特力珠寶產(chǎn)業(yè)園改造項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(世聯(lián))

1、1,謹呈：深圳市特力（集團）股份有限公司,特力珠寶產(chǎn)業(yè)園改造項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略,世聯(lián)工作階段劃分,項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略,經(jīng)濟效益評價,項目市場調(diào)研項目本體現(xiàn)狀分析,工作,成果,水貝片區(qū)經(jīng)濟背景研究消費偏好調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研委托方訪談產(chǎn)業(yè)園區(qū)珠寶企業(yè)訪談,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景及規(guī)劃研究區(qū)域功能發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究產(chǎn)業(yè)園、珠寶工業(yè)園等相似區(qū)域案例研究規(guī)劃功能市場及指標研究,項目盈利模式研判建議方案的經(jīng)濟效益對比項目社會效益

2、研究根據(jù)診斷深化研究，提出完善建議,水貝珠寶發(fā)展現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)業(yè)、人口、消費分析交通區(qū)位分析,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究整體定位規(guī)劃功能定位功能分區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,提交整體報告,,,,05.12-05.27,,05.30-,06.27,,,,世聯(lián)工作小組在過去的時間里進行了如下調(diào)查和研究工作,,,,,,,,,,,,,調(diào)研內(nèi)容：交通可達性地塊現(xiàn)狀城區(qū)發(fā)展意向產(chǎn)業(yè)分布和園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場供需、價格水

3、平現(xiàn)狀消費習慣、消費水平,園區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)星光達珠寶意大隆珠寶金百福珠寶金城銀域百泰…….,國外案例泰國曼谷GEMOPOLIS珠寶產(chǎn)業(yè)園比利時安特衛(wèi)普紐約47街國內(nèi)案例揚州國際珠寶城,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究深圳珠寶發(fā)展研究水貝珠寶未來發(fā)展趨勢研究水貝片區(qū)現(xiàn)狀研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀研究消費者消費特征研究土地利用現(xiàn)狀研究房地產(chǎn)市場研究交通條件研究區(qū)位優(yōu)勢研究園區(qū)功能及指標研究功能定位

4、各功能用地比例研究經(jīng)濟效益研究,,實地調(diào)研與踏勘,進行的研究,國內(nèi)外案例研究,政府部門及專業(yè)人士訪談,項目本體及核心問題,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,市場機會挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,,1.1,項目本體解析,,1.2,開發(fā)目標與核心問題,本項目所在的水貝地區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利：是連接香港特區(qū)和關(guān)外的樞紐，同時處于羅湖中心商

5、業(yè)區(qū)的邊緣地段,本項目位于深圳羅湖區(qū)的水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地；區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利：水貝地區(qū)南臨東門商圈和羅湖口岸，北臨進出特區(qū)的布吉關(guān)口，是連接香港特區(qū)和關(guān)外的樞紐，同時處于羅湖中心商業(yè)區(qū)的邊緣地段。,項目本體解析——項目區(qū)位,皇崗口岸,羅湖口岸,,東門商圈,深圳北站,布吉關(guān)口,,水貝地區(qū),本項目所在區(qū)域?qū)儆谒慄S金珠寶產(chǎn)業(yè)基地的門戶區(qū)域和核心地帶,項目本體解析——項目區(qū)位,,,,水貝石化工業(yè)區(qū),水貝工業(yè)區(qū),萬山珠寶園,本項目

6、,本項目位于水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地的西北部，北面布心路是產(chǎn)業(yè)基地最主要的出入干道。項目所處位置屬于產(chǎn)業(yè)基地的門戶區(qū)域；地塊東面區(qū)域由北到南依次是水貝石化工業(yè)區(qū)，水貝工業(yè)區(qū)和萬山珠寶園，可以說本項目處于水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的核心地帶；,地塊四至：本項目北靠布心路，南至水貝二路，東接貝麗北路，西至文錦北路，整個地塊呈倒U形,地塊整體四至：北面為布心路和石化工業(yè)區(qū)，南面為水貝二路及泊林花園。東接貝麗路與水貝工業(yè)區(qū)相對，西面為現(xiàn)狀保留的住宅和

7、加油站，隔文錦路與洪湖公園相望。項目整體呈倒U形，特力地塊為2、3號宗地，形狀相對規(guī)則。項目總體分兩期實施，特力2號宗地及東面7、8號宗地為一期改造范圍，其余宗地范圍為二期改造范圍。,項目本體解析——項目四至,,石化工業(yè)區(qū),洪湖公園,水貝村,泊林花園,水貝工業(yè)區(qū),,貝麗花園,地塊現(xiàn)有建筑以舊工業(yè)廠房為主，集中大量珠寶生產(chǎn)加工企業(yè),地塊指標：,項目本體解析——地塊現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀：地塊基本都為舊工業(yè)廠房，建于上世紀八十年代，樓層基本為

8、5-6層目前均為珠寶企業(yè)辦公、展示及生產(chǎn)場所；本項目所處的特力工業(yè)園為水貝三大主要珠寶產(chǎn)業(yè)園之一，客戶認知度較高,地塊外部交通條件良好，現(xiàn)狀內(nèi)部通達性較差，但改造完成后大幅改善,外部交通條件良好：項目北面的布心路和西側(cè)的文錦路是進入水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要道路，均為深圳的城市主干道，項目對外交通便利；項目特力2、3號地塊主要由水貝一路二街進入，現(xiàn)狀道路窄小、缺乏停車場設(shè)施，路邊作為車輛停放點，造成交通擁擠。改造完成后，水貝一路

9、二街成為寬14米的園區(qū)的主要道路，可供人、車通行，未來項目2、3號地塊內(nèi)部通達條件將大幅改善。,項目本體解析——交通條件,,,02,03,,,水貝二路,貝麗北路,水貝二路上的出入口過窄，車行和步行都“只此一條路”，十分擁擠,,,布心路,文錦北路,項目周邊產(chǎn)業(yè)、生活配套齊全，特力具有較好的物業(yè)租賃客戶資源,項目本體解析——資源條件,,項目位于國內(nèi)最大的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聚集了中國黃金、山東黃金、周大福、百泰、意達隆、星光達等眾多大型珠寶生

