《房地產(chǎn)估價(jià)（第2版）》ppt課件（李曉東）

1、高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材《房地產(chǎn)估價(jià)》（第2版）李曉東 江培忠 主編,武漢理工大學(xué)出版社2014年3月,,第一章 房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí),【學(xué)習(xí)目標(biāo)】1.了解馬克思主義供求理論、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論、信貸與貨幣理論、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素；2.理解商品、價(jià)值、使用價(jià)值、勞動(dòng)價(jià)值論、供給、需求、均衡、彈性；掌握房地產(chǎn)概念、特性、房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及制定方法。,第一節(jié) 馬克思的供求理論一、基本概念1、商品　商品

2、是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品 。2、商品的二因素使用價(jià)值和價(jià)值 3、生產(chǎn)商品的勞動(dòng)的二重性具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)4、商品的價(jià)值量5、分析不同種類的商品的價(jià)值量還需要把復(fù)雜勞動(dòng)折算為簡單勞動(dòng)6、商品價(jià)值量會(huì)隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化而變化,二、市場(chǎng)1、市場(chǎng)及其功能2、市場(chǎng)機(jī)制三、價(jià)值規(guī)律1、價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容和客觀要求2、價(jià)值規(guī)律發(fā)生作用的表現(xiàn)形式3、價(jià)值規(guī)律的作用四、信貸與貨幣理論1、貨幣形式2、貨幣的職能價(jià)值尺度、流通

3、手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣3、貨幣流通規(guī)律4、通貨膨脹與通貨緊縮,第二節(jié) 房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念概念房地產(chǎn)業(yè)的地位作用項(xiàng)目開發(fā)程序項(xiàng)目規(guī)劃程序征地拆遷程序工程建設(shè)程序房地產(chǎn)經(jīng)營程序二、房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性壽命周期長適應(yīng)性不一致性政策影響性對(duì)專業(yè)管理的依賴性相互影響性,三、房地產(chǎn)的存在形態(tài)1、土地2、建成后的物業(yè)3、在建工程4、房地產(chǎn)的歷史原始發(fā)展階段泡沫階段低潮階段復(fù)蘇振興

4、階段再次爆熱階段需要冷靜階段,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格與技巧一、房地產(chǎn)的價(jià)值1、評(píng)估價(jià)值：評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。2、市場(chǎng)價(jià)值：估價(jià)對(duì)象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3、投資價(jià)值：根據(jù)某個(gè)特定投資者的實(shí)際情況所評(píng)估的價(jià)值。4、謹(jǐn)慎價(jià)值：在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。5、快速變現(xiàn)價(jià)值：在沒有適當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行營銷下的價(jià)值。6、在用價(jià)值：在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值

5、。7、殘余價(jià)值：在非繼續(xù)利用下的價(jià)值。8、抵押價(jià)值：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。9、計(jì)稅價(jià)值：為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。10、無租約限制價(jià)值：全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。11、出租人權(quán)益價(jià)值：已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。12、承租人權(quán)

6、益價(jià)值：按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。,2、房地產(chǎn)的價(jià)格地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià),3、房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成征地補(bǔ)償費(fèi)：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)其他土地開發(fā)費(fèi)：住宅建筑安裝工程費(fèi)：附屬工程費(fèi)：室外工程費(fèi)：公共配套工程費(fèi)：環(huán)衛(wèi)綠

7、化工程費(fèi)：政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：土地出讓金大市政費(fèi)。兩稅一費(fèi)：管理費(fèi)。利潤。,4、房地產(chǎn)價(jià)格的制定與技巧(1)房地產(chǎn)價(jià)格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論　預(yù)期原理　 替代原理　供求理論　(2)房地產(chǎn)價(jià)格制定的程序 確定定價(jià)目標(biāo) 測(cè)算開發(fā)經(jīng)營成本 估測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)的需求 分析競(jìng)爭者 選擇定價(jià)方法并進(jìn)行測(cè)算 確定銷售價(jià)格,(3)房地產(chǎn)價(jià)格制定的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資利潤率 項(xiàng)目或當(dāng)期利潤最大化 適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭

