劣勢(shì),品牌、資源：發(fā)展商難分伯仲,產(chǎn)品、地段：是本案的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì),發(fā)展機(jī)會(huì)小結(jié),政策走勢(shì),政策調(diào)控立竿見(jiàn)影，成交量下滑對(duì)于投資客的打擊力度較大，鼓勵(lì)自住型需求市場(chǎng)觀望重新開(kāi)始,城市發(fā)展,河西板塊領(lǐng)航南京樓市，成為樓市價(jià)格標(biāo)桿；孕育了大量的財(cái)富人群，整體素質(zhì)較高樓市進(jìn)入紛爭(zhēng)時(shí)代，搶占河西成為第一要素,樓市市場(chǎng),09年樓市

32、成交大爆發(fā)，但10年在政策調(diào)控下，成交量出現(xiàn)大幅下降，樓市觀望嚴(yán)重河西未來(lái)供應(yīng)量巨大，而且產(chǎn)品基本立足中高端，客戶層次較高奧南板塊是10年河西發(fā)展的重點(diǎn)板塊,客戶需求,本案產(chǎn)品升級(jí)，立足中高端，客戶換血必然私營(yíng)企業(yè)主和高級(jí)公務(wù)員成為后期購(gòu)買主力,,,匯報(bào)第二部分,破局=宋都美域錦園10年度營(yíng)銷策略建議,09年度營(yíng)銷回顧,項(xiàng)目分批上市，前期去化良好全年去化約360套,,,1月,,,,,,,,,,,,2月,3月,4月,5月,6月,

33、7月,8月,9月,10月,11月,12月,2009年4月30日，宋都美域·錦園一期（3#、4#、8#樓）開(kāi)盤，其中3#、4#、8#樓各51套，總共151套。目前售罄。,,2009年6月6日，宋都美域·錦園二期（9#、13#樓）開(kāi)盤，其中9#樓51套，13#樓102套，總共151套。目前售罄。,,,2009年11月21日，宋都美域·錦園三期期（10#、11#、12#樓）開(kāi)盤，其中10#、11#樓各51套；12

34、#樓102套，總共204套。目前在售中。,,錦園第三批剩余房源約145套,宏觀調(diào)控導(dǎo)致成交量下降項(xiàng)目?jī)r(jià)格跳躍性上漲，導(dǎo)致客戶接受度不高,10年度任務(wù)識(shí)別,10年度總銷任務(wù)：10個(gè)億,09年度總銷金額：約4.2億,1）3#4#8#=2.06萬(wàn)方X9300均價(jià)=1.86億2）9#13#=1.7萬(wàn)方X10000均價(jià)=1.7億3）10#11#12#=60套X16000均價(jià)=7500萬(wàn),,10年度總銷目標(biāo)比之09年度提升138%,任務(wù)可謂

35、艱巨,10年度房源識(shí)別,,,剩余房源：145套,新增房源：324套,新增房源供應(yīng),剩余房源供應(yīng),2010年度可售房源約6. 2萬(wàn)方,以2萬(wàn)平米均價(jià)計(jì)算：需完成5萬(wàn)平米；去化率80%,在強(qiáng)手如林的河西，壓力可謂巨大,10年度房源識(shí)別,1#5#6#房源中規(guī)中矩，沒(méi)大毛病，也無(wú)絕對(duì)亮點(diǎn)（普通房源）2#作為兩梯兩戶房源且景觀優(yōu)越（明星房源）7#為絕對(duì)的樓王房源，亮點(diǎn)疊出（標(biāo)桿房源）,10年度房源識(shí)別,1#樓標(biāo)準(zhǔn)層,5#6#樓標(biāo)準(zhǔn)層,2房?jī)?yōu)勢(shì)

36、：1）大面寬短進(jìn)深-采光充足；2）13.4米超寬觀景界面；3）南向雙陽(yáng)臺(tái)；劣勢(shì)：不通風(fēng),3房?jī)?yōu)勢(shì)：1）3房2衛(wèi)戶型熱銷；2）3陽(yáng)臺(tái)布局；3）餐廳客廳分離、休息空間和活動(dòng)空間分離；劣勢(shì)：兩房朝北、空間相對(duì)較小,10年度房源識(shí)別,2#樓標(biāo)準(zhǔn)層,核心優(yōu)勢(shì)：1）一梯一戶身份專崇；2）客廳、主臥、書(shū)房南向三空間；3）南北雙陽(yáng)臺(tái)、餐廳客廳分離；,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王,D1戶型：四房?jī)蓮d四衛(wèi),上層,下層,1