10、產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)，客戶資源豐富；特力產(chǎn)業(yè)園屬于為水貝三大主要珠寶產(chǎn)業(yè)園之一，特力擁有較好的物業(yè)租賃客戶資源，并已意達隆、星光達、金百福等大型珠寶企業(yè)初步達成合作開發(fā)協(xié)議；項目南端為成熟的生活區(qū)，生活配套齊全。,只要特力要我們，我們肯定會回來的。。。 ——金城銀域 曾總,項目屬于工業(yè)園區(qū)升級改造項目，改造完成后物業(yè)出售條件受限制,項目物業(yè)出售需補交相應(yīng)地價；項目配套商業(yè)、配套宿舍不能分割出售；必須在工業(yè)區(qū)改造

11、完成后項目改造物業(yè)才可分割轉(zhuǎn)讓；自用建筑面積比例不低于總建筑面積的50%；分割轉(zhuǎn)讓須經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門、規(guī)土委審查同意并報市政府批準。,《深圳市城市更新辦法》：拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；,《深圳城市規(guī)劃標準與準則》：在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護措施，滿足居住建筑的間距要求，,《深圳城市規(guī)劃標準與準則》：在一、二類

12、工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護措施，滿足居住建筑的間距要求，,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第四條　經(jīng)市政府批準可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑面積比例不低于總建筑面積百分之五十的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓。 ……工業(yè)樓宇在分割轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門審查同意后轉(zhuǎn)國土部門審查并報市政府批準,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第七條　本辦法實施

13、后出讓的工業(yè)用地上興建的工業(yè)樓宇，其轉(zhuǎn)讓條件和要求應(yīng)當在土地使用權(quán)出讓公告中公布并在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定。,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第十二條　依照本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當按照公告基準地價的標準扣減原已繳納的地價計收應(yīng)繳納的地價,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第十五條　本辦法規(guī)定的工業(yè)樓宇的配套設(shè)施，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，不得分割轉(zhuǎn)讓或者改變用途。,項目本體解析——限制條件,根據(jù)現(xiàn)有的改造專項規(guī)劃，兩塊地均規(guī)劃了工業(yè)

14、宿舍的功能，可能會對整個項目的功能布局及項目啟動后的經(jīng)濟收益產(chǎn)生影響,,項目本體解析——限制條件,功能布局？經(jīng)濟收益？,地塊價值梳理:一線城市中心，產(chǎn)業(yè)集聚核心區(qū)，交通條件和展示性較好的工業(yè)園改造項目,項目本體解析——地塊價值梳理,項目本體及核心問題,市場機會挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,,1.1,項目本體解析,,1.2,

15、開發(fā)目標與核心問題,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,項目目標解析,,1,改造物業(yè)適應(yīng)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，實現(xiàn)物業(yè)價值最大化； 短期回籠項目資金。,,客戶目標,,2,實現(xiàn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展，進一步完善產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成； 推進早期工業(yè)用地更新發(fā)展，發(fā)揮土地更大價值； 優(yōu)化園區(qū)功能構(gòu)成，提升城市建設(shè)面貌、補充完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。,,政府目標,,3,擁

16、有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，作為企業(yè)發(fā)展基地； 拓展企業(yè)發(fā)展空間，滿足企業(yè)展銷、研發(fā)、生產(chǎn)需求。,,珠寶商目標,項目本體解析——目標解析,我們通過金字塔模型來分析核心問題,,工業(yè)園區(qū)發(fā)展空間有限，不能滿足珠寶企業(yè)現(xiàn)實需求園區(qū)功能及配套不足，城市面貌落后羅湖區(qū)土地及房地產(chǎn)價值的洼地。,形象更新——重塑區(qū)域形象，建立區(qū)域形象標桿，成為城市舊改的示范價值更新——實現(xiàn)物業(yè)價值提升，滿足客戶盈利需求功能更新——帶

17、動產(chǎn)業(yè)功能提升，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完善,尋找從R1到R2的通路,核心問題,項目如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，滿足企業(yè)發(fā)展需求？如何利用項目資源建立自身競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)價值最大化？如何實現(xiàn)項目資金短期回籠？,項目本體解析——核心問題界定,項目本體及核心問題,市場機會挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,,2.1,國內(nèi)珠寶行業(yè)現(xiàn)狀,,2.2,深

18、圳珠寶行業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,2.3,珠寶企業(yè)物業(yè)需求研究,我國珠寶市場快速增長，未來幾年仍將呈現(xiàn)加速成長的趨勢,2001年以來，我國珠寶市場快速成長，復(fù)合增長率約為11%。2010年市場銷售規(guī)模達2450億元。目前我國居民珠寶消費仍處于低強度水平。隨著國內(nèi)居民收入水平不斷提高，中等收入階層不斷擴大，未來中國珠寶市場仍將呈現(xiàn)快速增長趨勢。,國內(nèi)珠寶市場銷售額及其增長,注：數(shù)據(jù)根據(jù)珠寶協(xié)會歷年發(fā)布相關(guān)材料整理,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國內(nèi)

19、珠寶市場,國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，預(yù)計未來幾年將進入洗牌階段,1949年至1981年停滯、波動發(fā)展階段；1982年至1990年恢復(fù)發(fā)展階段；1990年至2000年快速發(fā)展階段；2000年至今聚集化發(fā)展階段。,預(yù)計2015年前后，國內(nèi)中產(chǎn)階層數(shù)量趨于穩(wěn)定，珠寶市場穩(wěn)定增長，國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)將進入洗牌階段,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),,,,,,,初現(xiàn),增長,洗牌,成熟,機遇,挑戰(zhàn),幸存,贏家,,我國現(xiàn)階段的珠寶首飾產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造需求單一產(chǎn)

20、品線定位于狹窄的細分市場分散的分銷渠道壟斷的盈利空間,市場高速增長加劇的競爭一些新產(chǎn)品引入擴展至更廣的細分市場價格驅(qū)動的客戶需求價格戰(zhàn)分銷渠道仍然較為分散,穩(wěn)定的市場增長供應(yīng)商整合重要的新產(chǎn)品開發(fā)除價格以外，在質(zhì)量和其他高附加值的服務(wù)上展開競爭對分銷渠道進行合理化和集中化管理價值驅(qū)動的客戶需求關(guān)注特定的細分市場隨著市場洗牌的開始，盈利空間較為固定,成熟的市場隨GDP而增長產(chǎn)品全線展開在分銷、增值服務(wù)和

