商品房交易中預(yù)付購房款監(jiān)管研究.pdf

1、我國商品房交易過程中存在諸多混亂狀況,對購房人的利益造成了極大損害。而其中關(guān)于預(yù)付購房款的管理和使用問題則是較突出的一個的方面。我國關(guān)于預(yù)付購房款管理和使用方面的法律規(guī)定極不完善,筆者借鑒歐美和香港等地的實踐經(jīng)驗,并結(jié)合我國各地方頒布實施的地方性法規(guī)和規(guī)章,對商品房交易中預(yù)付購房款的監(jiān)管問題進行研究,以期在豐富我國商品房交易中物權(quán)和債權(quán)關(guān)系理論的同時,推進相關(guān)制度的立法完善。
　　 本文共分為五個部分:
　　 第一部分論

2、述對預(yù)付購房款進行監(jiān)管的必要性。首先,指出商品房預(yù)售交易關(guān)系是一種遠期交貨的買賣關(guān)系,該交易關(guān)系與普通買賣關(guān)系相比具有雙方主體強弱勢不均等、主體一方是社會多數(shù)人和購房人權(quán)利的物權(quán)被債權(quán)化等特點。其次,界定預(yù)付購房款的法律性質(zhì),指出其是一種具有法定限制的不完全物權(quán),其行使應(yīng)當受到必要的規(guī)制。再次,從法學理論中的契約的重復(fù)博弈與誠信機制、法哲學自由限制、法律規(guī)制中的安全和效益等方面和經(jīng)濟學理論中的成本收益方面指出對私行為進行公法監(jiān)管的必要性

3、。
　　 第二部分對國內(nèi)外尤其是國內(nèi)實踐中的監(jiān)管模式進行了考察、梳理和評價,指出國外大多是由非政府組織等第三方中立機構(gòu)進行監(jiān)管,而國內(nèi)則有政府監(jiān)管、銀行監(jiān)管、公證處監(jiān)管、擔保機構(gòu)監(jiān)管、監(jiān)理公司監(jiān)管、律師事務(wù)所監(jiān)管等不同情況,需要我們盡快在法律高度上給予統(tǒng)一。
　　 第三部分探討了建立可行的監(jiān)管模式應(yīng)有的理論支持。指出商品房預(yù)售法律關(guān)系是一種公私混合型的經(jīng)濟法法律關(guān)系,對預(yù)付購房款進行監(jiān)管是這種法律關(guān)系的必有之義,并運用經(jīng)

4、濟法理論對其中的三元主體關(guān)系進行了分析,同時指出預(yù)付購房款的監(jiān)管主體的性質(zhì)應(yīng)當是準行政主體,其權(quán)力也應(yīng)當是準行政權(quán)力。并指出非政府組織可以承擔社會公共管理的職能,成為合適的監(jiān)管主體。
　　 第四部分提出了筆者對可行的監(jiān)管模式的具體構(gòu)想,指出律師事務(wù)所或房地產(chǎn)商協(xié)會作為預(yù)付購房款監(jiān)管主體的監(jiān)管模式比較適當,有助于監(jiān)管目的的實現(xiàn)。并且經(jīng)過筆者的思考,提出了監(jiān)管主體的權(quán)力、權(quán)利、義務(wù)、責任等方面的設(shè)置模式。
　　 最后,在結(jié)論