世聯(lián)-時代地產(chǎn)佛岡項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位(1萬畝別墅)

1、時代地產(chǎn)佛岡項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,謹呈：佛岡時代地產(chǎn)開發(fā)有限公司,：[2006] GW-SZ-65,2,佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時都市圈范圍內，行政隸屬清遠市，緊鄰廣州從化市,位置：佛岡縣屬清遠市所轄的八縣之一，縣城面積約9.7平方公里，人口約10.4萬人佛岡縣比鄰從化市京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個出入口距離佛岡縣距離廣州76公里，距離花都國際機場45公里屬于珠三角1小時都市圈范圍內,項目概況1,3,經(jīng)濟比較薄

2、弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移：2005年全縣GDP約30億元本地基本無產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機械制造為主。目前投資項目多在啟動階段，比如澳門羊角山旅游度假區(qū)，恒大項目等旅游資源比較豐富：溫泉比較豐富， 但宣傳力度不大，名氣不大。其他旅游項目有羊角山漂流等黃花屬于佛岡縣比較有名的樹種，一年四季，花開十月房地產(chǎn)市場處于較低水平：佛岡縣城內較大開發(fā)商開發(fā)項目不多。,佛岡縣基本無產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)

3、濟實力較弱，旅游資源比較豐富，無污染,佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成,縣政府位于石角鎮(zhèn),項目概況2,4,項目位于京珠高速佛岡出口處，項目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地,地塊位置位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側。位于縣城老城區(qū)南側從廣州出發(fā)，不經(jīng)過任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達到本地塊地塊現(xiàn)狀：目前地塊內有少量村莊以及森林用地地塊周邊存在兩個規(guī)模比較小的村莊地塊規(guī)劃：目前地塊規(guī)劃為城市

4、建設用地和森林公園,佛岡縣總體規(guī)劃,項目概況3,5,但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調整，項目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質全部為集體土地,佛岡總體規(guī)劃情況：佛岡總體規(guī)劃目前正在調整整個縣城規(guī)劃面積擴大現(xiàn)106國道調整為城市市政道路，原106國道分為環(huán)繞縣城的兩個方向與縣政府簽訂的建設框架協(xié)議，規(guī)定文明路口2008年上半年修通等本項目研究的規(guī)劃基礎：本項目的研究基礎為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內全部按照建設用地考慮,,,,京

5、珠高速,,文明路口,縣城現(xiàn)狀,縣城規(guī)劃,106國道,規(guī)劃106國道,106國道,,,項目概況4,6,項目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多,地塊資源說明：資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美地塊內含有多個面積不等的小水庫，面積最大的約100畝地塊被小路環(huán)繞地塊內有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園,羊角山,果園,環(huán)繞地塊的道路,山間小水庫,山間小平原,田 地,項目概況5,7,項目目前正處于取地階段，在征

6、土地約3000畝，但尚未取得土地使用權,征地協(xié)議,與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時代：佛岡=9：1,出讓指標,佛岡縣每年出讓指標為800畝/年，協(xié)議保證本項目每年600畝的額度,征地成本,取地費用總約6萬元/畝，征地補償每畝4萬元,總體規(guī)劃,佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃,土地性質,項目用地需要轉性，轉變?yōu)閲型恋?項目概況6,8,佛岡時代對項目研究的需求和

7、要求,,,,,1、實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局2、區(qū)別于郊區(qū)別墅盤，實現(xiàn)較高強度的開發(fā)3、項目開發(fā)周期在10~15年4、項目首期啟動資金基本無限制,1、在經(jīng)營性土地指標被嚴格控制的情況下，順利完成明年征得6000畝土地的計劃2、如何控制土地的問題,1、說服合作伙伴、股東和海外基金2、如何規(guī)避和降低政策對項目的影響,,9,根據(jù)項目的難點和需求，將本報告分為兩部分,我們要解決的問題城市大盤發(fā)展研究“新城”模式研究發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,發(fā)

8、展戰(zhàn)略與整體定位,我們要解決的問題風險分析案例借鑒策略建議,取地風險分析與策略建議,說明：本項目的研究，是以符合當前國家政策的前提下進行的,10,2006.10.18,2006.11.30,佛岡項目啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,本項目顧問工作分三階段完成，本報告是第一階段：項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究,,工作內容,佛岡項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,模塊1發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究,模塊2啟動模式研究,,,,第一階段工作,項目屬性界定類似國內

9、外案例研究發(fā)展模式研究城市發(fā)展研究項目優(yōu)劣勢分析和競爭分析項目發(fā)展模式選擇項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目規(guī)劃建議,類似案例啟動模式研究分析項目啟動區(qū)選擇項目啟動產(chǎn)品和配套建議,主要工作,最終成果,項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目規(guī)劃建議,項目啟動模式研究,,,佛岡項目營銷,11,在項目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項目和城市聯(lián)系解讀佛岡項目，對項目的發(fā)展方向、定位、啟動以及取地和控地策略進行了廣泛的調查和有針對性的研究,實地