8、樹立企業(yè)品牌 提高市場(chǎng)占有率 求得生存 (4)房地產(chǎn)銷售價(jià)格制定的方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法 A、成本加成定價(jià)法。 B、目標(biāo)利潤定價(jià)法。需求導(dǎo)向定價(jià)法 A、理解價(jià)值定價(jià)法。 B、需求差別定價(jià)法。 C、最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法。競(jìng)爭導(dǎo)向定價(jià)法 A、隨行就市定價(jià)法。 B、主動(dòng)競(jìng)爭定價(jià)法。,(5)房地產(chǎn)銷售價(jià)格制定的策略 新產(chǎn)品定價(jià)策略 A、撇脂定價(jià)策略 B、滲透定價(jià)策略

9、 C、滿意定價(jià)策略折扣定價(jià)策略　 A、數(shù)量折扣 B、現(xiàn)金折扣 C、功能折扣 D、季節(jié)性折扣,差別定價(jià)策略　 A、質(zhì)量差價(jià)。 B、朝向差價(jià)。 C、樓層差價(jià)。 D、面積差價(jià)。 E、視野差價(jià)。 F、邊角間差價(jià)。 心理定價(jià)策略　 A、尾數(shù)定價(jià)策略。 B、整數(shù)定價(jià)策略。 C、聲望定價(jià)策略 D、習(xí)慣定價(jià)策略。,4、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素宏觀環(huán)境因素 中觀環(huán)境因素 微

10、觀環(huán)境因素,第二章 房地產(chǎn)估價(jià)原則與業(yè)務(wù),第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念1、房地產(chǎn)估價(jià)的主要內(nèi)容(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同 非專業(yè)估價(jià)專業(yè)估價(jià)專業(yè)估價(jià)有五大特點(diǎn):①專業(yè)估價(jià)是由具有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成的；②專業(yè)估價(jià)是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的；③專業(yè)估價(jià)的結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會(huì)公信力；④專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的服務(wù)費(fèi)用，是一 種有償服務(wù)；

11、⑤專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,(二)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)就是專業(yè)人員根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。(三)估價(jià)與評(píng)估的異同 2、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) (一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 (二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) (三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 （四）房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合

12、理的范圍內(nèi),3、房地產(chǎn)估價(jià)的要素 1）估價(jià)當(dāng)事人 (一)房地產(chǎn)估價(jià)人員是指通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) (三)估價(jià)委托人,2）估價(jià)對(duì)象 （1）土地（2）房屋（3）構(gòu)筑物（4）在建工程：即那些已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)（5）期房：正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未形成的房地產(chǎn)。（6）滅失的房地產(chǎn)：如已被拆

13、除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋。（7）房地產(chǎn)的某一局部，如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。（8）現(xiàn)況房地產(chǎn)與以往狀況房地產(chǎn)的差異部分。（9）房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值的無形資產(chǎn)評(píng)估。,3）估價(jià)目的 （1）土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓)； （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)人股、抵債等)；（3）租賃；

14、（4）抵押；（5）征收、征用 (又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)；（6）分割；（7）損害賠償；（8）稅收；,（9）保險(xiǎn)；（10）爭議調(diào)處；（11）司法鑒定；（12）以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)；（13）企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算；（14）房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定；（15）普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估；（16）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)包括貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)

15、權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)；,4）價(jià)值類型 價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩大類。市場(chǎng)價(jià)值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格:①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方互相了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情，掌握充分的信息，交易雙方都是理性的；④交易對(duì)象在市場(chǎng)上提供足夠的展示時(shí)間，因此交易雙方有充裕的時(shí)間交易；,⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)

