商品房質量監(jiān)管措施探討

1、商品房質量監(jiān)管措施探討傅鴻源黃娟(重慶大學建設管理與房地產學院，重慶40004s)摘要：商品房是關系到國計民生的熱點問題。文章指出了我國目前商品房質量監(jiān)管存在的問題，從不同主體的角度分析了商品房質量監(jiān)管中存在問題的原因，提出了商品房質量監(jiān)管的一些措施。關鍵詞：商品房；所有權人權益；質量標準；市場監(jiān)管；宏觀調控中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1009—2374(2011)07一0119一02近年來商品的質量成為社會關注的一個熱

2、點問題。出現(xiàn)一批與商品房質量相關的事件，這些事件被人們戲稱為“樓脆脆”、“樓歪歪”、“瘦身鋼筋”、“竹簽簽”在披露出的事件中，經調查都發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)有商品房質量管理體制下依然存在許多監(jiān)管的缺口。業(yè)主、建設單位、監(jiān)理、設計每一個與建設相關的主體都被發(fā)現(xiàn)了相關的違法或不作為狀況。這樣的事件讓社會對建設工程的質量抱著嚴重的懷疑的態(tài)度。同時由2008年汶川地震、2011年日本地震引發(fā)的對建筑抗震，全面的建筑的質量等級的要求提高。如何才能解決當前我國建

3、設工程質量在監(jiān)管過程中存在的問題值得探討。一、商品房質量監(jiān)管困難的原因商品房質量容易出現(xiàn)問題原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一個影響質量的關鍵因素。在商品的開發(fā)、交易過程中有購房者、開發(fā)商、施工單位、勘察、設計單位、材料供應商，監(jiān)理，以質檢站位代表的政府監(jiān)督部門?？梢园阉麄兎殖扇悾?一)最終的所有權人不能參與質量監(jiān)控誰投資，誰關心。但商品房在建設銷售過程中，存在所有權的轉讓。商品房是是法人投資出售給他人(私人或法人)使用。開發(fā)

4、商作為在建設期間的所有人，為自身的經濟目的，有可能降低質量管理標準，導致房屋質量出現(xiàn)缺陷。建筑質量的終檢的局限使得在房屋建設完成后，很多可能存在的質量問題都被隱蔽而無法檢測。只有在建設過程中進行質量監(jiān)控才能有效地避免或及時發(fā)現(xiàn)質量問題，進行處理。在商品房建設期間，未銷售的房屋，最終商品房的所有者未確定，無人對房屋修建過程進行主張質量監(jiān)控的權利。而對已預售的房屋，預購者也無權進行房屋質量進行監(jiān)控。(二)建設單位、承包商、監(jiān)理等主體為經濟目

5、的降低標準由建設單位、勘察、設計、施工、供應商等構成了一個建設工程質量自管的體系。而這個體系中的個體對質量的認識是有很大的不足的。雖然質量管理大師愛德華戴明，很早就指出質量才是生存的根本，應該樹立正確的質量觀，高質量并不等于高成本，高質量的企業(yè)才能長期贏得市場。但是我們國家的大量企業(yè)依然短視的只關注眼前利益，總希望通過降低質量標準來獲取利潤。這樣在主觀上的錯誤處理，使得很多商品房的質量存在明顯缺陷。。監(jiān)理為主體的專業(yè)監(jiān)督體系，實際工作中

6、作用有限。監(jiān)理進入商品房的開發(fā)的過程是靠法律的推行的。在理論上它應該是監(jiān)督、管理建設單位、勘察、設計、施工、供應商等的投資、建設活動的。這樣監(jiān)理在理論上與其他主體是處于一個相對矛盾的地位，不容易得到其他的主體的良好配合。同時，監(jiān)理又是受業(yè)主委托進行監(jiān)理的，能否切實的發(fā)揮作用受到業(yè)主授權的影響。在大量的工程實踐中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理是沒有得到業(yè)主的充分授權的，使得工作開展的時候受到很多限制。(三)質檢站、質監(jiān)站、建設局等構成的行政監(jiān)督體系效力不強以質