10、調研與踏勘,深度訪談,國內外案例分析,專題研究,調研內容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃廣州房地產(chǎn)市場狀況自然人文資源分布與利用城市旅游景點調研項目地塊勘查……調研區(qū)域：佛岡石角鎮(zhèn)佛岡湯塘鎮(zhèn)廣州花都區(qū)廣州從化廣州廣園東板塊華南板塊南沙板塊……,政府官員：佛岡縣規(guī)劃局吳主任佛岡縣國土局宋局長佛岡縣旅游局楊局長……專業(yè)人士與消費者：南航碧花園李經(jīng)理雅寶新城曠經(jīng)理東方夏灣拿陳總世聯(lián)廣州公司陳總世

11、聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理……,參考性案例：天津京津新城北京萬年花城上海綠地21城北京孔雀城碧桂園假日半島祈福新村雅居樂鳳凰城金碧御水山莊東方夏灣拿萬科東麗湖斯蒂文乃奇（英國）密爾頓凱恩斯 （英國）爾灣（美國）筑波科學城（日本）里斯頓新城（美國）哥倫比亞新城（美國）……,現(xiàn)狀研究：佛岡房地產(chǎn)市場項目本體條件分析廣州房地產(chǎn)市場廣州客戶市場城市規(guī)劃研究……針對性問題研究：拿地、控地方面的研究

12、郊區(qū)大盤啟動模式的研究城市發(fā)展研究類似項目開發(fā)模式研究新城發(fā)展模式的研究TOD專項研究……,12,第一部分,取地風險分析與策略建議,13,在進行風險分析之前，首先明確當前國家農(nóng)用地轉為建設用地的程序,項目可行性研究報告,立項、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù),項目用地正式申請,農(nóng)用地轉用補充耕地征地/供地方案,補償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù),建設用地批準書,簽訂國有土地有償使用合同,取得土地使用權,開發(fā)建設,轉讓,選定用地范圍,土地利用總體

13、規(guī)劃編制審批規(guī)定,編制建設項目可行性論證提交用地申請,選址意見書,國土局,建設項目用地預審報告書,建設規(guī)劃環(huán)保,規(guī)劃局建設局國土局,建設局,補償完成,國土局,國土局,規(guī)劃,,用地單位執(zhí)行,,政府部門執(zhí)行,農(nóng)用地轉為建設用地程序：,土地利用總體規(guī)劃城市建設總體規(guī)劃土地利用年度計劃,國務院批準基本農(nóng)田耕地>35公頃其他>70公頃,14,時代目前輔助政府征收本項目用地，前期投入用于沖抵地價,擬定土地征收方案,,審

14、查報批和公告,制定補償和安置方案,支付征地補償費,,,土地儲備中心,,,,政府征地,,時代支付征地資金,,,,政府出讓,招標、拍賣和掛牌,,15,我們認為本項目在取地過程中，風險也是項目的難點主要集中在以下三個環(huán)節(jié),,,規(guī)劃與土地控制,,用地指標,土地增值收益流轉,,,,16,項目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃,,,,,城市總體規(guī)劃基本確定，但因為本項目需要對城市總規(guī)進行修編項目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內,,土地性質為

15、集體土地征地剛剛開始,規(guī)劃與土地控制,17,……項目用地不能納入到城市建設用地供應體系內，時代無法取得用地指標,農(nóng)用地轉用必須符合以下條件,納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉用和項目立項的首要條件土地出讓指標必須納入土地年度出讓計劃,18,納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風險,地價評估,,集體會審,,擬定土地供應方案,,報批和公告,,接受咨詢和報名,,,,,,招標,拍賣,掛牌,,同一平臺競爭，存在后期土地控制的風險,,,

16、,經(jīng)營性國有土地出讓程序,《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 》：第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。,19,世聯(lián)關于后期土地成功控制的案例,案例一：組織保證,項目位置：河北省╳╳縣　　　規(guī)模：３０平方公里概況：發(fā)展商參與土地的一級開發(fā)，賺取土地增值利潤，控制部分土地用于二級開發(fā)操作手法：與縣政府成立管理委員會，縣長為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實權比如：資金、審批和招商

17、等歸副主任所有,案例二：公建換土地,項目位置：江西省南昌市　　　規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商進行本區(qū)域的市政建設操作手法：公建成本沖抵地價或控制后期土地,案例三：設置障礙,項目位置：江蘇省╳╳市　　　規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商代政府建設體育館操作手法：將土地和體育館打包出讓，設置出讓障礙,20,建議1：參照以往成功的模式，以建設“佛岡新城”的名義，成立建設管理委員會,主任,,副主任,委員,佛岡縣縣長,,時

