房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算方法（全套）精發(fā)表于201807251297人瀏覽1人跟帖筑龍幣100復(fù)制鏈接只看樓主筑龍幣筑龍幣100917649813標(biāo)簽：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目租售工程建設(shè)稅費(fèi)計(jì)算（一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出；流動(dòng)資金

2、是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。例61：某開(kāi)發(fā)商在廣州開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積157349平方米，其中住宅135049平方米，商鋪5300平方米，會(huì)所17000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總投資70794萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資7

3、0644萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本65644萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）5000萬(wàn)元組成。會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)（預(yù)計(jì)38年后）一次收回。則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖61所示：如果項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就只有65644萬(wàn)元，不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）的5000萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元。1、土地費(fèi)用估算、土地費(fèi)用估算（1）土地使用權(quán)出讓金）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似

4、地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用