房地產(chǎn)開發(fā)成本管理初探

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理初探摘要：本文從工程合同管理、工程預(yù)算及資金管理和成本控制三個(gè)方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目如何降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出的問題進(jìn)行了探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；管理；初探中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：20952104（2012）1工程合同管理公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一

2、個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)而成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。2工程預(yù)算及資金管理根據(jù)工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相

3、當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本。買斷方式應(yīng)明確買斷內(nèi)容，按照為公司爭取最大利益的原則確定支付總額及付款時(shí)間，明確三通一平或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)，辦理手續(xù)應(yīng)與項(xiàng)目付款時(shí)間掛勾等等。合作方式需明確合作方式、分成比例、交房時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)，付款時(shí)間及付款總額等總之選擇有利于公司利益的方式。3.2規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)

4、帶來的成本。該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制具體包括規(guī)劃方案、方案評(píng)審、報(bào)批設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、材料設(shè)備及其他費(fèi)用等。在本環(huán)節(jié)中，需由項(xiàng)目部按照國家有關(guān)規(guī)定繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)外，根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求，其中施工圖中結(jié)構(gòu)

5、造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分，屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。3.3招投標(biāo)環(huán)節(jié)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。本環(huán)節(jié)主要確定承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)各方的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力和合作經(jīng)歷等。3.4施工環(huán)