37、）雙入戶花園；電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；2）客廳挑高6米；3）南北雙向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)（南寬8.7米，北寬7.6米）4）主仆電梯分離；5）上下5陽(yáng)臺(tái)；,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王,D2：四房?jī)蓮d三衛(wèi),1.5X4.9=7.35平米,入戶花園3.3X3.8=12.54平米,電梯花園5.71平米,18米寬景采光,南北雙陽(yáng)臺(tái),主仆分離電梯,1）雙入戶花園：電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；寬景陽(yáng)

38、臺(tái)：7.2米；2）一梯一戶，闊景觀光電梯；3）主仆分離電梯=觀光電梯（主人電梯）+消防電梯（傭人電梯）4）南向18米寬景；（南寬8.7米，北寬7.6米）,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王,D3：四房?jī)蓮d三衛(wèi),1）雙入戶花園：電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；2）主仆分離電梯=觀光電梯（主人電梯）+消防電梯（傭人電梯）3）南向20.4米采光；4）南北雙寬景陽(yáng)臺(tái)（南寬8.7米，北寬7.2米）,10年度房源識(shí)別

39、,7#當(dāng)之無(wú)愧的河西樓王,上層,下層,D4：四房3廳4衛(wèi)（客廳+餐廳+家庭廳）,雙入戶花園；私家觀光電梯；客廳、家庭廳，雙廳獨(dú)立；南北雙向、雙層、雙寬景陽(yáng)臺(tái)；,競(jìng)爭(zhēng)力識(shí)別,客觀的說(shuō),宋都在高端豪宅的影響力支撐不足；而在高端豪宅的產(chǎn)品力層面同樣不足；,碧瑤花園,1）超低容積率2）新科技住宅3）精裝修,雨潤(rùn)國(guó)際,1）酒店式公寓2）精裝3）頂級(jí)配套,,本案,1）度假概念2）精裝+毛坯3）一期實(shí)景兌現(xiàn),,,任務(wù)：10個(gè)億去

40、化：80%,產(chǎn)品力支撐稍弱品牌力支撐稍弱,局勢(shì)不太明朗板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇,宋都、仁恒、保利、五礦…大鱷匯聚,競(jìng)爭(zhēng)博弈之道,,宋都錦園如何決戰(zhàn)2010?,競(jìng)爭(zhēng)博弈戰(zhàn)略,1、領(lǐng)袖戰(zhàn)略——區(qū)隔區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—高形象，占位河西豪宅領(lǐng)袖品牌；,2、體驗(yàn)戰(zhàn)略——借勢(shì)產(chǎn)品力，強(qiáng)化體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)，此次皆體驗(yàn)；,3、借力戰(zhàn)略——借力發(fā)力，利用河西發(fā)展、高端聯(lián)盟、觀摩會(huì)為項(xiàng)目增值，借以吸引外區(qū)域客戶；,4、饑餓戰(zhàn)略——大批蓄水、小波開(kāi)盤，制造

41、搶購(gòu)熱銷，以7#樓王挑戰(zhàn)高價(jià)，制造非同凡響的地位；,宋都錦園5點(diǎn)突破,突破1:客群求換血-捕捉高端客群,實(shí)現(xiàn)客群轉(zhuǎn)換,突破3:形象求高端-由大眾化向高端豪宅邁進(jìn),突破4:產(chǎn)品求精細(xì)-產(chǎn)品體驗(yàn)更精更細(xì)更震撼,突破5:營(yíng)銷求精準(zhǔn)-注重實(shí)效,注重體驗(yàn),強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn),突破2:定位求差異-傳承與創(chuàng)新,突出產(chǎn)品力,宋都錦園策略框架,客群定位策略,營(yíng)銷定位策略,廣告表現(xiàn)策略,營(yíng)銷展示策略,產(chǎn)品優(yōu)化策略,推廣與活動(dòng)策略,銷售與價(jià)格策略,10年度營(yíng)銷節(jié)奏安排