21、新產(chǎn)品研發(fā)能力上展開競爭高度整合的分銷渠道建立競爭格局，每個廠商關(guān)注某一特定的細分產(chǎn)品/客戶市場對于市場上大多數(shù)供應(yīng)商而言都有利可圖,各類珠寶生產(chǎn)加工企業(yè)有2萬多家，產(chǎn)業(yè)工人達到170多萬人；2200多億的國內(nèi)珠寶市場需求和80億美元出口產(chǎn)品的制造；首飾用鉑金達54.5噸，占全球首飾用鉑金用總量的75.5%； 黃金消費近500噸居世界第一； 鉆石首飾消費總額達250多億人民幣，居世界第二；具有悠久玉文化的中國擁有全球最大

22、的翡翠市場；中國是全球最大淡水珍珠產(chǎn)出國，占全球總量的95%左右。是世界珍珠貿(mào)易的最重要集散地；中國是國際鑲嵌首飾、半寶石和流行飾品的生產(chǎn)加工出口基地?！?國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展趨勢更加明顯,珠寶產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展為中國珠寶產(chǎn)業(yè)提高綜合競爭力。 深圳羅湖、廣州番禺等珠寶特色產(chǎn)業(yè)基地，主要是貴金屬首飾鑲嵌加工、鉆石切磨以及配套產(chǎn)品集聚地區(qū)；內(nèi)蒙古赤峰、遼寧阜新、遼寧岫巖、浙江青田、福州晉安、山東昌樂、江蘇東海依托特色的資源優(yōu)勢，

23、發(fā)展玉石雕刻加工產(chǎn)業(yè)；河南鎮(zhèn)平、廣東四會、廣東平洲在當?shù)卣闹С窒拢纬闪溯^具規(guī)模的玉石雕刻加工和貿(mào)易基地；云南瑞麗、云南騰沖、福建莆田依托良好的珠寶文化氛圍，形成珠寶旅游特色產(chǎn)業(yè)基地；浙江諸暨、蘇州相城珍珠產(chǎn)業(yè)不斷升級。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),深圳珠寶產(chǎn)業(yè)08年總產(chǎn)值達800億，穩(wěn)居國內(nèi)珠寶行業(yè)龍頭地位,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國內(nèi)處于領(lǐng)先位置，目前已成為國內(nèi)最大的珠寶首飾制造和交易中心,深圳不

24、僅是國內(nèi)最大的黃金珠寶首飾制造生產(chǎn)基地和貿(mào)易集散地，同時也是行業(yè)國際信息中心和物料采購中心;注冊珠寶企業(yè)約2300家，自有品牌約2200個；截止2009年底，深圳珠寶業(yè)共獲“中國名牌”產(chǎn)品26個，廣東省著名品牌”產(chǎn)品19個，“中國馳名商標”產(chǎn)品18件，“廣東著名商標”產(chǎn)品14件; 珠寶首飾生產(chǎn)加工的規(guī)模、技術(shù)、工藝、產(chǎn)品質(zhì)量均領(lǐng)先國內(nèi)同行； 深圳珠寶展是中國內(nèi)地最具規(guī)模、最高檔次、最多買家群體、最具影響力、國際化進程較高的的專業(yè)

25、珠寶交易展覽會；,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——深圳珠寶產(chǎn)業(yè),歷次深圳珠寶展展位及參展商概況,水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地是深圳市最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地和交易市場,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——深圳珠寶產(chǎn)業(yè),目前深圳擁有水貝、鹽田、李朗、求水山等四處珠寶產(chǎn)業(yè)園。其中水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)、市場聚集度均最大，約占70%，區(qū)域不但集中眾多國內(nèi)著名珠寶生產(chǎn)企業(yè)，還是國內(nèi)目前最大的黃金珠寶交易市場。,25,深圳珠寶行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，面臨同質(zhì)化競爭嚴重、缺乏核心競爭力、品牌影響力不足

26、和產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善等問題,品牌影響力不足：未能形成國際知名或者具有大眾影響力的品牌,深圳珠寶企業(yè)中有80%為100人以下的中小企業(yè)，且大過處于低水平的加工制造階段，研發(fā)能力差，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；品牌定位不準確，品牌核心價值不清晰、缺乏個性等問題導(dǎo)致了深圳珠寶未能產(chǎn)生具有國際影響力的知名品牌；人才短缺、技術(shù)水平低、品牌塑造不足等問題制約了珠寶企業(yè)的長期發(fā)展。,,同質(zhì)化競爭嚴重：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，抄襲嚴重，同構(gòu)競爭激烈,技術(shù)進步和創(chuàng)新能力

27、低，缺乏核心競爭力：高級技術(shù)人才短缺，設(shè)計和研發(fā)能力弱,產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善：產(chǎn)業(yè)集聚基地物業(yè)配套不足，整體功能亟需提高；,深圳珠寶產(chǎn)業(yè)目前面臨的問題如何來解決？我們研究了香港珠寶業(yè)和臺灣珠寶業(yè)的發(fā)展歷程，為深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展和本項目定位提供依據(jù),,香港珠寶,臺灣珠寶,26,香港珠寶經(jīng)過幾十年的發(fā)展，現(xiàn)已成為全球珠寶首飾貿(mào)易和分銷中心，走上品牌制造（OBM）道路,業(yè)界地位——目前香港已成為世界第四大貴金屬珠寶出口地區(qū)，全球珠寶首飾貿(mào)易和分銷

28、中心，全球珠寶首飾設(shè)計中心之一生產(chǎn)外移——雖然高附加值的生產(chǎn)階段仍然保留在香港當?shù)?，但已?jīng)通過在深圳和番禺建立工廠以及外購原料等方式，將生產(chǎn)過程逐漸向內(nèi)地轉(zhuǎn)移品牌塑造——以周大福、謝瑞麟、周生生、六福為代表的全國馳名品牌在國內(nèi)珠寶市場競爭中處于領(lǐng)先地位；,,,六十年代：初步發(fā)展,二十一世紀：轉(zhuǎn)移內(nèi)銷國內(nèi)市場,九十年代初期：品牌連鎖零售店替代傳統(tǒng)金鋪的銷售模式,八十年代：珠寶小工廠向規(guī)模化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)功能逐漸外移,七十年代：珠寶小工