7、監(jiān)站為主的監(jiān)督主體雖然對商品在建設過程中進行了嚴密的監(jiān)督檢查。但監(jiān)督隊伍存在相關專業(yè)監(jiān)督人員配備不到位，如水、電、智能化專業(yè)人員數(shù)量不足：存在監(jiān)督人員數(shù)量跟不上，人均監(jiān)督面積過大；存在監(jiān)督人員的知識結構和技術手段跟不上等現(xiàn)象。這樣的狀況使得監(jiān)督檢查存在很大的疏漏。2000年國務院正式頒布實施《建設工程質量管理條例》以來，竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制。建筑工程都是由建設方(或開發(fā)商)組識勘察、設201103o中圈高甜藍李企業(yè)11

8、9萬方數(shù)據商品房質量監(jiān)管措施探討恃鴻源黃娟(安慶大學建設管理與房地產學院，重慶400045)摘要:商品房是關系列國計民生的熱點問題。文章指出了我國目前商品房質量監(jiān)管存在的問題，從不間主體的角度分析了商品房質變監(jiān)管中存在問題的原因，提出了商品房質量監(jiān)管的一些措施。關轆詡:商品房所有權人權且在質t標準市場且在管宏觀調撥中回分類號:F293文獻標識碼:A立意編號:1009幣2374(2011)07011902近年來商品的質量成為社會關撞的一個

9、熱點問題.出現(xiàn)一批與商品房質量相關的事件，這些事件被人們滿稱為“樓脆脆“、“樓噩噩“、“瘦身鋼筋“、“竹~f鑒“……在披露出的事件中，經調查都發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)有商品房質最管理體制下依然存在許多監(jiān)管的缺口.業(yè)主、建設單位、監(jiān)理、設計……每一個與建設相央的主體都被發(fā)現(xiàn)了相關的違法就不作為狀況.這樣的事件讓社會對建設工程的質最拍著嚴意的懷疑的態(tài)度.同時由2008年投川地震、2011年日本地震引發(fā)的對建筑抗擒，全面的建筑的質量等攝的要求提高.如何才能解

10、決當前我國嫂設工程脆最在監(jiān)管過艘中存在的問題值得探討.…、商晶房質量監(jiān)管困難的原因商品房質量容易出現(xiàn)問題原因是多方面的.而其中各方的地位和作用是一個影響質量的關鍵因素.在商品的開發(fā)、交易過程中有購房者、開發(fā)商、施工單位、勘察、設計單位、材料供應商，監(jiān)理，以質檢站位代表的政府監(jiān)督部門.可以把他們分成二三類3(一)最終的所有權人不能參與質最監(jiān)控誰投資，誰關心。但商品房在建設銷售過程中，存在所有權的轉讓.商品房是是驚人投資出售給他人(私人或法

11、人)使用.開發(fā)商作為在建設期間的所有人，為自身的經濟目的，有可能降低質量管理標準，導致房屋質最出現(xiàn)缺陷.建筑質景的終槍的周限使得在房服建設究成后，很多可能存在的質量問題都被隱蔽而無法檢測.只有在建設過程中進行質量監(jiān)控才能有效地避免或及時發(fā)現(xiàn)質最問題，進行處理。在商品房建設期間，米銷售的房靡，最終商品房的所有著米確定，無人對房膜修建過程進行主張質量監(jiān)控的權利.而對已預售的房躁，預購者也無權進行房雇質量進行監(jiān)控。(二)建設單位、承包商、監(jiān)理

12、等主體為提講目的降低標準由建設單位、勘察、設計、施工、供應商等構成了一個建設工聰質量自管的體系。而這個體系中的個體對質量的認識是有很大的不足的。虱然質量管理大師囊錦華戴明，很早就指出質量才是生存的根本，應該樹立正確的質量潤，商質量并不等于高成本，高質量的企業(yè)才能長期贏得市場。但是我們國家的大最企業(yè)依然短棚的只關注眼前利益，總希望通過降低質量標準來就取利潤.這樣在主觀上的錯誤處理，使得很多商品房的質最存在明顯缺陷.監(jiān)理為主體的專業(yè)監(jiān)督體系