42、,10年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算,10年度第一階段執(zhí)行策略安排,分子品牌策略,,,,,,,,,,,,,,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，誰(shuí)會(huì)是我們的目標(biāo)客群？【客群解碼】南京城==》南京人==》南京富人==》宋都錦園高端客群,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,這是一座開(kāi)放與封閉并蓄的城市；也是一座寬容與懶散的城市；,南京的明城墻它是世界上最長(zhǎng)的屬于城市的城墻也似乎是中國(guó)唯一的一個(gè)非四方形城郭。南京的發(fā)展早已經(jīng)

43、破墻而出，跨越長(zhǎng)江了—體現(xiàn)出一種勇氣,南京人心中還有一個(gè)精神領(lǐng)袖“博愛(ài)之都”的市民， 坦蕩誠(chéng)樸，當(dāng)無(wú)愧于心來(lái)自五湖四海的朋友和這座城市和睦相處,愛(ài)她的人說(shuō)她淡定與安逸，恨她的人說(shuō)她守舊缺乏創(chuàng)新和激情；,她沒(méi)有蘇南的進(jìn)取和張揚(yáng)【懶散、安逸是這個(gè)城市人骨子里的特性】,客群定位策略,1）10月份樓市成交數(shù)據(jù)：住宅銷售7457套，日均成交套數(shù)達(dá)241套7457套住宅中，單價(jià)在1萬(wàn)元以上的房源達(dá)1987套，占所有成交房源的26.6%，也

44、就是說(shuō)全市有近三成房源的成交單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上。南京有錢人的收入被大大低估了。2）科級(jí)干部都吸九五至尊、開(kāi)卡迪拉克——南京的官場(chǎng)3）南京富人群體居全省之首在全省13個(gè)省轄市中，南京市年收入超12萬(wàn)的人數(shù)位居首位，,南京是一個(gè)藏富與民的城市低調(diào)、內(nèi)斂、務(wù)實(shí)、官府文化濃郁,不像陜西人喜歡斗富、不像蘇南人喜歡張揚(yáng),南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,身份、學(xué)識(shí)、涵養(yǎng)、江湖，決定他們相對(duì)低調(diào)但骨子

45、里卻極為講究身份和排場(chǎng),南京的富人來(lái)源：官場(chǎng)、官商、私企業(yè)主、外地富人（蘇北和安徽）、外企高管,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,,【高端豪宅客戶群落模型研究】,,單身E族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,新常州人,中學(xué)3口之家,單身丁客,三代同堂,中大學(xué)3口之家,丁客家庭,兒女立家,三代同堂,二老空巢,,,中 產(chǎn) 型,經(jīng) 濟(jì) 型,富 裕

46、型,富 貴 型,富 豪 型,-300-100-30以上萬(wàn)元/年,30-10萬(wàn)元/年,10萬(wàn)元以下,,（22-25歲）新新人類,（26-40歲）都市新銳,（41-50歲）品質(zhì)家庭,（51-60歲以上）健康養(yǎng)老,,,客戶分類模型,,,,,客群定位策略,,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,馬斯洛需求層次理論分析,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋

47、都高端客群,客戶定位之需求特征,高端豪宅的“自住顯貴型”和“投資收藏型”,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客戶定位之客戶結(jié)構(gòu)細(xì)分,,宋都錦園10年目標(biāo)客群,銀行金融業(yè)證券業(yè)人士,全市私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)高管,事業(yè)單位、機(jī)關(guān)高收入階層,各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層,政府高級(jí)官員,曾經(jīng)做官,現(xiàn)在下海經(jīng)商,部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士,長(zhǎng)年在外打拼并功成名就的南京人,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人

