代建制定義

1、政府通過招標(biāo)方式，選擇社會專業(yè)化的項目管理單位，負(fù)責(zé)對非經(jīng)營性政府投資項目進(jìn)行投資管理和建設(shè)實施，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設(shè)的投資主體職責(zé)。,代建制定義,“代建制”的核心,是代建單位按照合同約定代理項目建設(shè)的主體職責(zé)，即作為項目法人。這也是“代建制”與通常所說的工程項目管理模式（ PM 或PMC）或總承包模式（設(shè)計 — 采購 — 建造交鑰匙模式，簡稱EPC）的區(qū)別所在。,工程項目管理模式,D

2、BB模式 即設(shè)計-招標(biāo)-建造(Design-Bid-Build)模式，最傳統(tǒng)的一種工程項目管理模式。業(yè)主委托咨詢單位進(jìn)行可行性研究等前期工作，待項目評估立項后再進(jìn)行設(shè)計，在設(shè)計階段進(jìn)行施工招標(biāo)文件準(zhǔn)備，隨后通過招標(biāo)選定承包 商。業(yè)主和承包商訂立工程施工合同，有關(guān)工程部位的分包和設(shè)備、材料的采購一般都由承包商與分包商和供應(yīng)商單獨訂立合同并組織實施。業(yè)主單位一般指派業(yè)主 代表與監(jiān)理單位和承包商聯(lián)系，負(fù)責(zé)有關(guān)的項目管理工作

3、優(yōu)點：通用性強(qiáng);可自由選擇咨詢、設(shè)計、監(jiān)理方;各方均熟悉使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本,有利于合同管理、風(fēng)險管理和減少投資。        缺點:工程項目要經(jīng)過規(guī)劃、設(shè)計、施工三個環(huán)節(jié)之后才移交給業(yè)主,項目周期長;業(yè)主管理費用較高,前期投入大;變更時容易引起較多索賠。,CM模式,由業(yè)主、CM單位和設(shè)計單位組成一個聯(lián)合小組，共同負(fù)責(zé)組織和管理工程的規(guī)劃、設(shè)計和施工，CM單位負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督、

4、協(xié)調(diào)及管理工作，在施工階段定期與承包商會晤，對成本、質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并預(yù)測和監(jiān)控成本和進(jìn)度的變化。CM模式，于20世紀(jì)60年代發(fā)源于美國，進(jìn)入80年代以來，在國外廣泛流行，它的最大優(yōu)點就是可以縮短工程從規(guī)劃、設(shè)計到竣工的周期，節(jié)約建設(shè)投資，減少投資風(fēng)險，可以比較早地取得收益。,即設(shè)計-建造模式(Design-Build Method)，就是在項目原則確定后，業(yè)主只選定唯一的實體負(fù)責(zé)項目的設(shè)計與施工，設(shè)計─建造承包商不但對設(shè)

5、計階段的成本負(fù)責(zé)，而且可用競爭性招標(biāo)的方式選擇分包商或使用本公司的專業(yè)人員自行完成工程，包括設(shè)計和施工等。,DBM模式,（一）運用市場競爭機(jī)制，以招標(biāo)為手段，確定專業(yè)代建單位，并通過高度專業(yè)化的管理體系保證投資效率和項目建設(shè)質(zhì)量；（二）在出資人、代建人、使用單位之間建立起市場合約關(guān)系，以法律為手段使合約主體間的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)形成剛性約束，從而使投資概（預(yù)）算等成為剛性指標(biāo)；（三）賦予代建人項目法人地位，使其為出資人補(bǔ)位，從而化解所有者

6、缺位的矛盾，,“代建制”的基本架構(gòu),“代建制”模式,目前，“代建制”的模式大致有三種：一是成立專門承擔(dān)政府投資項目代建任務(wù)的事業(yè)性機(jī)構(gòu)，如“安徽省公益性項目建設(shè)管理中心”、“深圳市公務(wù)局”等都是專門組建的政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位。其主要做法是，在批準(zhǔn)項目建議書時確定代建項目，批準(zhǔn)可行性研究報告或初步設(shè)計后，由發(fā)展改革委下達(dá)代建任務(wù)，代建機(jī)構(gòu)開始工作；二是有限選定代建單位模式。如武漢市通過招標(biāo)選定了三家項目管理公司作為代建單位，由市發(fā)改委在這三