16、值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。包括:①?zèng)]有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易的快速變現(xiàn)價(jià)值；②存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則的謹(jǐn)慎價(jià)值；③不符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值；④從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的投資價(jià)值。,5）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6）估價(jià)依據(jù) 7）估價(jià)假設(shè) 8）估價(jià)程序,房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是:①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托；③擬定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；⑥分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；

17、⑦選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；⑧確定估價(jià)結(jié)果；⑨撰寫估價(jià)報(bào)告；⑩內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；11出具估價(jià)報(bào)告12估價(jià)資料歸檔。 9）估價(jià)方法 10）估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。,4、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德 (1)保持估價(jià)的獨(dú)立性。 (2)不承接自己的專業(yè)能力所不能勝任的業(yè)務(wù)。(3)應(yīng)當(dāng)誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何弄虛作假的估價(jià)。 (4)嚴(yán)格按照相關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做好每個(gè)環(huán)節(jié)

18、的估價(jià)工作。 (5)保守國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私，妥善保管委托人提供的資料。 (6)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (7)不允許以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名或者蓋章，嚴(yán)禁將注冊(cè)證書借給他人使用。 (8)不得損害其他房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn),估價(jià)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的集體榮譽(yù)、良好形象。 5、中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 二、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)　1、理論上需要　(一

19、)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提 ①一些資產(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，常人無法依照通常方法得知它的價(jià)值②具有獨(dú)一無二的特性這些資產(chǎn)，價(jià)值量足夠大，能夠支付而且有必要支付聘請(qǐng)專業(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)。,(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià) 2、土地使用權(quán)出讓的需要 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 4、房地產(chǎn)抵押的需要 ①初次抵押估價(jià)。②再次抵押估價(jià)。③增加抵押貸款估價(jià)。④抵押期間估價(jià)。⑤轉(zhuǎn)抵押估價(jià)。⑥續(xù)貸抵押估價(jià)。⑦處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)。,5、房地產(chǎn)征

20、收和征用的需要 6、房地產(chǎn)分割的需要 7、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?8、房地產(chǎn)稅收的需要 9、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 10、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要 11、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 12、房地產(chǎn)管理的需要,第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的原則 （一）合法原則合法原則要求：房地產(chǎn)估價(jià)的前提是估價(jià)對(duì)象具有的合法權(quán)益。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個(gè)方面：1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管

21、制等為依據(jù)。3.在合法處分方面的依據(jù)。處分方式包括：房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)典當(dāng)房地產(chǎn)抵債房地產(chǎn)贈(zèng)與4. 在其他方面，要求評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。,（二）最高最佳使用原則最高最佳使用必須符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可行（4）價(jià)值最大化。,（三）替代原則要求：（1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格

22、推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（2）不能孤立的思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格影響。把它與其它房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果同時(shí)拿來看時(shí)沒有明顯的不合理。,（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見的，主要是在建工程估價(jià)。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下

23、的情形，主要是為房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購評(píng)估價(jià)格。5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。,（五）謹(jǐn)慎原則(1)在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。(2) 在運(yùn)用市場(chǎng)比

24、較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 (3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 (4)在運(yùn)用收益估價(jià)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 (5) 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。,第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及狀況描述一、房

25、地產(chǎn)自身因素(一)區(qū)位因素 1.位置（1）方位 （2）距離 （3）朝向 （4）樓層2.交通,3.周圍環(huán)境和景觀 （1）大氣環(huán)境 （2）水文環(huán)境 （3）聲覺環(huán)境 （4）視覺環(huán)境 （5）衛(wèi)生環(huán)境 （6）人文環(huán)境 4外部配套設(shè)施 (二)實(shí)物因素 1．土地實(shí)物因素 （1）土地面積 （2）土地形狀 （3）地形 （4）地勢(shì)