13、，實際工作中作用有限.服理進入商品房的開放的地穩(wěn)是靠法律的推行的.在理論上官應該是監(jiān)督、管理建設單位、勘察、設計、施工、供應商等的投資、建設情動的.這樣監(jiān)現(xiàn)在理論上與其他主體是處于…四個相對矛盾的地位，不容昂得到其他的業(yè)體的良好配合.同時，監(jiān)理又是受業(yè)主蠶托進行監(jiān)理的，能否切實的發(fā)揮作用受到業(yè)主授權的影響.在大量的工眼實踐中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理是投有得到~.:的充分授權的，使得工作開展的時候受到很多限制。(:=)質檢站、質監(jiān)站、建設局等構成的行政監(jiān)

14、督體系效力不強以質監(jiān)站為主的監(jiān)督主體雖然對商品在建設過程中進行了嚴密的監(jiān)督檢查.但監(jiān)督隊伍存在相關專業(yè)監(jiān)督人員配備不到位，如水、電、智能化專業(yè)人員數(shù)最不足:存在監(jiān)督人員數(shù)最跟不上，人均監(jiān)督面積過大:存在監(jiān)督人員的知識結構和技術手段跟不上等現(xiàn)恕。這樣的狀況使得監(jiān)督檢蠻存在很大的疏漏.2000年國務院正式冊布實施《建設工穰質量管理條例》以來，竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制.建筑工程都是由建設方(戚開發(fā)商〉組識勘察、設2011.03.

15、命帽，.可錢本H119計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章，然后報送建設局備案。就算是通過驗收了。這樣的驗收在商品房的驗收過程中是存在隱患的。沒有一個強有力的監(jiān)督主體對商品房的實體質量進行確認。只是從施工資料方面進行了確認，這顯然是不行。二、商品房質量監(jiān)管措施的建議鑒于我國目前的商品房質量監(jiān)控面臨這樣的境況建議從以下幾方面進行改革：(一)在商品房預售階段組建業(yè)主代表會，對商品房質量進行監(jiān)督業(yè)主需

16、要更早的介入對房屋質量的確認及監(jiān)控。而作為個體進行這樣的活動成本高、缺乏專業(yè)性，同時缺乏相應的法規(guī)支持。業(yè)主委員會這樣業(yè)主集中進行物業(yè)管理模式已經在全國推廣，這種模式有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用，為業(yè)主的居住中權利的維護和保證起到了極大的作用。應該將業(yè)主參與的模式引入到商品房建設過程中來。這就需要對現(xiàn)行的相關法規(guī)進行調整。因為目前業(yè)主委員會的組建條件

17、是“居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會(業(yè)主委員會)”。現(xiàn)在市場上開始出現(xiàn)驗房師，這就是業(yè)主的權益主張的一種方式。但這種方式往往無法完全對房屋質量進行把關。在收房時發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題拒收也是較困難的。質量管理的最佳的應該是預防。在一定量預售后就組建業(yè)主代表會，讓業(yè)主能介入到商品房的質量監(jiān)督中。由業(yè)主代表會聘請有能力的監(jiān)督人員進入施工環(huán)

18、節(jié)，對原材料、半成品、成品進行檢驗。這將是一個強有力的監(jiān)督體。讓業(yè)主代表會在建設期就開始運作，這樣能充分保證業(yè)主的權利，有效地對建設方的建設行為進行監(jiān)督。(二)加強信息公布，形成對建設單位、承包商、監(jiān)理的有效約束要讓建設單位、勘察、設計、施工、供應商等自發(fā)的強化質量，這才是保證商品房質量的有效的措施。這個一方面依然需要在企業(yè)中進行質量教育，讓企業(yè)，特別是企業(yè)負責人認識到質量對于企業(yè)的作用。這是一個費時長且見效慢的事，但應該堅持的做，否則