18、代,,佛 岡 縣國土局規(guī)劃局建設局土地儲備中心,,佛岡新城建設管理委員會,,,,管理本項目用地的一切事宜,政府與時代捆綁，對本項目進行管理和開發(fā),屏蔽,21,建議2：在本項目用地范圍內建設符合本項目的部分公建，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,,,,政 府,開發(fā)商,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展財政收益社會效益政治成就,經(jīng)濟回報品牌增值,,區(qū)域開發(fā)土地增值土地控制,建設區(qū)域配套成本，沖抵后期土地地價,成功的案例表明：開發(fā)商可以在前期主動承

19、擔城市配套設施建設，比如污水處理廠、學校、圖書館等，可以承擔部分城市功能并獲得政府信任，并換取后期土地的優(yōu)先使用權。,區(qū)域配套建設成本≤土地優(yōu)惠的價格,22,建議３：在項目用地范圍內建設公建，與后期土地捆綁出讓，設置障礙,圖書館,污水處理廠,公建,捆綁,后期土地,23,與縣政簽訂建設框架協(xié)議，保證項目每年600畝的土地出讓指標，不能滿足項目要求,,,,土地出讓指標,,征用土地,獲取指標,轉為國有,取得土地,開發(fā)建設,物業(yè)銷售,,政策規(guī)定

20、，2007年征地指標不能超過上年指標，按今年指標800畝作為2007年能獲得的征地指標；以后按能獲得廣東省審批上限800畝的征地權限,,嚴格按照協(xié)議和國家政策取地，每年600畝，至2015年才取地5400畝，與項目開發(fā)計劃不符，取地周期長，項目存在較大的風險,24,從去年以來政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性,,結構性控制,,,加大對征地（土地利用源頭）的控制,25,隨著征地政策限制和要求越來越嚴，征地成本越

21、來越高，按照指標取地項目成本與風險增加,位于╳ ╳市豫龍鎮(zhèn)、總投資40億元計劃占地5000畝的中原國際小商品城一期工程，曾被業(yè)界譽為中國最大的小商品城的項目，由浙商投資和經(jīng)營。但是，據(jù)消息人士透露，目前，就連其開工建設奠基儀式占用的120余畝土地，也尚未獲得相關政府部門的批準（網(wǎng)上消息）?！爸性∩唐烦巧婕暗交巨r(nóng)田的土地一點都沒有征”——╳ ╳市市國土局,╳ ╳市中原小商品城的用地困境,《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》,被

22、征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準征地。 新增建設用地土地有償使用費標準提高一倍 2 006年11月20日《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》,,,26,在未取得足夠的土地使用權之前，加快征地進度，則前期投入資金多

23、，風險大,,,征地,獲得指標,獲得土地,由于將集體土地征為國有土地，其土地價值會發(fā)生提升，根據(jù)所獲得的征地指標，或根據(jù)預期所能獲得的土地指標，判斷其市值，然后投入不大于該值的資金，進行征地，這樣將能保障投入資金的安全性。,,征地成本為5萬元/畝，由獲得的征地指標和土地市值可推算出來，能夠保證投資安全的征地規(guī)模為4000畝。,預期能夠獲得1000畝征地指標，估計其市值為20萬╳1000畝=2億元。,,,,嚴格按指標取得1000畝土地。,,

24、征地資金投入≤取得土地的市場價值,舉 例,,27,建議：盡早尋求省里指標調配或與能取得土地指標的公司聯(lián)合取地與開發(fā),,,時代,╳ ╳公司,28,與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時代：佛岡縣政府=9：1,,,,土地增值收益流轉,協(xié)議對土地出讓金分成不合法，不受法律保護以世聯(lián)經(jīng)驗，到目前為止，還沒有一個與政府土地增值收益分成的成功案例,農(nóng)用地,,生地,,熟地,征地、拆遷,,基礎設施,,出讓,,,一級開發(fā)費用合法主體：政府授權

25、一級開發(fā)公司或土地儲備中心所有費用全部采取財政撥款,土地出讓金土地市場國家壟斷，土地出讓金納入國庫，收支兩條線,,,直接分成渠道不暢,29,世聯(lián)關于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例,案例一：簽訂補充協(xié)議，補交地價５９００萬元,項目位置：江西省南昌市　　　規(guī)模：１平方公里概況：與政府簽訂建設框架協(xié)議，低價取地結果：待土地開發(fā)時，區(qū)域升值，政府強硬簽訂補充協(xié)議，補交地價５９００萬元,案例二：政府協(xié)議取地１萬畝，后僅取得３０００畝