7、家企業(yè)中指定代建單位，并下達(dá)代建任務(wù)；三是按項目公開招標(biāo)選定代建單位模式。如北京市發(fā)改委委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，通過公開招標(biāo)選定具備資格的代建單位，其中項目總投資、代建單位管理費等均由招標(biāo)確定。,合約主體主要包括：投資人（發(fā)改委）、項目使用人、招標(biāo)代理人和代建人。投資人與招標(biāo)代理人形成招標(biāo)代理委托關(guān)系，再由招標(biāo)代理人按照規(guī)范程序?qū)Υㄈ诉M(jìn)行公開招標(biāo)，其間項目使用單位參與招標(biāo)文件的編制與評標(biāo)活動。,代建合約主體,代建合約的框架,代建合約的框

8、架設(shè)計大致可以分為二種。其一，是由投資人、項目使用人和代建人三方共同簽訂代建合同。這種模式的好處是三方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)明確，特別是對代建人的保障更為有利。但不足的是，由于投資人（作為計劃審批機(jī)關(guān)）直接作為合約的一方承擔(dān)了較多的責(zé)任和義務(wù)，一旦合約發(fā)生糾紛或訴訟，投資人將處于比較尷尬的境地。此外，如果“代建制”全面推開的話，投資人將勢必陷入大量的具體事物中去；第二種模式是將代建合同分拆成二個具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的法律文件。首先，由投資人給代建人

9、出具一份項目代建委托書。該委托書對代建人的基本權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)作了原則性的規(guī)定，而對委托方的責(zé)任、義務(wù)則作了簡化處理（投資人的權(quán)力、責(zé)任集中表現(xiàn)在：（ 1）督促有關(guān)部門按照資金計劃分期分批撥付項目建設(shè)資金；（2）監(jiān)督代建過程，參與重要評標(biāo)等活動；（3）組織項目驗收和調(diào)解項目使用人與代建人的合同糾紛等。項目代建委托書的作用在于確立代建人在代建合約中的法律地位。其次，由項目使用人與代建人簽訂項目代建合同，該合同對雙方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)作了較

10、為詳盡的規(guī)定。,代建人的資質(zhì)要求,目前較為通行的做法是只要具備工程咨詢、工程勘察、工程設(shè)計、工程監(jiān)理、工程招標(biāo)、造價咨詢或房地產(chǎn)開發(fā)一級、工程總承包一級資質(zhì)中的任一項即可作為入門資格。,資質(zhì)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn) 的爭議,一種意見認(rèn)為：既然是代建，那么房地產(chǎn)開發(fā)和總包類企業(yè)具備雄厚的資金實力以及項目運作和施工能力，因而最適宜做代建人；另一種意見認(rèn)為：施工總包類企業(yè)的特點是運用建筑技術(shù)和施工管理方法，獲得豐厚的承包利潤，然而其一旦被選為代建單位后恰恰

11、不能再作為施工總包。而咨詢管理類企業(yè)是以專業(yè)化的管理技術(shù)、手段、經(jīng)驗協(xié)助或代替業(yè)主對工程項目實施投資管理和組織建設(shè)。比較而言，無論是從企業(yè)的自身需求還是管理特征方面，咨詢管理類企業(yè)作為代建人從理論上講應(yīng)是較優(yōu)的選擇。當(dāng)然，出于對履約能力的考慮，作為代建人的咨詢管理類企業(yè)還應(yīng)具有相應(yīng)的資金實力（一定的注冊資金和出具履約保證金的能力）。,委托人（投資人）職責(zé),會同有關(guān)部門研究確定代建項目管理目標(biāo)，通過招標(biāo)等方式選定代建人，并協(xié)調(diào)使用人、代

12、建人，簽訂《委托代建合同》、《代建合作協(xié)議》。協(xié)調(diào)代建人、使用人及與代建項目有關(guān)的各政府行政主管部門的關(guān)系。聯(lián)合政府各有關(guān)部門，監(jiān)督和指導(dǎo)代建項目的建設(shè)實施。按合同約定，協(xié)調(diào)政府財政主管部門或其它由政府授權(quán)負(fù)責(zé)資金撥付的部門，向代建人核撥建設(shè)資金和代建項目管理費。組織代建項目的竣工驗收和移交。,使用人的主要職責(zé),①根據(jù)本單位的實際需要及發(fā)展規(guī)劃，按照國家規(guī)定的深度要求，提出項目建議書，報政府投資主管部門審批。在完成項目立項后，及

13、時向中標(biāo)的代建人移交前期工作手續(xù)。 ②提出功能要求。在項目方案設(shè)計階段提出項目的具體使用條件、建筑物的功能要求，有關(guān)專業(yè)、技術(shù)對建筑物的具體要求和相關(guān)指標(biāo)。 ③協(xié)助代建人辦理各種與代建項目有關(guān)的，涉及投資、財政、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)、國土房管、消防、市政、園林及綠化等政府主管部門的審批手續(xù)。協(xié)助做好工程建設(shè)過程中涉及有關(guān)部門和單位的相關(guān)工作，為工程創(chuàng)造良好的外部條件。 ④協(xié)助配合并參與監(jiān)督。參與項目可行性研究報告評