26、 （5）土壤， （6）地基， （7）土地開發(fā)程度,2．建筑物實(shí)物因素（1）建筑規(guī)模（2）外觀（3）建筑結(jié)構(gòu) （4）設(shè)備設(shè)施（5）裝修裝飾 （6）層高和室內(nèi)凈高（7）空間布局（8）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照（9）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度,(三)權(quán)益因素 1．權(quán)利狀況 2．使用管制 3．相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)外部因素（一）人口因素（二）制度政

27、策因素（三）經(jīng)濟(jì)因素（四）社會(huì)因素（五）國際因素（六）心理因素,三、房地產(chǎn)狀況描述 （一）房地產(chǎn)基本狀況描述 對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列幾點(diǎn)：1．名稱 2．坐落 3．四至 4．規(guī)模 5．用途 6．權(quán)屬,（二）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述 1.位置 (1)坐落 (2)方位 (3)距離 (4)朝向 (5)樓層

28、2.交通(l)出入可利用的交通工具： (2)道路狀況： (3)交通管制情況： (4)停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,3.周圍環(huán)境和景觀(1)自然環(huán)境： (2)人文環(huán)境： (3)景觀： 4.外部配套設(shè)施(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施： (2)外部公共服務(wù)設(shè)施： (三)房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 1.土地實(shí)物狀況(1)土地面積：(2)土地形狀： (3)地形： (4)地勢(shì)：

29、 (5)土壤： (6)地基（地質(zhì)）： (7)土地開發(fā)程度,2.建筑物實(shí)物狀況 (1)建筑規(guī)模， (2)層數(shù)和高度： (3)外觀： (4)建筑結(jié)構(gòu)： (5)設(shè)施設(shè)備： (6)裝飾裝修： (7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。 (8)層高和室內(nèi)凈高： (9)空間布局： (10)年齡（屋齡、房齡）和設(shè)計(jì)使用年限

30、： (1l)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度：,(四)房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 1.土地權(quán)益狀況 （1）土地所有權(quán)： （2）土地使用權(quán)： （3）土地使用管制： （4）目前使用情況： （5）其他權(quán)利設(shè)立情況： 2.建筑物權(quán)益狀況,第三章 比較估價(jià)法【學(xué)習(xí)目標(biāo)】了解比較估價(jià)法的基本原理，交易實(shí)例搜集的途徑。理解比較估價(jià)法中交易日期、交易情況和房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)涵及實(shí)際操作。掌握比準(zhǔn)

31、價(jià)格求取的方法及步驟。,第一節(jié) 比較法的基本原理一、比較法的概念比較法也稱為市場(chǎng)法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。可比實(shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)(comparable property)，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)對(duì)象類似、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者可以修正為正常成

32、交價(jià)格的類似房地產(chǎn)。,二、比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是替代原理。替代原則，同一市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購買者將會(huì)選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同，效用不等時(shí)，購買者又將選擇效用較大的商品。,三、比較法適用的對(duì)象和條件 (一)比較法的適用對(duì)象比較估價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)如住宅寫字樓商鋪標(biāo)準(zhǔn)廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地,(二)比較法的適用條件

33、比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。 (三)比較法的其他用途房地產(chǎn)市場(chǎng)租金\經(jīng)營收人、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、重新購建價(jià)格、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。,四、比較法估價(jià)的操作步驟步驟：①搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交房地產(chǎn)的交易情況；②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④

34、 對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正。即交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等修正；⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把經(jīng)過修正后得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。,第二節(jié) 交易實(shí)例搜集和可比實(shí)例選取一、搜集交易實(shí)例 (一)搜集交易實(shí)例的途徑 (1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。 (2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、相關(guān)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的四鄰等，了解其促成交易或知悉的房地產(chǎn)成交價(jià)格及有關(guān)交易情況。(3

35、)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料。 (4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格資料。 (5)同行之間相互提供。(6)與房地產(chǎn)出售者或者其代理人了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。⑺要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。,(二)交易實(shí)例搜集的內(nèi)容1、交易雙方情況及交易目的2．交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況3．成交價(jià)格4．付款方式5．成交日期6．交易情況,（三、）建立交易實(shí)例庫表3-1交易

