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1、1《香水城》策劃報(bào)告《香水城》策劃報(bào)告香水城》策劃報(bào)告目錄一、商業(yè)部分市場定位思路概述2二、本項(xiàng)目商業(yè)屬性具體分析3(一)郊區(qū)城市化進(jìn)程中大型商業(yè)設(shè)施特征分析3(二)本地居民消費(fèi)特征分析18(三)物流設(shè)施對本項(xiàng)目商業(yè)的影響作用20(四)會(huì)展業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施需求對本項(xiàng)目商業(yè)的影響作用24(五)綜合樓潛在人群對本項(xiàng)目商業(yè)需求分析26三、本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施定位28(一)目標(biāo)客戶群體確定28(二)商業(yè)主題思路研究28(三)商業(yè)面積初步確定49(四)
2、商業(yè)建筑風(fēng)格的初步確定50(五)地塊周邊用地性質(zhì)分析51綜合樓分析研究與初步定位53一、綜合樓用地分析53二、區(qū)域市場競爭關(guān)系分析54三、產(chǎn)品定位771、規(guī)模定位772、本項(xiàng)目寫字樓種類定位773、寫字樓產(chǎn)品形象建議784、本項(xiàng)目寫字樓用途構(gòu)成定位815、服務(wù)式公寓產(chǎn)品定位826、主體建筑布局847、媒介空間建議858、設(shè)施設(shè)備建議85一、商業(yè)部分市場定位思路概述對于本項(xiàng)目商業(yè)而言,我們認(rèn)為由于其所處的地理位置以及內(nèi)部其他相關(guān)設(shè)施的影響
3、,所以本項(xiàng)目商業(yè)的屬性具有多重性。換言之,本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的市場定位受到自身與外界多種因素的作用。因此,在得出商業(yè)市場定位之前,我們必須對本項(xiàng)目商業(yè)所受到的影響因素進(jìn)行深入的分析,研究其對商業(yè)定位所產(chǎn)生的具體影響以及各影響因素之間的輕重關(guān)系。由此才能最終確定本項(xiàng)目商業(yè)適合的市場定位。就此,我們認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)定位的總體研究思路為:根據(jù)上圖所示,本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施具有五種不同的商業(yè)屬性。我們認(rèn)為,本項(xiàng)目最基礎(chǔ)的商業(yè)屬性就是其不可更改的宏觀地理位置
4、,即城市邊緣的商業(yè)設(shè)施的商業(yè)屬性。本項(xiàng)目處于XX市的東南四環(huán)。一方面本項(xiàng)目具有其他任何區(qū)域都很難比擬的車行交通便利;另一方面,本項(xiàng)目不具有如城市中心商業(yè)區(qū)的歷史商業(yè)文脈。具體而言,城市中心的商業(yè)區(qū)在很大程度上不僅滿足了人們對日常購物的需求,更重要的其長久的歷史積淀使其也具有了很強(qiáng)的3到2010年的200萬人。同時(shí),舊城區(qū)的常住人口要逐步向外疏散,目前已經(jīng)從1990年的175萬人降至160萬人左右,到2010年要降到150萬人以下。在總體
5、規(guī)劃中垡頭、南苑均位于本區(qū)域內(nèi)。這無疑將為進(jìn)一步加強(qiáng)包括本區(qū)域在內(nèi)的整個(gè)XX郊區(qū)城市化。就目前情況來看,本項(xiàng)目所在地東南部則已經(jīng)初步成型的亦莊,該地區(qū)為XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),已經(jīng)建成了非常多的企業(yè)和住宅區(qū);地塊的西邊為XX市早期開發(fā)成型的方莊社區(qū)。這說明XX東南部已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯了郊區(qū)城市化。目前在建或在售的紫南家園、翠城、觀筑、山水文園等項(xiàng)目都顯示出這種住宅郊區(qū)化的趨勢。特別值得指出的是,近期SARS病毒的肆虐會(huì)促進(jìn)這種郊區(qū)密度較低
6、、通風(fēng)、采光良好的居住環(huán)境干凈整潔的住宅的發(fā)展。而且本項(xiàng)目作為大型綜合項(xiàng)目,其所具有的各種設(shè)施尤其是內(nèi)部居住區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)一步推動(dòng)?xùn)|南四環(huán)區(qū)域城市化進(jìn)程。總之,隨著這種郊區(qū)城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展,將為該地區(qū)的大型商業(yè)帶來大量的消費(fèi)人群,從而促進(jìn)大型商業(yè)在郊區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展。(2)、公路的網(wǎng)絡(luò)化及交通條件的日益完善隨著公路的網(wǎng)絡(luò)化即高速公路系統(tǒng)的完善,許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位指向原則發(fā)生了巨變,盡可能接近市場的原則已不再是以接近市中心為標(biāo)準(zhǔn),而是以
7、接近主要的運(yùn)輸動(dòng)脈為標(biāo)準(zhǔn);而且汽車行駛速度的提高,使得通勤的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。高速公路系統(tǒng)打開了“居住郊區(qū)城市化”的道路,同時(shí)形成了郊區(qū)對工業(yè)、商業(yè)開發(fā)的吸引力。這些經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢體現(xiàn)在:有充足的停車場、低資產(chǎn)成本、接近供應(yīng)商和消費(fèi)者等。特別需要指出的是,城市外圍的環(huán)城高速公路對都市區(qū)的郊區(qū)在人口增長、零售業(yè)的建立和發(fā)展等方面都有巨大的作用,比沒有環(huán)城路的都市區(qū)的郊區(qū)增長快。美國華盛頓特區(qū)的首都環(huán)城路就是一個(gè)促進(jìn)郊區(qū)高速發(fā)展的例子。在1972—
8、1982年里,由于環(huán)城路的出現(xiàn)約有80萬人陸續(xù)定居于環(huán)路周圍,由此也吸引了12家區(qū)域性的購物中心設(shè)立于此??傊咚俟肪W(wǎng)改善了中心市的出入口問題,在郊區(qū)與市中心之間組成了強(qiáng)大的交通流,極大地促進(jìn)了郊區(qū)城市化進(jìn)程。本項(xiàng)目位于京津塘高速公路的入口處與東南四環(huán)的交匯處,公路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá),適宜發(fā)展這種大型零售商業(yè)。(3)、私人汽車的逐步普及公共交通的向外延展通常每一次交通方式的革命,都會(huì)帶來城市結(jié)構(gòu)的巨大變動(dòng),引致商業(yè)布局的重大調(diào)整。私人汽車
9、的大量出現(xiàn),使城市化進(jìn)程以非常規(guī)的高迅速加快,并使商業(yè)中心能夠擁有巨大范圍的市場。因此在城市交通方便的城市化郊區(qū),大購物中心出現(xiàn)了。同時(shí)也推動(dòng)了一種購物方式的出現(xiàn)——“車載集中購物”。這種購物最典型的方式就是消費(fèi)者周期性地進(jìn)行大量集中式的購物,并利用汽車承載。這種購物方式的出現(xiàn)也使得消費(fèi)者對距離購物場所的絕對距離敏感度下降,而更加關(guān)心停車問題,商品價(jià)格問題。換言之,私人轎車的大量出現(xiàn)使得人們可以并愿意到交通更通常但距離較遠(yuǎn)的地方大量購物
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