29、廠云集，后期珠寶出口貿(mào)易崛起,,,以小規(guī)模打金和鑲石工廠的形式為本地金鋪供應(yīng)金飾；,隨著海外買家增多，香港珠寶生產(chǎn)開始專業(yè)化和企業(yè)化；隨著全球經(jīng)濟環(huán)境急速變化，遇上中國開放改革，香港廠家將廠房北移到珠江三角洲一帶，以減低生產(chǎn)成本；,小型珠寶工廠續(xù)漸掘起；擁有打金、倒模、鑲石、和電鍍等專長的技師合作組成規(guī)模較大的工廠， 或自設(shè)幾十人工廠的零售金鋪，以應(yīng)付本地及出口的需求；出口集中東南亞國家。,中國內(nèi)地經(jīng)濟增長很快，購買力持續(xù)增強，吸

30、引了國外品牌在國內(nèi)營銷；近95%的香港珠寶企業(yè)將生產(chǎn)、加工基地遷至珠三角地區(qū)；08年金融海嘯后，歐美市場萎縮，香港珠寶廠商開始轉(zhuǎn)移內(nèi)銷中國市場，與外國珠寶企業(yè)競爭。,品牌連鎖零售店續(xù)漸替代傳統(tǒng)金鋪的銷售模式，強調(diào)售后服，優(yōu)良質(zhì)量，和品牌創(chuàng)建；90年代后期，香港珠寶經(jīng)營從代工制造慢慢走向設(shè)計制造和小量品牌制造（OBM）,香港珠寶產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)后，生產(chǎn)與市場逐步分離，且從代工制造走向設(shè)計制造和品牌制造,,,,珊瑚、琥珀等個性化產(chǎn)品

31、,,,頂級翡翠,,,彩寶鑲嵌產(chǎn)品,臺灣珠寶業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)形成了三大主流方向,東方文化和異型材質(zhì)結(jié)合起來，以珊瑚、琥珀等制品為代表的個性化特色化產(chǎn)品,經(jīng)營頂級翡翠的老字號，產(chǎn)品全部采用優(yōu)質(zhì)高檔原料,以明麗時尚的鑲嵌彩色寶石為主要產(chǎn)品的品牌群，以金工設(shè)計見長,臺灣珠寶設(shè)計優(yōu)勢明顯，提供個性化定制服務(wù)，推出高附加值產(chǎn)品，以獲取高市場份額,臺灣珠寶企業(yè)尤其是高級珠寶企業(yè)，其優(yōu)勢在于擁有多元創(chuàng)意的自主品牌設(shè)計能力,臺灣珠寶產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過規(guī)模化生產(chǎn)階段

32、之后，營運方式逐漸轉(zhuǎn)向以營銷為導(dǎo)向，提供原創(chuàng)設(shè)計及個性化定制等高附加值產(chǎn)品,,-以玉石帶動臺灣珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展-,,,,,,,,,,,,,,,,1961-1970起步階段,1971-1980上升階段,設(shè)計技術(shù)和設(shè)備升級，產(chǎn)品進入規(guī)?；a(chǎn)時期；高附加值產(chǎn)品成為業(yè)界追求的目標臺灣成為世界半寶石產(chǎn)銷中心,,,,,,1991-2000生產(chǎn)外移,珠寶加工制造業(yè)等勞動密集型行業(yè)逐漸外移至中國大陸,,1961年發(fā)現(xiàn)玉礦1964年以后國外市場逐漸

33、接受臺灣玉石銀樓買賣以黃金或黑市匯兌業(yè)務(wù)為主,臺灣玉石在世界各地知名度達到頂峰染色技術(shù)瑪瑙加工業(yè)達到鼎盛時期,,,1981-1990規(guī)模化生產(chǎn),,,2001~個性化定制,珠寶企業(yè)及銀樓都逐步致力于產(chǎn)品設(shè)計，朝產(chǎn)品自創(chuàng)品牌發(fā)展業(yè)者開始注重提升產(chǎn)品附加值，經(jīng)營方式轉(zhuǎn)為營銷導(dǎo)向型；臺灣本地銀樓或珠寶店逐漸定位高端珠寶定制，服務(wù)高收入人群,-經(jīng)歷規(guī)?；l(fā)展之后，企業(yè)開始追求高附加值產(chǎn)品-,案例小結(jié),珠寶產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷規(guī)?；a(chǎn)階段之后，生

34、產(chǎn)和銷售會逐步分離：生產(chǎn)外移至人工成本更低的區(qū)域，原先的產(chǎn)業(yè)基地會漸漸向銷售中心和展示中心轉(zhuǎn)型；個性化定制、具有自主品牌設(shè)計能力的高附加值產(chǎn)品更能吸引消費者，因而提高自主設(shè)計研發(fā)能力也成為香港和臺灣珠寶業(yè)界近年來努力的方向；珠寶經(jīng)營從代工制造走向設(shè)計制造和品牌制造是產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然趨勢,32,深圳珠寶進入產(chǎn)業(yè)集聚階段，黃金珠寶企業(yè)集約化、規(guī)?；⑵放苹l(fā)展成為本階段的主旋律,行業(yè)內(nèi)目前約有200家主導(dǎo)型企業(yè)，未來珠寶生產(chǎn)企業(yè)將進一步

35、整合，向規(guī)模化、品牌化發(fā)展，大型珠寶企業(yè)數(shù)量將有所增加,水貝珠寶更多承擔了深圳珠寶展示中心和交易中心的角色，未來珠寶的生產(chǎn)功能會逐步向鹽田、李朗、寶安等區(qū)域轉(zhuǎn)移,水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地由單純的珠寶加工生產(chǎn)向珠寶研發(fā)、設(shè)計、展示、交易等復(fù)合型功能發(fā)展；在深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，水貝珠寶在珠寶展銷、行業(yè)交流、研發(fā)設(shè)計等方面承擔了越來越重要的角色；因發(fā)展空間有限，水貝廠房供不應(yīng)求，珠寶生產(chǎn)功能有向周邊及關(guān)外輻射趨勢；,項目本體及核心問題,市場機會挖