26、,項目位置：山東省青島市　　　規(guī)模：１萬畝概況：發(fā)展商與政府簽訂建設框架協(xié)議，保證１萬畝用地結果：發(fā)展商前期投入巨資進行區(qū)域運營，待區(qū)域成熟，政府以防止國有資產(chǎn)流失為由，拍賣后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權,30,在與政府分成土地收益之前，首先明確國家關于土地出讓金的政策,《土地出讓金收支管理辦法》,收支兩條線：資金收繳與支出使用分渠道運作，其收支活動處于財政部門直接，全面的監(jiān)督之下,土地出讓金全額上交國庫,費用按預算

27、核撥,國庫或財政專戶,土地出讓金,,,相關費用,征地、拆遷、基礎設施費用、招拍掛費用、貸款利息等,,,《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》：從二00七年一月一日起，地方新增建設用地土地有償使用費全額繳入省級國庫,《通知》對新增建設用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。,31,建議1：在“收”線，設置公司保證９０％的土地增值收益,佛岡新城開發(fā)有限公司,,股東A,,

28、股東B,,股東C,,大股東,時代控股90%,,,,股東D,,股東…,A、B、C、D等時代背景的股東所占的股份都不超過政府所占的股份，保證公司的國有控股性質，但他們的股份之和超過政府股份。,關于股份公司中政府股份來源的設想,政府可能沒有資金入股，可以考慮讓政府通過土地入股。如，政府可以以舊城改造項目、新區(qū)開發(fā)項目土地入股。,,,,,,董事長,,,,,,董事A,董事B,董事C,董事D,董事會,,,總經(jīng)理,,時代地產(chǎn)擔任,,90% 流轉到時

29、代,10% 流轉到政府,政府控股10%,保證時代對佛岡新城開發(fā)股份公司的控制權保證該公司的政府背景和進行一級開發(fā)的權利,32,建議2：在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益,與政府簽訂一系列的配套協(xié)議，比如協(xié)議規(guī)定公建或基礎設施配套建設利潤等,國庫或財政專戶,土地出讓金,,,相關費用,征地、拆遷、基礎設施費用、招拍掛費用、貸款利息等,,,33,第二部分,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,34,研究思路,,,定位之前的思考1.1 項目屬

30、性界定1.2 核心問題聚焦,1、定位之前的 思考,2、發(fā)展方向研判,4、發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,3、發(fā)展模式研究,,5、分區(qū)與啟動,,,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位4.1 發(fā)展戰(zhàn)略4.2 整體定位4.3 形象定位,,分區(qū)與啟動5.1 項目規(guī)劃設計原則5.2資源利用與再造5.3項目分區(qū)5.4項目開發(fā)模式5.5啟動策略,,發(fā)展方向研判2.1 區(qū)域價值研究2.2 發(fā)展模式反思,,發(fā)展模式研究3.1 國外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2

31、 案例分析與研究3.3 成功關鍵因素3.4 發(fā)展模式分析,,35,定位之前的思考,1.1 項目屬性界定1.2 核心問題聚焦,,第一部分,36,廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟實力強，輻射范圍廣,廣州城市地位珠三角為中國三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心廣州輻射力珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地廣州經(jīng)濟發(fā)展廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟發(fā)展極具潛力2005年城市GDP5000多億大事件亞運會，廣州在2010

32、年亞運會之前，城市基礎設施投入2000億一年兩屆的廣交會，中國第一展,37,廣州目前處于從單中心到多中心過渡的發(fā)展階段,中心城,單中心大都市區(qū),多中心大都市圈,大都市連綿帶,城市化發(fā)展過程,廣州所處階段,城市病開始出現(xiàn)，城市存在郊區(qū)化趨勢,38,項目所在地佛岡位于廣州1小時輻射圈范圍內，與廣州通過京珠高速相連，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時半徑,1小時半徑,北部現(xiàn)狀珠三角的邊緣地區(qū)，經(jīng)濟比較落后具

33、有旅游資源特色優(yōu)勢目前，溫泉已經(jīng)形成板塊較多香港和廣州消費者到湯塘溫泉度假區(qū)休閑度假北部發(fā)展趨勢廣州總體規(guī)劃，北部發(fā)展采取“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略北部為珠三角的森林水源涵養(yǎng)地，環(huán)境重點保護區(qū)域，限制污染型企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè),39,初步考慮案例萬科城香港愉景灣鳳凰城孔雀城佛羅里達州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市萬科東麗湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國，倫敦）爾灣（美國，加州）