48、==》宋都高端客群,客群定位策略,高知,高管,高官,知本家+資本家,私企業(yè)主,,,三高一私成為10年度客群消費(fèi)核心主體,,【宋都客戶定位】,“資本階層”,他們已經(jīng)度過(guò)了青春的懵懂期和浮躁期，歲月的歷練和商海的搏殺，使他們顯得成熟穩(wěn)重,睿智而又挑剔；他們喜歡被尊重，需要社會(huì)仰望，房子只是他們的一個(gè)符號(hào)，它決定了和什么樣的人住在一起，體現(xiàn)什么樣的身份和檔次。他們有錢，但也在乎花錢是否值得，只要他們認(rèn)為好的，出手往往迅捷！,

49、南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，營(yíng)銷定位如何在傳承中尋求突破？【定位剖解】我們?cè)?jīng)怎么定==》別人怎么定==》什么樣的定位討好客群的喜好和并構(gòu)筑排他性；,營(yíng)銷定位策略,本案定位推導(dǎo)-回眸,廣告總精神：回家，是度假的開(kāi)始 07.6月=========》 2009年==============》2010?三重洗禮度假社區(qū) 錦園：第一季 第二季

50、 第三季 定位： 15萬(wàn)平米.新古典造園.升級(jí)度假社區(qū) 推廣：超越，總在成功之后,,,,首先對(duì)于錦園來(lái)說(shuō)，規(guī)模不是優(yōu)勢(shì)，新古典太泛，定位太長(zhǎng)，沒(méi)有凸顯核心；從推廣語(yǔ)來(lái)看，張力和打擊力不夠，“超越，總在成功之后”可以說(shuō)是大而

51、廣之的道理。,營(yíng)銷定位策略,,本案定位推導(dǎo)-競(jìng)品,和府奧園,定位：恒溫升級(jí).恒氧升級(jí).全面舒適住宅,御江金城,定位：墅立公園，宅承長(zhǎng)江,鳳凰和熙,定位：33萬(wàn)平米文化地鐵樓盤,碧瑤花園,定位：江岸·公園·專屬觀邸,仁恒江灣城,定位：國(guó)際人居新天地,,,,,對(duì)手如何說(shuō)？,,對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，傳承核心“度假概念”，在此基礎(chǔ)上重新定義，迎合高端客群的身份和面子；,營(yíng)銷定位策略,本案營(yíng)銷新定位,CBD中央.度假新排場(chǎng),,,明

52、確地理屬性，屬于河西，位居中央；絕對(duì)城市資源的占有者，提升價(jià)值，以便向高端客群喊話,概念升級(jí)，廣告總精神貫穿精神屬性，滿足客群喜好；排他性主張，剝離競(jìng)品；,一個(gè)中央就體現(xiàn)出本案的顯赫一個(gè)排場(chǎng)就體現(xiàn)出本案的身份,營(yíng)銷定位策略,本案推廣口號(hào),在河西.發(fā)現(xiàn)三亞,城市借勢(shì)，以三亞為參照物，詮釋度假概念；符合高端客群的旅游和休閑特征；同時(shí)，突顯項(xiàng)目卓越的升值價(jià)值和生活價(jià)值；,營(yíng)銷定位策略,分子品牌策略,,,宋都美域.錦園,第一季,第

53、二季,第三季,09年4月,09年6月,09年11月,,09年12月,形象升級(jí),超越,總在成功之后,,,,10年1月,10年12月,全線高端品牌形象,,上半年,著力塑造錦園的高端形象,讓形象的溢價(jià)力和價(jià)格的支撐力更加強(qiáng)大,7#樓王打造頂級(jí)豪宅,下半年,分子品牌策略,宋都美域,宋都房產(chǎn),宋都.錦園,宋都.雙璽,,,,1#2#5#6#,7#樓王,CBD中央度假新排場(chǎng),CBD雙璽CEO最愛(ài),,,,為什么稱之位雙璽?,1)錦的升華版,帝王氣

54、息;2)產(chǎn)品特色鮮明:◆類似于雙子星座◆雙大堂入戶◆雙空中院落◆雙線主仆分離電梯◆雙景電梯-一梯一戶,宋都錦園CBD中央 度假新排場(chǎng),產(chǎn)品,宋都,板塊,260米河西最長(zhǎng)的中軸景觀,40米高度的河西最具震撼的凱旋之門,45畝最大手筆的公園綠化,1000平米河西最大的社區(qū)泳池,26年專業(yè)歷史,500萬(wàn)開(kāi)發(fā)體量,河西先行者,營(yíng)造舒適家園,產(chǎn)品體驗(yàn),一期體驗(yàn),服務(wù)體驗(yàn),樣板體驗(yàn),宋都錦園的價(jià)值支撐體系,,,,,,,,以無(wú)可匹敵

