京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較研究

1、京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較研究京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較研究北京和上海的住宅建設(shè)和房?jī)r(jià)走勢(shì)分別代表了我國(guó)北方和南方乃至全國(guó)的房地產(chǎn)“晴雨表”。北京和上海一直是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最快、房?jī)r(jià)最高和需求最大的國(guó)際化城市。去年年底，一些業(yè)內(nèi)專家提出2004年我國(guó)房地產(chǎn)將出現(xiàn)拐點(diǎn)的預(yù)測(cè)之后，關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)看“漲”還是看“跌”話題，在今年始終是一個(gè)焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的需求和成本的上升，決定了我國(guó)房?jī)r(jià)在2004年仍將穩(wěn)步上升。但由于各省市的內(nèi)外環(huán)境不同，

2、所以在不同的省市會(huì)存在房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)的情況。一、價(jià)格拐點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政策調(diào)控北京房地產(chǎn)所遭遇的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格拐點(diǎn)，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)的是受政策調(diào)控的漲幅拐點(diǎn)。此次北京出現(xiàn)的價(jià)格拐點(diǎn)，在原價(jià)格指數(shù)上下降，是真正意義上的降價(jià)；而上海遭遇的是漲幅拐點(diǎn)，也就是說上海房?jī)r(jià)依舊在上漲，只是上漲幅度和速度有所下降。從更深層面上分析，北京降價(jià)是市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果，而上海漲幅下降則更多地與政策調(diào)控有關(guān)。北京特殊的城市地位和近年來北京在發(fā)展過程中引發(fā)的對(duì)房地產(chǎn)的巨

3、大需求，使得北京的房?jī)r(jià)從1997年開始始終保持著高開高走的局面。如果將北京樓市同上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比的話，北京房?jī)r(jià)之所以以“貴”著稱，除了市場(chǎng)的原因以外，還包含著一些非市場(chǎng)的因素，樓市的整體發(fā)展缺乏平衡性。衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的主要標(biāo)志，就是看其二手房市場(chǎng)是否成熟。2003年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易量?jī)H為上海的30%，但北京的歷史比上海多600年，城市面積也是上海的近一倍，存量房數(shù)量也應(yīng)高于上海，這說明

4、北京二手房市場(chǎng)發(fā)展的滯后。正是由于二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，迫使購(gòu)房者選擇一手房市場(chǎng)，造成了市場(chǎng)供求關(guān)系緊張，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。2003年6月，國(guó)務(wù)院頒布了《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售管理辦法》，終于為二手房市場(chǎng)打開了第一道枷鎖。據(jù)悉，該《辦法》實(shí)施的第一天，北京房地產(chǎn)交易中心一片火熱。二手房的解禁，部分開發(fā)商擔(dān)心新盤滯銷，于是便主動(dòng)采取降價(jià)的手段，抓緊時(shí)機(jī)清倉(cāng)。為了解決中低收入家庭的住房需求，北京市政府從2002年底起加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)

5、力度。僅2002年，經(jīng)濟(jì)適用房復(fù)工720萬平方米，新開工360萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房在2003年下半年大量推向市場(chǎng)，平抑了北京的房?jī)r(jià)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，1997年北京房?jī)r(jià)最高達(dá)到每平方米5478元，此后5年內(nèi)北京房?jī)r(jià)始終在每平方米46004800元之間浮動(dòng)，但從2002年底開始，北京房?jī)r(jià)有所下跌，均價(jià)在每平方米4467元，2003年又降至4386元。其中，經(jīng)濟(jì)適實(shí)用房的大量上市，是北京房?jī)r(jià)下跌的主要原因之一，是市場(chǎng)求關(guān)系基本平衡。同時(shí)，上海

6、樓市在短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)過熱。三、區(qū)域支撐和價(jià)格互動(dòng)效應(yīng)國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否能保持高位運(yùn)行，不僅取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求狀況，而且還需要周邊地區(qū)的支撐。如果說市中心的房?jī)r(jià)與邊遠(yuǎn)地區(qū)，或是該城市的房?jī)r(jià)與相鄰城市的房?jī)r(jià)相差很大的話，那么房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行將是不穩(wěn)定的。北京此次的降價(jià)風(fēng)波，從某種意義上說也是北京房?jī)r(jià)缺乏周邊地區(qū)支撐的必然結(jié)果。而上海房?jī)r(jià)卻在周邊城市的眾星捧月之下，實(shí)現(xiàn)著穩(wěn)步增長(zhǎng)。北京與上海，分別是渤

7、海灣都市圈和長(zhǎng)三角都市圈的中心城市。兩相比較，北京的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不僅在渤海灣地區(qū)雄居榜首，而且北京的房?jī)r(jià)同天津、大連等城市相比更是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。以同屬直轄市的天津房?jī)r(jià)為例，2003年天津房?jī)r(jià)為每平方米2600元左右，幾乎只有北京的一半。在這種情況下，北京房?jī)r(jià)一旦盤整或下跌，周圍沒人托盤，其房?jī)r(jià)下降空間將會(huì)很大，且短期內(nèi)可能難以復(fù)蘇。另外，北京市中心房?jī)r(jià)與邊遠(yuǎn)地區(qū)相差較大，西單、王府井的房?jī)r(jià)早已是過萬的天價(jià)，但一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)迄今剛剛越過300

8、0元大關(guān)。上海雖然也是長(zhǎng)三角內(nèi)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但由于整個(gè)長(zhǎng)三角的發(fā)展較為平衡，江浙地區(qū)與上海的差距并不是很大。上海的房?jī)r(jià)同杭州、南京、寧波等城市比較，相差并不明顯。杭州西子湖畔的房?jī)r(jià)已經(jīng)過萬，就連遠(yuǎn)離市中心的六和塔地區(qū)房?jī)r(jià)也達(dá)到了每平方7000元的歷史高位。南京老城區(qū)內(nèi)也已基本消滅了均價(jià)在每平方米6000元以下的樓盤。寧波的中心城區(qū)商品房的均價(jià)已經(jīng)同上海中心城區(qū)不相上下。如此一來，上海房?jī)r(jià)有了周邊地區(qū)的強(qiáng)大支撐，其下降的空間便很小。即使下降

9、，也必受到周邊城市購(gòu)房者、投資者的追捧。同時(shí)，近兩年來隨著“一城九鎮(zhèn)”的建設(shè)和多條地鐵的建設(shè)和延伸，使上海市中心與邊遠(yuǎn)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)差距不斷縮小。四、政策調(diào)控下的資金壓力和通道房地產(chǎn)開發(fā)模式、消費(fèi)者購(gòu)房理念和金融創(chuàng)新能力的不同，使得上海、北京兩地市場(chǎng)受“121”文件的影響也截然不同。上海市場(chǎng)幾乎沒有受到多少?zèng)_擊，復(fù)地、中海、綠地、上房等開發(fā)商均表示，“121”之后并未感到資金的壓力。而北京的一些開發(fā)商卻已經(jīng)在“121”的影響下，資金鏈開始