34、筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州） ……,項目依托大城市輻射的項目所在區(qū)域類似的項目規(guī)模有借鑒意義的發(fā)展模式可參考的,重點參考案例：斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）,我們研究了與本項目具有類似特征的多個案例……,40,根據(jù)國內外成功的案例，對項目進行

35、屬性界定，確定項目的研究重心和研究范圍,項目屬性界定,依附城市處于向郊區(qū)化過渡的發(fā)展階段,通過快捷交通與城市相聯(lián)系,大規(guī)模區(qū)域運營項目,,48KM,,24KM,高速公路網(wǎng),哥倫比亞新城,密爾頓?凱恩斯,參考案例斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）奧潤柯（美國，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）東京

36、臨海副中心新城（日本，東京）堪培拉（澳大利亞）佛羅里達州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市…….,項目位于大都市邊緣,41,定位之前的思考,1.1 項目屬性界定1.2 核心問題聚焦,,第一部分,42,廣州大盤最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤開發(fā)熱潮,第一部分：定位之前的思考,項目屬性界定,核心問題聚焦,,,,43,廣州大盤目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項目處于三大板塊之外,華南板塊：廣州雅居樂

37、廣地花園星河灣錦繡香江華南碧桂園南國奧園華南新城南沙濱海祈福新村廣園東：鳳凰城翡翠綠洲山前大道：假日半島南航碧花園金碧御水山莊雅寶新城從化：夏灣拿逸泉山莊,,,,Q1：如何確保本項目10～15年開發(fā)周期的順利運作的同時，實現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？,44,廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向,,汽車城：累計落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣 ，預計到

38、２０１０年將形成８０萬輛的汽車產(chǎn)能 南沙：廣州港南沙港區(qū)一期工程4個5萬噸級多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實現(xiàn)集裝箱吞吐量突破100萬標箱，地鐵：地鐵二、三號線首通段和大學城專線試驗段開通運營，四號線、五號線建設穩(wěn)步推進基礎設施：南沙港快速路、新機場高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成居住板塊：形成了華南、廣園東、琶洲 、黃埔 、花都、科學城、南沙、大學城等居住板塊,,,,,,,45,廣州購

39、房置業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占38%,廣州房地產(chǎn)市場狀況廣州年消化量平均在1000萬平方米2006年上半年消化506.16萬平方米城市住房價格呈上漲趨勢，2006年十區(qū)均價為6067元/平方米房地產(chǎn)總的局面為“價量齊升”,,,,2006年上半年各區(qū)消化量和均價,,郊區(qū)占廣州市消化量的38%,,年消化量約1000萬平方米價量齊升,資料來源：廣州市國土房管局,46,2006年土地計劃出讓850萬平方米，遠郊土地

40、約占79%，達558萬平方米，郊區(qū)用地增多,,,,,南沙,增城,從化,蘿崗,,,,,郊區(qū)住宅用地比重79%,21%,,79%,蘿崗,南沙,增城,從化,2006年土地出讓計劃850萬平方米,其中住宅用地面積為707.6萬平方米，占總出讓面積的83.2%,遠郊地區(qū)住宅用地面積為558萬平方米，占總住宅用地的79%,2006年土地出讓計劃,47,花都、從化正在開發(fā)的項目存量土地約2萬畝，正在立項或計劃建設的項目用地近2萬畝,48,本項目相對于

41、廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實際距離和心理距離較遠,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時半徑,1小時半徑,廣園東——廣州,番禺 — 廣州,,,花都 — 廣州,夏灣拿 — 廣州,本項目——廣州,,30分鐘,30分鐘,40分鐘,40分鐘,心理距離和實際距離比較遠行政上不屬于廣州范圍佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟薄弱，區(qū)域比較陌生,Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的項目市場地位該如何定義

42、？,50分鐘,49,大盤多強調住宅而非社區(qū)， 缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城,,臥 城,,1,,5,,4,,3,,2,,1：缺乏多元化的交通服務體系,2：缺乏多元化的配套,3：缺乏多元化的社區(qū)文化,4：缺乏多樣性的功能,5：缺乏多樣性的公共空間,50,多倚重私人交通，內部道路功能單一，社區(qū)活動集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動和社區(qū)活力,道路功能：私人汽車交通通道街區(qū)功能：社會交往；兒童玩耍；

43、步行和自行車交通 提供服務，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍,街區(qū)vs道路,網(wǎng)絡狀道 路結構,線性或曲線 不規(guī)則結構,線性或曲線不規(guī)則結構：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往網(wǎng)絡道路結構：更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便 步行和交往,VS,51,配套較封閉集中，居住人