55、的第一，對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，如何表現(xiàn)她的氣質(zhì)并形成個(gè)性差異？【廣告表現(xiàn)】【廣告風(fēng)格】,宋都錦園的廣告表現(xiàn),廣告表現(xiàn)策略,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-競(jìng)品,碧瑤,保利,江灣,鳳凰,和府,五礦,【宋都需要做的，是從系列競(jìng)品中跳出】,廣告表現(xiàn)策略,,宋都風(fēng)格的演進(jìn)：由綠色生態(tài)==?高端姿態(tài)轉(zhuǎn)變；,宋都風(fēng)格的演進(jìn)：由綠色生態(tài)==?高端姿態(tài)轉(zhuǎn)變；,,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-思考,正宗的旅游度假區(qū)的廣告表現(xiàn)風(fēng)格；,【宋都需要做的，是走更高

56、端路線】,廣告表現(xiàn)策略,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-思考,錦 （錦） jǐn 有彩色花紋的絲織品：錦旗。錦屏。錦標(biāo)。錦繡（精美鮮艷的紡織品，喻美麗或美好，如“錦錦山河”、“錦錦前程）”。錦上添花。 鮮明美麗：錦霞。錦緞。錦箋。錦雞（鳥(niǎo)，形狀和雉相似，雄的頭上有金色的冠毛，頸橙黃色，背暗綠色，雜有紫色，尾長(zhǎng)，雌的羽毛暗褐色。飼養(yǎng)供玩賞）鮮艷、華美是它的代言,以最絢爛的華美來(lái)尋求獨(dú)樹(shù)一幟提升檔次,廣告表現(xiàn)策略,,【宋都廣告表現(xiàn)稿】,

57、,,,,,,,,,,營(yíng)銷展示策略,營(yíng)銷展示策略1,啟動(dòng)名流會(huì)館服務(wù)體系，將硬件展示層面上升到真實(shí)的生活體驗(yàn)層面,宋都錦園私人名流會(huì)館,運(yùn)動(dòng)館,酒吧,酒美容館,,,,利用目前現(xiàn)有的商鋪引入專業(yè)服務(wù)商家體驗(yàn)真實(shí)的高端生活,營(yíng)銷展示策略,營(yíng)銷展示策略2,商業(yè)街區(qū)包裝啟動(dòng)，將宋都美域國(guó)際風(fēng)情街區(qū)淋漓展現(xiàn),商業(yè)街區(qū)的展示可以提升小區(qū)整體形象，為銷售提供亮點(diǎn)，是提價(jià)的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：步行系統(tǒng)指示牌、帆布遮陽(yáng)傘、 格子布小木桌，休閑椅等，展示

58、未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)，給客戶以想象空間和商業(yè)配套信心,,全方位展示，形象提升,營(yíng)銷展示策略3,專業(yè)的物業(yè)管理人員，氣質(zhì)與服務(wù)體現(xiàn)名宅的管家式風(fēng)范,1）物業(yè)保安列隊(duì)晨練；2）保安氣質(zhì)提升訓(xùn)練；3）學(xué)習(xí)萬(wàn)科細(xì)節(jié)，保安更加人性隨和，幫助業(yè)主；4）建議保安服裝更換的更加尊貴，有皇家氣質(zhì),營(yíng)銷展示策略,價(jià)值展示體系化,將營(yíng)銷中心變成客戶的體驗(yàn)中心和洗腦中心,營(yíng)銷展示策略,品牌長(zhǎng)廊,板塊價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,工法樣板,銷售洽談,,,逐層洗腦逐層深入,迎賓