36、掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,,2.1,國內(nèi)珠寶行業(yè)現(xiàn)狀,,2.2,深圳珠寶行業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,2.3,珠寶企業(yè)物業(yè)需求研究,在珠寶零售市場上，珠寶企業(yè)通過珠寶專賣店結(jié)合連鎖經(jīng)營的模式來提升企業(yè)的市場影響力，其對珠寶展示、研發(fā)、營銷、管理等業(yè)務(wù)增長需求進一步提高,珠寶專賣店因其易于進行品牌推廣，提升企業(yè)形象和影響力，利

37、于實現(xiàn)規(guī)模效益等優(yōu)勢逐漸成為品牌企業(yè)的第一選擇；星光達、雅諾信等知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)通過特許加盟或直營連鎖的方式拓展零售市場；周大福在鹽田區(qū)設(shè)立了自己的中國區(qū)業(yè)務(wù)總部基地，用于滿足集團十年內(nèi)的研發(fā)、營銷、配送、物流及管理等業(yè)務(wù)增長需求,生產(chǎn)型企業(yè)逐步拓展零售市場，設(shè)立品牌加盟中心,銷售型企業(yè)隨著門店鋪開，亟需建立自己的全國業(yè)務(wù)總部,,,展示研發(fā)管理,珠寶批發(fā)一般都采取專業(yè)市場或者廠家直銷等經(jīng)營方式，珠寶展示、博覽就成為公司不可

38、或缺的營銷環(huán)節(jié)；專業(yè)市場以物流為基礎(chǔ)，以展示、博覽為先導(dǎo)，以信息化為手段，以設(shè)計、研發(fā)為后盾，以信息化為手段，是珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的客觀反映和集中體現(xiàn)；,批發(fā)市場方面，珠寶企業(yè)采用集中供應(yīng)、廠家直銷、接單加工、電子商務(wù)、拍賣交易等多種經(jīng)營方式，珠寶展示為基本手段,北京紅橋市場,蘇州中國珍珠寶石城,蘇州中國珍珠寶石城,珠寶企業(yè)需求訪談：各類型珠寶企業(yè)基本都有擴大現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模的需求，最重視珠寶展示功能,,,物業(yè)需求意向,企業(yè)規(guī)模,,,100人

39、,,1000人,,,10,000㎡-,,7,000-8,000㎡,700-800人,,1,500-3,000㎡,,,,6,000㎡,,500㎡,,,,,,6,000-8,000㎡,各類型珠寶企業(yè)都希望能擴大現(xiàn)有規(guī)模,,,,現(xiàn)有物業(yè),意向規(guī)模,,,我們就希望保持前店后廠的模式，將工廠外移，成本太高，也不安全……——緣之鉆（100人），王總,工廠都基本外移，在水貝這邊只保留了部分高端珠寶的生產(chǎn)……——星光達（1500人），林總,珠寶企業(yè)

40、未來物業(yè)需求初判：生產(chǎn)功能需求仍在存在，但呈逐步外移趨勢，珠寶展示、研發(fā)功能需求逐漸增加,,目標客戶物業(yè)需求初判,,,,,營銷經(jīng)營模式需求不論是生產(chǎn)型企業(yè)還是珠寶中間商對珠寶展示功能需求都會增加,珠寶企業(yè)發(fā)展需求生產(chǎn)功能外移，只保留部分高端生產(chǎn)功能展示、研發(fā)功能占強,未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢規(guī)?；a(chǎn)——生產(chǎn)外移個性化、高附加值產(chǎn)品——注重研發(fā)、設(shè)計能力提升,生產(chǎn)↓設(shè)計、展示↑,項目本體及核心問題,市場機會挖掘,Part. 3,P

41、art. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,水貝片區(qū)屬于羅湖的老片區(qū)，各類物業(yè)建筑歷史較久，市場上存在供給缺口，原有物業(yè)功能逐漸發(fā)生變化,水貝屬于羅湖的老片區(qū)，工業(yè)園區(qū)及住宅小區(qū)等各類物業(yè)的建筑歷史都較長；水貝的珠寶工業(yè)園區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展，功能上逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，珠寶展示功能凸顯；隨著水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的發(fā)展，越來越多的技術(shù)性人才及外來務(wù)工者

42、都涌入水貝，但現(xiàn)有物業(yè)供給無法滿足現(xiàn)實需求;,水貝片區(qū)示意圖,分物業(yè)市場分析——工業(yè)園,,羅湖區(qū)的工業(yè)園都不同程度進入改造和調(diào)整時期，工業(yè)區(qū)功能面臨轉(zhuǎn)型，位于中心區(qū)域的幾個工業(yè)區(qū)逐步向商業(yè)、辦公、住宅等功能轉(zhuǎn)化，生產(chǎn)功能逐步向關(guān)外聚集,中心區(qū)工業(yè)區(qū)功能逐漸轉(zhuǎn)變：生產(chǎn)功能逐漸弱化，商業(yè)、辦公、居住等功能需求增強；關(guān)外的工業(yè)區(qū)仍以生產(chǎn)為主，但產(chǎn)業(yè)置換升級的趨勢在增強；水貝工業(yè)區(qū)目前也面臨升級改造的問題；,,,,,,,蓮塘工業(yè)區(qū),布心工業(yè)

43、區(qū),水貝工業(yè)區(qū),八卦嶺工業(yè)區(qū),幾大珠寶工業(yè)園主要由舊廠房改造而成，隨著深圳珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，園區(qū)生產(chǎn)功能逐漸弱化，珠寶商對展示、辦公功能的需求開始提升,水貝片區(qū)主要有特力工業(yè)區(qū)、水貝工業(yè)區(qū)和萬山珠寶園三大工業(yè)園區(qū)，北面還有石化工業(yè)區(qū)，均由舊工業(yè)廠房改造而成，建設(shè)年代比較久遠，建筑陳舊；各工業(yè)園主要承擔了珠寶研發(fā)、生產(chǎn)、展示、銷售的功能；園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)功能逐漸弱化：越來越多廠商將廠房轉(zhuǎn)移到關(guān)外；隨著深圳珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和提升，珠寶商對園區(qū)展

