龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制(88)頁

1、龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制,周世艾2010年10月,,講師背景介紹： 高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞： 成本管理，成本控制。,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,以項(xiàng)目為管理對象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)?龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責(zé)任部

2、門,www.cg35.cn 房市金碟,龍湖成本管理的職能,www.cg35.cn 房市金碟,www.cg35.cn 房市金碟,www.cg35.cn 房市金碟,龍湖目標(biāo)成本測算和分解,www.cg35.cn 房市金碟,為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本,www.cg35.cn 房市金碟,準(zhǔn)確預(yù)測編制目標(biāo)成本的作用,提前鎖定投資合理確定銷售價格預(yù)測投資效益,www.cg35.cn 房市金碟,特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測算成

3、本，預(yù)售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實(shí)現(xiàn)。,www.cg35.cn 房市金碟,目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本(土地版),,項(xiàng)目啟動階段,目標(biāo)成本(啟動版),,方案設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本(方案版),,初步設(shè)計(jì)階段,目標(biāo)成本(執(zhí)行版),,工程實(shí)施階段,目標(biāo)成本(調(diào)整版),,竣工階段,項(xiàng)目竣工成本,,www.cg35.cn 房市金碟,土地投資論證階段,責(zé)任部門,工作成果,發(fā)展部,項(xiàng)目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)

4、總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,主持、確定,項(xiàng)目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,www.cg35.cn 房市金碟,www.cg35.cn 房市金碟,項(xiàng)目啟動階段,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進(jìn)度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價采購部,項(xiàng)目目標(biāo)成本測算,,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算

5、,,www.cg35.cn 房市金碟,方案設(shè)計(jì)階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),,造價采購部,目標(biāo)成本測算提出方案優(yōu)化建議,,互動,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,,www.cg35.cn 房市金碟,初步設(shè)計(jì)階段,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比,,造價采購部,目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)

6、劃,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算,,www.cg35.cn 房市金碟,www.cg35.cn 房市金碟,合約規(guī)劃的目的：,將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同,www.cg35.cn 房市金碟,工程實(shí)施階段,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃,,提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化,,造價采購部,簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤

7、和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核,,互動,,,www.cg35.cn 房市金碟,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費(fèi)用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整(含簽證變更),合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更

8、),www.cg35.cn 房市金碟,工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估,,設(shè)計(jì)總結(jié),,造價采購部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo),,www.cg35.cn 房市金碟,龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木?；铕B(yǎng)護(hù)管理費(fèi)景觀效果調(diào)整

9、增加費(fèi)苗木價,,,龍湖景觀綠化指標(biāo)參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法 喬木、灌木種在那里,,,,,,樓宇,行道樹,道路,,灌木,,喬木,,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計(jì)階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供

10、裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,材料設(shè)備采購管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍 樣板房成本包括： 樣板房建造費(fèi)、樣板房裝飾工程費(fèi)、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),,,影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風(fēng)格定位2）、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影響

11、樣板房家具小品風(fēng)格和造價,控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗(yàn)區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍 樣板區(qū)景觀成本包括： 樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等，同時還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)

12、景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達(dá)到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn)5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項(xiàng)目配置平均標(biāo)準(zhǔn),控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗

13、木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標(biāo)成本要有補(bǔ)救措施，如控制項(xiàng)目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成,項(xiàng)目制成本管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計(jì)研發(fā)部,計(jì)劃財(cái)務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理,項(xiàng)目工程經(jīng)理,項(xiàng)目成本經(jīng)理,項(xiàng)目營銷經(jīng)理,項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財(cái)務(wù)專員,,,,,,,,,,

14、,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制,竣工驗(yàn)收 試 運(yùn) 行,采 購 施 工,設(shè) 計(jì) 勘 察,可行性研究項(xiàng)目建議書,房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建 設(shè) 工 程 項(xiàng) 目 的 階 段,啟動階段,規(guī)劃階段,實(shí)施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,,,,,,,,建設(shè)安裝完成,,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項(xiàng),100%,勘察設(shè)計(jì),施工采購,竣工驗(yàn)收,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點(diǎn),投資測算過

15、程的控制分為： ·投資論證階段測算 ·設(shè)計(jì)階段測算 執(zhí)行過程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,www.cg35.cn 房市金碟,土地投資論證 ·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 ·結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 ·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價、市場需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性 &

16、#183;參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,www.cg35.cn 房市金碟,方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 施工圖設(shè)計(jì),工程設(shè)計(jì)階段,www.cg35.cn 房市金碟,投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過對設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%

17、施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計(jì)階段投資控制效果,www.cg35.cn 房市金碟,,,,,,概念,設(shè)計(jì),施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),www.cg35.cn 房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少

18、別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。,www.cg35.cn 房市金碟,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。,www.cg35.cn 房市金碟,對各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建

19、造成本的造價比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。,www.cg35.cn 房市金碟,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控

20、制要點(diǎn),根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運(yùn)最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)開閉所（如果有）、高配室、低

21、配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木

22、、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn),綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進(jìn)行控制。,施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn),比較不同形式基礎(chǔ)工程造價，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認(rèn)真計(jì)算合理選擇安全系數(shù)；把握細(xì)部設(shè)計(jì)、作法和材料選用

23、由此可見設(shè)計(jì)階段投資控制的重點(diǎn)又在方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段。,運(yùn)用價值工程控制投資,投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計(jì)階段測算，這一階段運(yùn)用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能F 成本C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降

24、2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,所以上表也表示為： 功能（或效用）價值=

25、 ； 成本（或費(fèi)用） F 用數(shù)學(xué)公式表示 V = C,,,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),確定合理的工期，為了及時達(dá)到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價控

26、制 包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案比較，有（增加）費(fèi)用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如：止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),工程實(shí)施階段控制要點(diǎn),施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費(fèi)用；,投資控制（目標(biāo)成本管理）,編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本分階段對目標(biāo)成本或計(jì)劃成

27、本進(jìn)行檢查、修正對目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較對項(xiàng)目進(jìn)行后評估,目標(biāo)成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫）設(shè)計(jì)概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫,包括： 成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo),,,成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集各房地產(chǎn)項(xiàng)目工程（歷史）的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程指標(biāo)的實(shí)際記錄 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo),開發(fā)項(xiàng)目成本匯總表：

28、 是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價的總合。,單位工程建安指標(biāo)： 按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。,1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長×總高） 窗

29、地比：外墻的窗面積/建筑面積 體型系數(shù)：外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層周長×高度+標(biāo)準(zhǔn)層面積）/建筑面積（標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積、高度）,面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計(jì)算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計(jì)算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系（系數(shù)大于

30、1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）,3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進(jìn)行描述。,4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括： 單位工程人費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo) 各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo),找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)