44、生活不便利,將大盤的配套全部集中在一起社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利配套集中造成社區(qū)內部缺乏活力易造成交通堵塞,集 中,配套,未形成 系 統(tǒng),封 閉,不與外部形成良好的銜接新陳代謝能力不強發(fā)展商過多的承擔政府的角色，壓力和風險較大不能有效利用城市配套,點式配套，未形成系統(tǒng)功能單一，即使能“安居”也不能“樂業(yè)”,52,廣州大盤發(fā)展至今，形成標準化、一致化 的開發(fā)模式，缺乏特色,假日半島,鳳凰城,雅寶

45、新城,逸泉山莊,夏灣拿,祈福酒店,假日半島,金碧御水山莊,南航碧花園,配套,建筑與園林,歐美建筑的“翻版”，缺乏特色,53,別墅價格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費,,,,,,18000-20000,﹤18000,城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比,,金海灣、凱旋會洋房,珠江新城別墅,,,,,,8000-10000,﹤8000,郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比,,雅居樂天域（22層）星河灣星座,綠茵島別墅南沙濱?；▓@等,,廣州的大盤別墅前期

46、基本都是當大白菜賣——碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價格，很多都是小老板與城市白領，對別墅的認知度和理解不深…… ——珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理,“白領也可住別墅”,“你的一生因70萬而改變”,“平過自己起屋”,54,廣州不缺別墅，不缺大盤

47、，缺乏的是文化與品味,,,,廣州人,省外,海外人士,70%,17%,,上海人,省外,海外人士,港澳臺,港澳臺,11%,2%,38%,27%,26%,9%,廣州別墅消費者構成,上海別墅消費者構成,經(jīng)過訪談與市調，港澳臺與外籍人士對廣州別墅明顯的表現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導致徒有外形的“表”，少了內在的“魂”,港澳人士“舍近取遠”，北上上海、北京置業(yè),55,難道廣州人能夠體驗的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應該是……,受西

48、方商業(yè)文明和民主思想熏陶,有國外留學和學習考察背景,自由,經(jīng)常穿梭于世界各地,,創(chuàng)業(yè)成功人士,38-56歲之間,大公司主要負責人,娛樂界知名人士,他們已脫離“5＋2”模式的束縛，郊區(qū)大盤置業(yè)追求日常生活遠離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利,Q3：未來的廣州人向往的新生活——如何通過項目的運作樹立 “新廣州人生活觀”？,,90%,10%,,廣州別墅約90%的消費者為中產(chǎn)階級，真正富人購買的不到10%,56,佛岡處于韶關、清遠、從化黃金

49、旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理想的居住地,,旅游價值：廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠、從化和韶關。佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心近年來旅游開發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個旅游度假項目,57,項目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新,,觀音山,,,湯塘溫泉鎮(zhèn),從化溫泉鎮(zhèn),項目資源背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好水面比較小旅游資源：從化溫泉觀音山旅游區(qū)湯塘溫泉度假區(qū)……,聚龍灣溫泉度假村,觀音山,澳門羊角山度假區(qū),,,羊

50、角山,58,環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認知,Q4：如何發(fā)揮項目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實現(xiàn)價值最大化？,59,,,,,,Q1：如何確保10～15年開發(fā)周期的本項目順利運作的同時，實現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？,Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的項目市場地位該如何定義？,Q3：未來的廣州人向往的新生活——如何通過項目的運作樹立的“新廣州生活觀”？,Q4：如何發(fā)揮項目規(guī)模，區(qū)位利好，將

51、資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實現(xiàn)價值最大化？,一、通過確定項目的定位建立區(qū)域形象，樹立全新的生活空間和生活方式，突破三大板塊的競爭,二、確定合理的發(fā)展模式和開發(fā)次序，使得區(qū)域土地價值增長，從而實現(xiàn)項目的高強度開發(fā),項目的愿景,盈利模式,,60,發(fā)展方向研判,2.1 區(qū)域價值研究2.2 發(fā)展模式反思,,第二部分,2024/3/31,61,首先，我們需要清醒認識區(qū)域的價值,62,廣州經(jīng)濟極具增長后勁，基本建設投資2005年近8

52、00億，正在形成華南的區(qū)域中心,經(jīng)濟GDP 2005年,廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5115.75億元，比上年增長13% ，全國排名第三人均 2005年，廣州市職工平均工資為33839元，比上年增長9.1%；城市居民人均可 支配收入為18287元，增長8.3%；人均消費性支出14468元，增長10.3%。 基礎設施 基本建設投資7８１.23億元，增長16.8% 外資全年實際利用外資金額28.41億美元，增長14.7% 消費額

53、全年城市居民家庭人均消費性支出14468元，增長10.3%,,,第二部分：發(fā)展方向研判,發(fā)展模式反思,區(qū)域價殖研究,,,,63,廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進、南拓”，項目所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為“北優(yōu)”,北部地區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，是在嚴格控制的前提下，適度開發(fā)的區(qū)域。廣州市重點區(qū)域建設、重點基礎設施、重點產(chǎn)業(yè)布局均未布置在北部。從化被認為具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和優(yōu)秀的旅游資源，可利用其獨特的環(huán)境和旅游資源優(yōu)勢，發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和旅