44、示、辦公、研發(fā)功能的需求逐步提升：各工業(yè)區(qū)一至二層逐步改造成珠寶展示廳或交易中心，大部分企業(yè)也在生產(chǎn)區(qū)域騰出空間用于專業(yè)辦公；目前各工業(yè)區(qū)出租率為100%，租金水平達50-60元/㎡·月，物業(yè)租賃市場面臨供不應(yīng)求局面，基本呈現(xiàn)“無廠房可租”狀態(tài)；,石化工業(yè)區(qū),水貝工業(yè)區(qū),萬山珠寶園,特力工業(yè)區(qū),工業(yè)園,萬山珠寶園——承擔產(chǎn)-銷-研功能,工業(yè)園,區(qū)位：位于深圳市羅湖區(qū)田貝四路42號概況：始建于80年代末90年代初，占地面積2

45、萬多平方米，建筑面積47,041平方米。目前已成為深圳市乃至全國均頗具聲譽的珠寶首飾研發(fā)、加工、展示、銷售集聚地 ；入駐商家：園區(qū)內(nèi)有深圳市黃金珠寶首飾行業(yè)協(xié)會及大小廠商100多家，均為珠寶、黃金、玉器生產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)，代表性品牌有金百福珠寶、鑫隆珠寶、正大福珠寶、依強珠寶等，園區(qū)就業(yè)人數(shù)達2500多人,特力工業(yè)園,工業(yè)園,區(qū)位：位于深圳市羅湖水貝二路概況：基本為80年代舊廠房，占地面積近5萬㎡，建筑面積12萬多㎡。入駐商家：

46、區(qū)內(nèi)目前主要有黃金珠寶、汽車維修、機械類工業(yè)企業(yè)，其中黃金珠寶企業(yè)占據(jù)了主體地位，共有43家企業(yè)，且約有10家是我國黃金珠寶行業(yè)實力一流的企業(yè)；,水貝工業(yè)園:由單純廠房向珠寶首飾研發(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測、旅游文化及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的復(fù)合型功能轉(zhuǎn)變,工業(yè)園,,區(qū)位：北靠布心路，東臨翠竹路，西臨貝麗北路，南面水貝一路概況：基本為80年代舊廠房，占地面積9.6萬平方米，總建筑面積達到30萬平方米。經(jīng)過外立面及環(huán)境改造后的水貝珠寶項鏈街成

47、為專業(yè)化多功能的珠寶交易和行業(yè)文化中心；入駐商家：吸引了山東黃金、東方金鈺、雅諾信等大批知名珠寶企業(yè)進駐，,2004年，在水貝片區(qū)內(nèi)存在的珠寶企業(yè)大多以珠寶加工為主 ，改造后的水貝項鏈街區(qū)通過集珠寶首飾研發(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測、旅游文化及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的服務(wù)形式，并加速上游和中游產(chǎn)品的開發(fā)，填補產(chǎn)業(yè)鏈條上的空白點，完善產(chǎn)業(yè)的整體功能,小結(jié),工業(yè)區(qū)主要包括特力工業(yè)園、水貝工業(yè)園和萬山珠寶園三大工業(yè)園區(qū)，建筑均為八九十年代的舊廠房，

48、整體形象陳舊；廠房物業(yè)需求旺盛，供給不足：基本處于“無房可租”的狀態(tài)，租金基本在50-60元/㎡·月左右；園區(qū)功能逐步多元化、復(fù)合型轉(zhuǎn)化，珠寶展示、研發(fā)功能越來越受企業(yè)重視：隨著水貝珠寶業(yè)的發(fā)展壯大，珠寶企業(yè)由原來的純珠寶加工為主，功能上要求轉(zhuǎn)變?yōu)榧閷毷罪椦邪l(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的多元化需求；園區(qū)內(nèi)聚集了國內(nèi)珠寶行業(yè)主要的知名品牌珠寶企業(yè),分物業(yè)市場分析——專業(yè)市場,,水貝的珠寶展銷及交易功

49、能日趨強化，片區(qū)內(nèi)各類型珠寶交易中心達十余家，經(jīng)營方式以批發(fā)為主，市場競爭激烈,珠寶市場云集，成為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的重要組成部分——水貝作為珠寶展銷中心的功能逐漸凸顯；市場經(jīng)營產(chǎn)品主要有黃金、鉆石、玉器、翡翠、彩寶等首飾成品，以批發(fā)為主，終端零售店較少；入駐商家基本為國內(nèi)珠寶企業(yè)，其中深圳本地企業(yè)能達到四五成左右；珠寶交易中心經(jīng)營重復(fù)，競爭激烈：珠寶交易中心逐年增加，缺乏特色經(jīng)營，市場競爭日趨激烈；,專業(yè)市場,博大珠寶,玉器批發(fā)

50、市場,水貝18,金展珠寶,水貝國際珠寶交易中心,珠寶交易市場主要依托各大產(chǎn)業(yè)園，分布在貝麗北路東西兩側(cè)分布，但近期有向水貝外圍輻射趨勢,大多數(shù)珠寶交易市場集中在貝麗北路、水貝一路、水貝二路、田貝四路等水貝片區(qū)的核心地段，交易市場和珠寶產(chǎn)業(yè)園相結(jié)合成為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的重要組成部分；珠寶交易中心開始向水貝外圍擴展——今年5月以后開始營業(yè)或即將營業(yè)的珠寶專業(yè)市場都離水貝中心地段有一定距離： 寶琳玉器珠寶交易中心：5月18日試營業(yè)；東

51、方珠寶交易中心：6月16日營業(yè)；金麗二期：計劃8月份開張,專業(yè)市場,,,,,04年以后，交易市場的數(shù)量逐年增加，基本以批發(fā)為主，聚集在中心區(qū)域的交易中心經(jīng)營狀況良好，經(jīng)營品種有所雷同，市場競爭日趨激烈,,專業(yè)市場,專業(yè)市場小結(jié),水貝的珠寶展示中心基本聚集在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的中心地帶，但近年有向片區(qū)外圍輻射趨勢；隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，珠寶展示和交易功能日趨強化——交易中心數(shù)量逐年增加；但存在經(jīng)營品類重復(fù)的問題，未能形成特色化經(jīng)營，市場競爭日趨