19、我們始終得不到一個好的商業(yè)環(huán)境。120o呻嫡高新裝術企業(yè)20”03其次，國家可以采取對建筑企業(yè)質量管理體系進行強制認證。促使建筑行業(yè)的企業(yè)都能構建一個有效的質量管理體系。目前我們對建筑領域的企業(yè)資質要求更多的在資金、相應專業(yè)的人員數(shù)量、已完成工程數(shù)量及質量。其中重要的一個資質要求就是相應專業(yè)人員的數(shù)量，希望這樣來保證相應企業(yè)的能力。但這樣的規(guī)定現(xiàn)在催生的是掛靠現(xiàn)象嚴重。對于企業(yè)的質量管理體系，沒有具體的要求。對于任何一個企業(yè)而言都是有質

20、量管理體系的，質量管理體系是客觀存在的，但有的能保證質量的穩(wěn)定，有的卻不能滿足要求。通過推行強制的質量管理體系認證，促使相關企業(yè)有一個穩(wěn)定可靠的體系。另一方面，應強化對質量相關信息的披露，使得建設主體的行為受到有效的約束。政府應構建一個對廣大公眾公開的信息平臺，對存在質量的問題的相關建設企業(yè)進行曝光，提高其繼續(xù)經營的難度，使得他們自發(fā)的維護自身形象。(三)強化行政監(jiān)管力度在商品房的驗收中采用備案制，是政府進行宏觀管理需要。但是在具體操作

21、中應該做出改革。目前是建設方、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五方進行驗收，在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章。這五方都是企業(yè)，以利益為先，容易結成利益共同體。應該在竣工驗收備案登記中加上質檢機構，由質檢機構對在工程實際施工中檢測、檢查的數(shù)據做出判斷。各級建設行政主管部門應根據本地實際，結合事業(yè)單位分類改革情況，將現(xiàn)有的質監(jiān)機構改為內設部門或直屬執(zhí)法機構承擔工程質量監(jiān)管工作；或通過修改有關法規(guī)，明確授權質監(jiān)機構承擔工程質量監(jiān)

22、管職責。現(xiàn)行質量監(jiān)督費繼續(xù)收取，作為政府的非稅收入納入財政管理，專項用于工程質量監(jiān)管工作。同時加大質監(jiān)站的財政投入。保證充足的人力、物力的投入。三、結語商品房建設是建筑市場中最活躍的元素，商品房的質量關系著民眾的基本安全，應積極改革加強多商品房質量的監(jiān)管，改變當前商品房質量易出質量問題的局面。o參考文獻f11趙貴生當前工程質量監(jiān)督工作面臨的問題和解決思路U】福建工程學院學報2010，(12)f21汪黎明對工程質量監(jiān)管改革的探討D1安擻建

23、筑，2007(4)f31仵秀琦完善我國工程質量監(jiān)管體系的法律探討D1當代經濟。2008。(7X(責任編輯：時小堅)萬方數(shù)據計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自擺上驗收意見蘸絮，然后報端建設周備案，就算是通過驗收了.這樣的驗收在商品房的驗收過程中是存在隱患的。投有一個強有力的監(jiān)督主體對商品房的實體質量進行確認.只是從施工資料方面進行了確認，這顯然是不行。工、商品房質量監(jiān)管措施的建議鑒于我國目前的商品房質量2監(jiān)控面

24、臨這樣的境況建議從以下幾方面進行改革:(一)在商品房預售階段組建業(yè)主代表舍，對商品房質量進行監(jiān)督業(yè)主需要更早的介入對房犀質囂的確認及監(jiān)控.而作為個體進行這樣的活功成本商、缺乏專業(yè)性，同時缺乏相應的法規(guī)支持。業(yè)主委員會這樣業(yè)主集中進行物業(yè)管理模式巳組在全國推廣，這種模式有利于明確業(yè)3::與物業(yè)管理公司之間的費、權、利關系:有利于促進形成物業(yè)管壤市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著黛大作用，為業(yè)主的居住中權利的維護和保證跑到了極大的作用.應