59、接待,現(xiàn)場(chǎng)就是磁場(chǎng)案場(chǎng)就是戰(zhàn)場(chǎng),沙盤介紹,從目前來(lái)看,現(xiàn)場(chǎng)精細(xì)化略顯不夠,比如地圖,本案顯示為中央商務(wù)區(qū)的邊緣(圈外)\部分樓棟可顯示”售罄”\宋都品牌實(shí)力突顯強(qiáng)化\,營(yíng)銷展示策略4,營(yíng)銷展示策略5,營(yíng)銷中心展示到位、服務(wù)升級(jí)，將每一個(gè)客戶都成為紳士對(duì)待,售樓處采用高檔水牌展示項(xiàng)目信息門口擦鞋機(jī)擺放凸現(xiàn)項(xiàng)目人性化服務(wù)的一面桌子上擺放糖果碟或花藝等部分角落采用仿真鮮花鋪設(shè)，增強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛售樓處入口樓梯建議采用紅地毯鋪設(shè)，增強(qiáng)銷

60、售氣氛,銷售中心內(nèi)部細(xì)節(jié)展示,營(yíng)銷展示策略,細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升,讓看樓通道避免乏味甬長(zhǎng)的同時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線對(duì)看樓通道嚴(yán)格挑選和精心裝修是必須的要求必須讓客戶經(jīng)過(guò)的過(guò)程體驗(yàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值， 沿途應(yīng)充分利用和包裝,營(yíng)銷展示策略6,看房通道包裝更加精細(xì)化，展示豪宅的細(xì)節(jié)和品位；,營(yíng)銷展示策略,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，如何賦予新的產(chǎn)品價(jià)值，借以支撐高端豪宅的房?jī)r(jià)？【產(chǎn)品建議】,產(chǎn)品優(yōu)化策略,增值策略1：體驗(yàn)增值,景觀體驗(yàn)

61、：以絕對(duì)的震撼力創(chuàng)造南京高端豪宅景觀,精心打造示范性景觀段制造觀感震撼,,產(chǎn)品優(yōu)化策略,增值策略2：會(huì)館增值,度假會(huì)所體驗(yàn)：以架空層制造主題度假會(huì)館,利用建筑架空空間營(yíng)造主題泛度假會(huì)館,休閑泛會(huì)館,健身泛會(huì)館,藝術(shù)泛會(huì)館,產(chǎn)品優(yōu)化策略,精裝修雙大堂：彰顯豪宅尊榮氣度,1）入戶大堂2）電梯大堂3）精裝電梯4）大堂6米挑高,增值策略3：產(chǎn)品增值,產(chǎn)品優(yōu)化策略,1、單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。門套建議采用與窗套相似的做法。在色彩

62、處理上以與窗套呼應(yīng)。主入口的防盜門建議采用與陽(yáng)臺(tái)一致的鐵藝，以簡(jiǎn)潔的橫豎線條配合一到兩個(gè)花飾。2、在單元主入口的門上還需配置可視對(duì)講系統(tǒng)。3、主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開(kāi)關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開(kāi)門。4、大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石、花崗巖。用細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊崇氣息用細(xì)節(jié)提升產(chǎn)品檔次,入戶門廳：豪宅入戶的灰度空間,增值策略3：產(chǎn)品增值,產(chǎn)品優(yōu)化策略,1）地源熱泵系統(tǒng)2）混凝土輻射系統(tǒng)3）健康全新風(fēng)系統(tǒng)4）外

63、墻保溫系統(tǒng)5）外窗隔熱系統(tǒng)6）外遮陽(yáng)系統(tǒng)7）屋頂保溫系統(tǒng)8）防噪隔音系統(tǒng)9）排水隔音系統(tǒng)10）中央吸塵系統(tǒng),增值策略4：智能體系（選用）,豪宅常態(tài)的十大科技智能系統(tǒng)（建議選用性價(jià)比高的類別）,產(chǎn)品優(yōu)化策略,建議品牌：法國(guó)空氣---法國(guó)原裝進(jìn)口 價(jià)格：2500元左右 /100平方米 霍尼威爾 價(jià)格：3200元