52、激烈；珠寶交易市場基本以批發(fā)為主，零售商業(yè)較少；入駐商家以深圳及國內(nèi)企業(yè)為主，基本都以自產(chǎn)自銷為主,分物業(yè)市場分析——住宅,,水貝-田貝片區(qū)是羅湖區(qū)發(fā)展比較成熟的住宅片區(qū)，住宅小區(qū)眾多，類型豐富，目前沒有新開發(fā)樓盤,水貝-田貝片區(qū)和周邊的翠竹片區(qū)都屬于羅湖的開發(fā)較成熟的片區(qū)，生活配套、教育配套齊全，交通便捷，居住氛圍濃厚；由于開發(fā)歷史較長，片區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)眾多，泊林花園和翠竹的百仕達花園都是羅湖區(qū)的大規(guī)模樓盤；目前片區(qū)內(nèi)基本沒

53、有新開發(fā)樓盤，百仕達五期等稍新樓盤也是08年開發(fā)的；,住宅,片區(qū)商品住宅戶型結(jié)構(gòu)豐富，租賃市場活躍，房源供應(yīng)充足，能滿足區(qū)域內(nèi)不同類型客戶需求,,住宅,客戶主要來源于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)珠寶企業(yè)中高層、研發(fā)技術(shù)人才和生產(chǎn)工人,一些與珠寶相關(guān)的人群、建材市場店鋪的老板、水貝工業(yè)區(qū)珠寶企業(yè)的中高層，是該片區(qū)主要二手房置業(yè)客群；小戶型產(chǎn)品在租賃市場上更受青睞，租金一般在50-60左右，較新樓盤租金水平相對較高；水貝村的低租金水平和毗鄰水貝工業(yè)園的區(qū)位

54、條件吸引了大量產(chǎn)業(yè)園工人；,住宅,,,,,產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)工人：租金低，較實惠的出租房,,研發(fā)技術(shù)人才：更親睞環(huán)境好、配套完善的小區(qū)房,珠寶企業(yè)中高層：水貝片區(qū)二手房置業(yè)的主流客群,,,,客源,住宅市場小結(jié),水貝片區(qū)是羅湖發(fā)展較為成熟的住宅片區(qū)，小區(qū)眾多住宅租賃市場活躍，市場供給充足，能滿足客戶不同類型需求；住宅市場客戶主要來源于珠寶產(chǎn)業(yè)園相關(guān)人員；,分物業(yè)市場分析——辦公,,片區(qū)內(nèi)純辦公物業(yè)較少，租金水平圍繞水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的中

55、心位置呈發(fā)散狀分布，越往外圍租金越低,辦公,高標大廈,文錦廣場,陽光天地,特力大廈,茂名大廈,,,新新地酒店,,寶琳大廈,,,,水貝片區(qū),,水貝片區(qū)核心地段的純辦公物業(yè)較少，大部分帶商住性質(zhì)；處于片區(qū)外圍的辦公物業(yè)租金水平不高，有些甚至略低于區(qū)域內(nèi)廠房的租金水平；,天樂大廈,純辦公物業(yè)基本處于水貝片區(qū)外圍，目前無法滿足片區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)的復(fù)合型需求,辦公,片區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)的需求與純辦公需求有所差異：處于珠寶行業(yè)的特性，他們對珠寶展示和研發(fā)功

56、能特別重視，與單純辦公有所不同；位于行業(yè)集聚區(qū)中心地段的商住小區(qū)更受企業(yè)親睞；純辦公物業(yè)基本處于水貝外圍甚至更遠區(qū)域，目前無法滿足珠寶企業(yè)的多元化、復(fù)合型需求,典型物業(yè),陽光天地,文錦廣場,區(qū)位：羅湖區(qū)田貝四路與貝麗北路交匯處概況：占地面積6285㎡ ，建筑面積46423㎡，建于2003年，商住樓，由一棟32層和一棟31層的兩棟塔樓組成，一至三層裙樓為水貝國際珠寶交易中心；租售水平：租金70-75元/㎡·月，售價210

57、00-22000元/㎡商住比例：7成以上被用來辦公，承租企業(yè)近90%為珠寶企業(yè),區(qū)位：位于文錦北路與田貝一路交匯處；概況：占地1萬多平方米，建筑面積11.7萬平方米，樓高31層，由2層地下室和4層商業(yè)裙樓及4棟塔樓組成。按使用功能分布：A1區(qū)為高檔寫字樓；A2區(qū)設(shè)計為四星級以上酒店；B1區(qū)（文安中心）及B2區(qū)（文盛中心）為公寓式寫字樓。租金水平：A1區(qū)租金為60元/㎡·月，文安中心為58元/㎡·月（包管理費）；

58、進駐企業(yè)：A1區(qū)檔次較高，進駐企業(yè)主要為衛(wèi)生監(jiān)督局、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)企業(yè)等，文安中心和文盛中心進駐企業(yè)主要為貿(mào)易、律師事務(wù)所、網(wǎng)絡(luò)等中小型企業(yè),辦公,小結(jié),純辦公物業(yè)很少，基本分布外圍區(qū)域，不能滿足行業(yè)需求；珠寶企業(yè)更多會選擇片區(qū)中心地帶的商住公寓，因而租金也相對較高；,分物業(yè)市場分析——酒店,,,,,,,,辦公,住宅,專業(yè)市場,工業(yè)園,酒店,水貝片區(qū)內(nèi)酒店檔次不高，基本無星級酒店，但經(jīng)營狀況良好，旺季面臨“供不應(yīng)求”的狀態(tài),整個

59、水貝片區(qū)酒店數(shù)量不多，檔次也不高，片區(qū)內(nèi)基本無星級酒店，現(xiàn)有市場不能滿足客戶需求；位于珠寶交易市場附近的酒店全年入住率幾乎都能達到100%；旺季時，水貝酒店基本“供不應(yīng)求”：平常年入住率平均在80%以上，旺季甚至能達到120%，珠寶訂貨會期間，連賓館都會爆滿，還有很多珠寶商無處落腳；,酒店,酒店客戶主要來源于來水貝進行珠寶交易及洽談相關(guān)業(yè)務(wù)的珠寶商，他們越來越親睞餐飲娛樂等配套服務(wù)相對完善的酒店,未來要做酒店，要注意酒店檔次和市場情