25、該將業(yè)主參與的模式引入到商品房建設過程中來。這就需要對現(xiàn)行的相關法規(guī)進行調整。因為目前業(yè)主委員會的組建條件是“廚位小區(qū)白交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房犀土地管理機央指導下建立物業(yè)管理委員會(業(yè)主委員會)現(xiàn)在市場上開始出現(xiàn)驗房師，這就是業(yè)主的權益主張的一種方式.但這種方式往往無法完全對房屋質量進行把關。在收房時發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題拒收也是較回難的。質1量管理的最佳的應該是預防。在l

26、U量預售后就組建業(yè)主代表會，讓)ik3::能介入到商品房的質最監(jiān)督中。由業(yè)3:代表會聘請有能力的監(jiān)督人員進入施工環(huán)節(jié)，對原材料、華成品、成品進行檢驗。這將是一個強有力的監(jiān)督體.讓業(yè)主代表會在建設期就開始運作，這樣能充分保證業(yè)主的權利，有效地對建設方的建設行為進行服督.(工)加強信息公布，形成對建設單位、承包商、監(jiān)珊的有效約束要讓建設單位、勘察、設計、施工、供應商等白發(fā)的強化質量，這才是保證商品房質量的有效的措施。這個一方面依然搖擺在企業(yè)

27、中進行質量教育，讓企業(yè)，特別是企業(yè)負責人認識到質盤對于企業(yè)的作用。這是一個費時長且見效慢的事，m應該堅持的做，否則我們始終得不到一個好的商業(yè)環(huán)境。120寧唰1島街放孝心他2011.03其次，闊家可以采取對建筑企業(yè)質量管綴體系進行強制認證.促使建筑行業(yè)的企業(yè)都能構建…個有效的質最管理體系.目前我們對建筑領域的企業(yè)資質要求更多的在資金、相應專業(yè)的人員數(shù)量、巳究成工程數(shù)量及質量.其中重要的一個資質要求就是相應專業(yè)人員的數(shù)量，希望這樣來保證相應

28、企業(yè)的能力.但這樣的規(guī)定現(xiàn)在催生的是掛靠現(xiàn)象嚴重.對于企業(yè)的質量管理體系，沒有具體的要求。對于任何一個企業(yè)而宵都是有質最管理體系的，質最管理體系是客觀存在的，但有的能保證質麓的穩(wěn)定，有的卻不能滿足要求。通過推行強制的質量管理體系認證，促使相關企業(yè)有一個穩(wěn)定可靠的體系。另一方面，應強化對質量相關信息的披蹄，使得建設主體的行為受到有效的約束.政府應構建一個對廣大公眾公開的倍息平臺，對存在質量的問題的相關建設企業(yè)進行曝光，提高其繼續(xù)提臂的難度

29、，使得他們自我的維護自身形象。(:=)強化行政監(jiān)智力度在商品房的驗收中采用備案制，是政府進行宏觀管理需要。但是在具體操作中應該做出改革.目前是建設方、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五方進行驗收，在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章。這五方都是企業(yè)，以利益為先，容品結成利益共同體.應該在竣工驗收備提登記中加上質檢機構，由質檢機構對在工程實際施工中檢測、檢沓的數(shù)據做出判斷。各級建設行政主管部門應根據本地實際，結合事業(yè)單位分費改革

30、情況，將現(xiàn)有的質監(jiān)機構改為內設部門或直屬執(zhí)法機構承擔工程質量監(jiān)管工作:或通過修改有關法規(guī)，明確授權質監(jiān)機構承擔工程質量監(jiān)管職責。現(xiàn)行質量監(jiān)督費繼鱗收取，作為政府的非稅收入納入財政管理，專項用于工程質量監(jiān)管工作。同時加大質臟站的財政投入。保證Jt足的人力、物力的投入。三、結諦商品房建設是建筑市場中最活躍的元素，商品房的質量關系著民眾的基本安全，應積極改革加強多商品房質量的監(jiān)臂，改變當前商品房質最易出質最問酷的局面.。參考文獻[1]趙貸1.