54、游產(chǎn)業(yè)。,廣州市總規(guī),64,目前花都、蘿崗-新塘、南沙正在形成廣州的副中心，產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)完成,,廣州確定“一主三副”的未來城市空間結構：將以中心主城區(qū)為“一主”，在中心主城區(qū)南、東、北各發(fā)展一個副城區(qū)，即南沙、蘿崗－新塘、花都副城區(qū)。,,花都5年內，汽車生產(chǎn)占廣州總產(chǎn)量的一半花都已初步形成了汽車、空港物流、皮革皮具等支柱和重要產(chǎn)業(yè)，三年來經(jīng)濟年均增長速度為13.8％,依托廣州開發(fā)區(qū)和科學城新塘逐步承接廣州舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉移，形成較為

55、密集的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展帶,南沙提出再建一個廣州的口號南沙已集中鋼鐵、造船、汽車、石油化工四大基地,,,65,廣州北部地區(qū)早已確立了“北優(yōu)”的發(fā)展模式，要求在保護環(huán)境的前提下開發(fā)建設,,2005年從化GDP增長12.5%，固定資產(chǎn)投資基本增長18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長了94.9%,66,相對于花都、南沙、增城等地雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，北部薄弱的工業(yè)卻使當?shù)乇３至肆己玫纳鷳B(tài)環(huán)境,花都、南沙、增城是廣州未來主要的城市發(fā)展方向，也是主要的產(chǎn)業(yè)基地。

56、大規(guī)模的基礎建設和工業(yè)開發(fā)不僅帶來了城市的發(fā)展，同時也對環(huán)境造成了難以挽回的破壞。而佛岡仍屬于典型的山區(qū)縣，農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟中仍占有較大比重，工業(yè)基礎薄弱，城市化水平低。較低的工業(yè)化和城市化程度使佛岡保留了難得一見的良好生態(tài)環(huán)境。,,67,目前三大板塊大盤失去低價取地的優(yōu)勢和機會，北部房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，發(fā)展空間較大,廣州大盤隨著城市化的進程、產(chǎn)業(yè)的本地化，已逐漸向第一居所轉變?，F(xiàn)在所謂的度假樓盤已隨著周邊的開發(fā)建設漸漸失去的度假

57、的氛圍。在佛岡，已經(jīng)有廣州恒大、澳門公司和深圳地產(chǎn)商進入，看中的正是這里便利的交通、適度的距離、周邊優(yōu)秀的旅游度假資源以及不可復制的原生態(tài)環(huán)境這些度假產(chǎn)品必不可少的元素。,,,繼2005年，番禺和花都兩區(qū)納入廣州市管理后，南沙、蘿崗、從化和增城相繼納入全市規(guī)劃廣州市住宅用地實行“招拍掛”制度，“價高者得”的出讓方式，令土地價格繼續(xù)攀升2006年上半年出讓的14塊用地中，6塊超出拍賣底價的80%,,33%,68,在國內外，城市發(fā)展均

58、最終出現(xiàn)截然不同的兩極：山水生活與新城市主義(New banism),“山水生活”——生活方式的轉變 “他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……” ——王受之,“新城市主義”——就業(yè)與居住質量的提升

59、 核心“三大思想”：（1）重視區(qū)域規(guī)劃，強調城市從區(qū)域整體的高度看 待和解決問題；（2）以人為中心，強調建成環(huán)境的宜人性以及對人類社會生活的支持性； （3）尊重歷史和自然，強調規(guī)劃設計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。 ——王慧《新城市主義的理念與實踐、理想與現(xiàn)實》，載《國外城市規(guī)

60、劃》,69,距離北京1-2小時車程的山水自然環(huán)境良好的懷柔、門頭溝和房山等遠郊區(qū)縣已經(jīng)形成了山水居住板塊,資源型別墅集中區(qū)域有三個重要特征（1）所在區(qū)域具有較高的認知價值；（2）與度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然資源。資源型別墅通常分布在城市的遠郊區(qū)，距離城市中心的時間距離在2個小時左右。以北京市別墅分布為例，資源型別墅都分布在遠郊區(qū)，如延慶、懷柔、密云。,市場案例,房山,門頭溝,昌平,懷柔,順義,燕郊,香河,