60、況及客戶需求相適應(yīng)，周邊娛樂、餐飲等配套都要跟上，像明陽酒店在這方面就做得比較好，所以也更受顧客親睞。 ——帝田酒店營銷經(jīng)理,酒店,……我們酒店九成以上的客戶都是珠寶商，幾百家珠寶企業(yè)和我們酒店簽了協(xié)議的…… ——明陽酒店大堂經(jīng)理,餐飲、娛樂是未來水貝酒店業(yè)的必要配套，也是吸引顧客的重要因素；,深圳珠寶展銷會已成為國內(nèi)

61、最具影響力的珠寶展會，每年都會吸引幾萬名的珠寶買家,基本情況,主要客戶,配 套,項目位置：位于羅湖區(qū)田貝三路與貝麗南路交界處項目規(guī)模：共有240多間客房其他信息：水貝片區(qū)相對較高的酒店，按四星級標準建設(shè),客房價格：300元以上入住率：年均入住率為80-90%，訂貨會等旺季時客滿,本體配套：擁有餐廳、扒房、咖啡廳、酒吧、芳庭西餐廳等餐飲設(shè)施，擁有大、中、小型會議室周邊配套：周邊有水貝知名的海鮮一條街，桑拿、沐足、健身中心及夜總會

62、等娛樂休閑場所,經(jīng)營情況,主要客戶：九成以上為珠寶商,明陽酒店,典型項目,本項目對于各類物業(yè)的適應(yīng)性分析,,：高,：中,,：低,圖標含義,,,,,本項目可考慮的功能：部分生產(chǎn)、珠寶展示、研發(fā)、設(shè)計、辦公,項目本體及核心問題,市場機會挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項目經(jīng)濟效益評價,Part. 5,報告導(dǎo)圖,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,,4.1,案例研究與借鑒,4.2,項目整體定位

63、,4.3,物業(yè)發(fā)展建議,從初步考慮的二十多個產(chǎn)業(yè)園（區(qū)）案例中，重點選取三個類似案例進行分析,重點參考案例,杉并文化產(chǎn)業(yè)園，東京揚州珠寶城，揚州大芬油畫村，深圳,揚州珠寶城將珠寶原材料、加工、銷售、展示等各個環(huán)節(jié)整合，形成國際一流珠寶產(chǎn)業(yè)交易平臺,總投資：23億港幣規(guī)模：占地700多畝，總建筑面積82萬平米位置：城市主干道江陽大道與揚瓜路交匯處,案例 1：揚州珠寶城,功能定位加工、經(jīng)營、展示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型珠

64、寶產(chǎn)業(yè)基地，兼顧旅游功能客戶定位世界各地珠寶商市場定位中國最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地,項目概況,整體定位,一座名甲天下的歷史之城一座高瞻遠囑思維開放的國際珠寶產(chǎn)業(yè)之園一座迎接全球巨賈的潛力之都,珠寶城充分滿足生產(chǎn)、貿(mào)易、生活娛樂與文化交流等復(fù)合型需求，打造完整產(chǎn)業(yè)鏈,廠房,珠寶文化主題公園,國際珠寶廣場,,,,,,文化交流,珠寶文化和教育區(qū)珠寶博覽交易中心珠寶拍賣中心珠寶展示中心珠寶五星級大酒店,展示銷售,異國風情商業(yè)步行街

65、珠寶國際廣場世界珠寶時尚配飾中心,研發(fā)生產(chǎn),鉆石大廈珠寶大廈珠寶新天地國際珠寶加工中心珠寶城管理中心,生產(chǎn)服務(wù),投資機構(gòu)銀行保險押運鑒定培訓(xùn),休閑娛樂,世界珠寶文化主題公園巴黎不夜城餐飲步行街,功能組合,,居住,珠寶世家公寓,珠寶城充分利用新區(qū)開發(fā)的土地優(yōu)勢，科學(xué)規(guī)劃，布局合理，配套完善,文化交流與酒店區(qū),生產(chǎn)加工區(qū),商務(wù)辦公區(qū),生活配套區(qū),原材料區(qū),展示銷售區(qū),主題公園、文化交流區(qū)、酒店區(qū)位于園區(qū)交通最為便利

66、、昭示性最好的位置。展示銷售區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)沿主要干道設(shè)置。生活配套區(qū)位于相對安靜的位置。,東京杉并區(qū)以卡通產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益,日本東京杉并區(qū)卡通產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)已成為日本廣義動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個縮影,案例3：杉并文化園，東京,文化園以杉并文化博物館為核心，通過完善周邊的配套拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,在政府的政策扶持下，以文化博物館為核心，以會議、展覽為表現(xiàn)形式提升區(qū)域價值形象。,文化創(chuàng)意園,,,,,,文化交流,杉并

67、文化博物館購物中心商務(wù)酒店生態(tài)公園,飲食,高檔餐飲街,創(chuàng)意辦公,宮崎駿制作室傳媒策劃公司高檔畫廊藝術(shù)工作室廣告公司,金融,投資機構(gòu)銀行,休閑娛樂,動漫影劇院娛樂中心玩具城,功能組合,大芬油畫村以建設(shè)獨特的“行畫 ”商品藝術(shù)制造基地為發(fā)展路徑，從一個名不見經(jīng)傳的小村落發(fā)展為“中國油畫第一村”,,市場特點,,銷售油畫以臨摹作品為主，原創(chuàng)作品所占比例小以流水線形式生產(chǎn)行畫，制作成本低，產(chǎn)品具備價格優(yōu)勢 以外銷為主，在占

68、了美國油畫市場份額60%的中國油畫中，“大芬油畫”占了其中的80%,,市場規(guī)模,,占地面積只有4平方公里目前已經(jīng)匯集了100多家油畫公司，1000多家畫廊和8000多名畫師,,位置,,位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，處于深圳關(guān)外，緊鄰深惠公路，毗鄰香港，交通十分便利,,產(chǎn)業(yè)規(guī)模,,一年售出的行畫達到600萬張，年出口銷售額3000多萬港元銷售份額占全球油畫市場的60%以上,案例 3：大芬油畫村，深圳,經(jīng)過17年的發(fā)展，大芬油畫村逐漸成為現(xiàn)