14、估、方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計的審查工作，并對項目拆遷、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料和設(shè)備采購等各項招標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督。并在建設(shè)過程中提出意見和建議，并監(jiān)督代建項目管理公司的行為。 ⑤參與工程驗收。 ⑥依法辦理工程接收手續(xù)。,代建人的主要職責(zé),①在簽訂《委托代建合同》后和項目初步設(shè)計審查批準(zhǔn)后，編制并向委托方報送項目管理實施方案、項目進(jìn)度總控制計劃、項目投資總控制計劃及項目資金使用計劃（含項目前期資金使用計劃和

15、項目實施階段資金使用計劃）。②依據(jù)批復(fù)的項目建議書及使用人提供的項目功能需求報告，組織開展項目可行性研究。③在項目建設(shè)期間，代行項目業(yè)主的職能，組織實施工程的招標(biāo)、設(shè)計、采購、監(jiān)理和施工，對施工階段的項目建設(shè)實行全面管理與協(xié)調(diào)。。具備相應(yīng)資質(zhì)的代建人，可直接承擔(dān)其中的招標(biāo)代理、設(shè)計、監(jiān)理等工作。④依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，自主選擇工程服務(wù)商和承包商。但是，與代建人具有利益關(guān)系的關(guān)聯(lián)單位，不得承擔(dān)代建項目的施工、材料及設(shè)備供應(yīng)等

16、工作。⑤辦理與代建項目有關(guān)的涉及投資、財政、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)、國土房管、消防、市政、園林、綠化及文物保護(hù)等政府主管部門的審批手續(xù)。⑥項目建成后，代建人協(xié)助委托人組織，并將驗收合格的項目在規(guī)定時間內(nèi)向使用人辦理移交手續(xù)。⑦編制工程項目決算報告，依法辦理工程交付手續(xù)。建立完整的項目建設(shè)檔案，對項目建設(shè)各環(huán)節(jié)的文件資料，進(jìn)行收集、整理、歸檔，并在代建項目完成后將工程檔案、財務(wù)檔案及相關(guān)資料向使用人和有關(guān)部門移交。,履約保證金,大

17、約在 10-30%之間,但對咨詢管理類企業(yè)參與“代建制” 形成了進(jìn)入屏障。按國際慣例，履約保證金比例應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模和特點的不同作彈性設(shè)置，且以不超過投資規(guī)模的10%為宜。,激勵機(jī)制,代建人收益來自代建管理費和項目投資節(jié)余獎勵。,代建制的風(fēng)險,封頂價格(即工程預(yù)算價格)與市場形成的工程成本價相差太大(即工程節(jié)余)，則可能誘使代建單位與施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位串通，以虛假招標(biāo)、偷工減料、虛報價量或進(jìn)行不正當(dāng)?shù)暮贤兏?，將本?yīng)由納稅人獲

18、得的工程節(jié)約非法據(jù)為己有。代建單位與工程預(yù)算的編制和審批單位串謀，提高封頂價格以進(jìn)一步獲取非法收益。代建單位選擇的招標(biāo)等問題，還可能產(chǎn)生與其它招標(biāo)活動類似的腐敗問題。,風(fēng)險防范,嚴(yán)格的工程造價管理制度,必須進(jìn)行嚴(yán)格的工程造價管理，使代建制的封頂價格盡可能接近市場形成的工程成本價理順建設(shè)過程中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系, 代建人具有與勘察設(shè)計和施工承包商等的招投標(biāo)、合同談判簽訂權(quán)、付款控制權(quán)、重要 設(shè)備材料決定權(quán)、合同索賠權(quán)等，為減少代建人的投機(jī)行

19、為產(chǎn)生的風(fēng)險，業(yè)主對代建人行為應(yīng)具有否決權(quán)，從根本上維護(hù)業(yè)主的所有權(quán)。通過資格管理與資信管理建立市場準(zhǔn)入機(jī)制完善合同條款，加強(qiáng)合同管理,合同設(shè)計與管理是代建制得以實施的一個非常關(guān)鍵的要素，實際操作中有必要參照國際通行的FIDIC合同條件等標(biāo)準(zhǔn)，為政府投資項目設(shè)計專門的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。要對工程的各種邊界條件（如雙方協(xié)調(diào)機(jī)制、代建單位報酬、出資方提供的條件、代建單位力量、雙方權(quán)利和義務(wù)、爭議解決、違約責(zé)任等）進(jìn)行事先約定。加強(qiáng)工程造價和