64、左右 /100平方米安裝情況：公司直接安裝我公司通過(guò)比較：兩種產(chǎn)品在使用功能上差距不大，但前者的產(chǎn)品在價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)，該品牌為法國(guó)原裝進(jìn)口，在杭州市場(chǎng)上的占有率較高，施工工藝已經(jīng)較為成熟，所以我公司建議采用法國(guó)空氣公司產(chǎn)品。,新風(fēng)系統(tǒng)產(chǎn)品介紹：一、系統(tǒng)功能向室內(nèi)源源不斷地導(dǎo)入人體健康必需的，高品質(zhì)的新鮮空氣，從而改善室內(nèi)環(huán)境；不間斷地排出室內(nèi)污濁空氣、不良?xì)馕?、有毒氣體；徹底杜絕“空調(diào)病”及“病態(tài)建筑綜合癥”； 保證長(zhǎng)

65、期、高可靠性、低能耗、低噪音連續(xù)運(yùn)行；不用開(kāi)窗也能享受大自然的新鮮空氣；防止室內(nèi)的家具衣物發(fā)霉；符合建筑節(jié)能規(guī)范要求；低運(yùn)行費(fèi)用。二、系統(tǒng)構(gòu)成中央機(jī)組 ---- 置于樓頂或衛(wèi)生間吊頂內(nèi)；管路系統(tǒng) ---- 建筑、裝修過(guò)程中設(shè)置于吊頂及豎井管道內(nèi)；恒風(fēng)量進(jìn)風(fēng)器 ---- 置于臥室、客廳、書(shū)房； 恒風(fēng)量排風(fēng)器 ---- 置于衛(wèi)生間、客廳及過(guò)道內(nèi)；,1）新風(fēng)系統(tǒng)：24小時(shí)高品質(zhì)鮮氧供應(yīng),增值策略4：智能體系（選用）

66、,產(chǎn)品優(yōu)化策略,生飲水系統(tǒng)介紹：愛(ài)惠浦獨(dú)立式生飲系統(tǒng)---用于處理第三級(jí)直接飲用水，經(jīng)處理后可獲得最高品質(zhì)的飲用或烹飪用水為世界第一品牌，日?？蛻舭巳螓湲?dāng)勞、必勝客等餐飲連鎖業(yè)及可口可樂(lè)、百事可樂(lè)等飲料業(yè)； 商品說(shuō)明:1、獨(dú)有結(jié)構(gòu)性斷水保護(hù)功能，確保水質(zhì)自始至終純凈如一。2、水質(zhì)活性大，含氧量高，可促進(jìn)人體新陳代謝，增強(qiáng)人體細(xì)胞活力。3、保留水中人體所需微量元素。4、長(zhǎng)期飲用可避免膽結(jié)石及因水污染引起的各

67、種疾病。5、即開(kāi)即飲，比燒開(kāi)水純凈、安全，更為方便。6、防止桶裝水二次污染危害，更經(jīng)濟(jì)、更省錢。7、凈水水質(zhì)，所制冰塊更清澈，無(wú)雜質(zhì)異味.產(chǎn)品特點(diǎn) 附有石灰質(zhì)抑制器，可去除水垢，可延長(zhǎng)家用冰箱、制冰機(jī)壽命 瞬間水流量：0.5gpm (加侖/分鐘) 處理量：1500GA（視水質(zhì)而定）水溫：2℃-38℃ 價(jià)格：約750元/每戶 安裝情況：客戶直接安裝,

68、2）生飲水系統(tǒng)：全天候高氧量高品質(zhì)引用水,增值策略4：智能體系（選用）,產(chǎn)品優(yōu)化策略,3）中央吸塵系統(tǒng)：方便，噪音低，無(wú)二次污染；,中央吸塵系統(tǒng)五大優(yōu)點(diǎn)：1) 沒(méi)有二次污染，主機(jī)放在室外，不會(huì)造成室內(nèi)的二次污染。2) 使用方便，不需要拖動(dòng)主機(jī)四處移動(dòng)，只需將吸塵軟管插入吸口即可。3) 噪音低，采用超靜音措施，運(yùn)行時(shí)不會(huì)影響他人工作和休息；4) 使用安全，采用氣動(dòng)方式開(kāi)啟主機(jī)，吸口處不帶電，絕對(duì)安全；5) 超強(qiáng)吸力，可以打掃到房