61、廊坊,70,廣州三大板塊鼎立的格局在數(shù)年平衡之后，必將尋求突破，尋找新的發(fā)展空間,邊際利潤界限,大盤邊際利潤降到極限，土地市場收緊，價格趨高，到北部或內地取地擴張成為趨勢,長沙碧桂園 京津新城江門碧桂園 鶴山碧桂園,,,,,,山前大道,廣州,從化,廣州,番禺、南沙,廣州,廣園東,廣州,,,,,廣清高速,廣從高速,華南快速,廣園快速,？,廣州,,京珠高速,,71,地塊周邊目前多個項目處于啟動階段，較大的項目有羊角山旅游度假

62、區(qū)，區(qū)域價值日益顯現(xiàn),羊角山旅游度假區(qū)：緊鄰本項目，目前已經(jīng)動工澳門一賭城公司投資的具有旅游、度假和休閑娛樂等多功能的旅游度度假區(qū)深圳美景花城本地塊對面，目前已經(jīng)動工別墅項目聚龍灣溫泉度假村距離本項目10分鐘的高速路程，位于佛岡湯塘鎮(zhèn)聚龍灣周邊已經(jīng)形成溫泉度假板塊從化板塊從化緊鄰佛岡，但佛岡到從化交通不方便從化目前正在開發(fā)的較大的項目為東方夏灣拿和逸泉山莊從化已經(jīng)形成溫泉度假板塊,,,,,,,恒大,,,聚龍灣溫泉

63、度假村,觀音山,深圳美景花城,澳門羊角山度假區(qū),恒大地塊,夏灣拿,,羊角山旅游區(qū),美景花城,觀音山,溫泉度假村,逸泉山莊,夏灣拿,72,北部獨特的區(qū)位和資源，隨著城市的發(fā)展，必將形成廣州大盤板塊的第四極,花都板塊,華南板塊,本項目,,,,,,,,,,,,廣園東板塊,,,,,,,山,水,溫泉,新鮮 空氣,靜謐,遠離 都市,無產(chǎn)業(yè),山,水,產(chǎn)業(yè),海,山,水,產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè),,,山,水,資源,板塊,73,發(fā)展方向研判,2.1 區(qū)域價值研究

64、2.2 發(fā)展模式反思,,第二部分,74,,,,反思,項目能不能按照廣州大盤的模式開發(fā)？,1,2,3,？,按照此種模式能不能建立廣州大盤板塊“第四極”核心？實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局？,,75,配套集中配置，組團內基本無配套，基本為五星級酒店、國際學校、商業(yè)中心以及交通中心等,集中設置社區(qū)配套，形成社區(qū)中心，是廣州大盤普遍的做法。廣州大盤普遍存在公共交通設施不足的問題，對于大部分沒有私家車的業(yè)主來說，樓巴是必不可少的。,所有組團無生活配套

65、,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤特征1,,76,工業(yè)化規(guī)模開發(fā)，標準化快速復制，積累了豐富的大盤開發(fā)經(jīng)驗,,1992年,1998年,2000年,2004年,2006年,順德碧桂園3000畝,廣州碧桂園800畝,華南碧桂園2000畝,鳳凰城10000畝,假日半島13000畝,2002年,長沙威尼斯城2500畝,鳳 凰 城,廣州雅居樂,假日半島,6000畝,4800畝,6000畝,,2002-2

66、006,2002-2006,2002-2006,,4年,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤特征2,,77,擁有完整的房地產(chǎn)鏈條，將成本控制做到極致,市政基礎設施建設七通一平,運營管理,營銷銷售,營銷銷售,建造管理,項目融資,項目設計,項目規(guī)劃,開發(fā)招商,土地交易,土地規(guī)劃,土地開發(fā),項目開發(fā),管理運營,土地融資,碧桂園 雅居樂 城建 合生 珠江,,,,建筑材料、施工隊、

67、策劃、銷售、酒店管理、超市、物業(yè)管理,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤特征3,,78,低價取地，前期帶裝修低價傾銷，將邊際利潤做到極限，后期賺取土地增值利潤,,,配套中心周邊預留發(fā)展用地,,,*包括建筑主體、綠地、停車場、裝修等**包括前期預備成本、配套設施等***以現(xiàn)時市場狀況估算,,總建筑成本,賣價***,17%,其他成本**,銷售成本及稅務,土地成本,建筑成本*,凈營業(yè)額,,,,,,,算 例

68、,,,前期利潤策略,低價取地,成本控制,低利潤,,在社區(qū)中心往往預留部分用地，待社區(qū)成熟后，預留用地會有較大幅度的增值，再用來開發(fā)中高層住宅，以最大限度的獲取利潤,,,,,低價格,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤特征4,,79,一般在資源相對較好的區(qū)域啟動，規(guī)模至少為1000畝，資源較差的區(qū)域土地增值后開發(fā),,高爾夫練習場,,2萬平方米會所,,,,,,,,,,,,,,02-3-1,02-12,03-3-