36、實(shí)例調(diào)查表,,,,,,,,,,,,,調(diào)查人員： 調(diào)查日期： 年 月 日,二、選取可比實(shí)例（一）、選取可比實(shí)例的必要性（二）、選取可比實(shí)例的要求1、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。 2、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求⑴、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)⑵、可比實(shí)例的交易類型

37、應(yīng)與估價(jià)目的吻合⑶、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) ⑷、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格,（三）、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題在選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例。,第三節(jié) 可比實(shí)例的修正一、交易情況修正（一）、交易情況修正的含義（二）、造成成交價(jià)格偏差的原因有利害關(guān)系人之間的交易。急于出售或

38、購買情況下的交易。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，一般交易價(jià)格偏低。 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。相鄰房地產(chǎn)的合并交易。特殊方式的交易。如拍賣、協(xié)議等方式 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。,（三)交易情況修正的方法1．百分率法 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分

39、率為土S％可比實(shí)例成交價(jià)格×１／（１±Ｓ％）＝正常價(jià)格或者可比實(shí)例成交價(jià)格×１００／（１００±Ｓ）＝正常價(jià)格上式中，１／（１±Ｓ％）或１００／（１００±Ｓ）是交易情況修正系數(shù)。 正常交易價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常交易價(jià)格＋應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格其中：應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常交易價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)

40、由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常交易價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率,［例3-1］某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2 500元／m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。解 賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝（2 500－2 500×7%）元／m2＝2 325元／m2買方實(shí)際付出的價(jià)格＝（2 500＋2 500×5%）元／m2＝2 625元／m2,［

41、例3-2］某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2 325元／m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。解 該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 正常成交價(jià)格－正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格／（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）

42、 ＝ [2 325／(1—7％)]元／m2 ＝2 500元／m2,2．差額法采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 可比實(shí)例成交價(jià)格土交易情況修正數(shù)額＝正常價(jià)格二、交易日期修正(一)交易日期修正的含義這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期修正。經(jīng)過交易日期修正之后，可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。,(二)交易日期修正的方法交易日期修正的方法主要采用百分率法。公式為 可比

43、實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(100土T)／100 =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格上式中(1土T％)或(100土T)／100是交易日期修正系數(shù)。,1．采用價(jià)格指數(shù)修正價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；以上一時(shí)期作為基

44、期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。(1)采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)是的價(jià)格指數(shù)／成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格[例3-3] 某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為2 800元／m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92．5，98．1(以2007年

45、1月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格計(jì)算如下：(2 800×98.1／76.7)元／m2=3 581.2元／m2,(2)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格[例3-4] 某宗房地產(chǎn)2007年

46、6月1日的價(jià)格為3 000元／m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2007年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1(均以上個(gè)月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格。解 該宗房地產(chǎn)2007年10月的價(jià)格計(jì)算如下：（3 000×1．05×1．092×1．125×1．181)元／

47、m2＝4 570．2元／m2,2．采用房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率修正采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1土價(jià)格變動(dòng)率) 期數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1土價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 [例3-5] 為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格，選取了成交日期為2006

48、年10月1日、成交價(jià)格為3 000元／m2的可比實(shí)例。另獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1．5％，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2％。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格交易日期修正。[解] 對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，是將該價(jià)格由2006年10月1日調(diào)整到2007年9月1日。可以將時(shí)間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個(gè)月，第二段為2007年2月1日至9

49、月1日七個(gè)月，則： 3 000×(1+1．5％) 4×(1+2％)7=3 658(元／m2 ),[例3-6] 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2007年1月30日的價(jià)格為1 000美元／m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0．2％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2007年1月30日為1美元=7．8450元人民幣，2007年9月30日為1美元=7．7050元人民幣。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年9月

50、30日。 [解] 將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年9月30日為：1 000×7．8450×(1+0．2％)8＝7 971．40(元人民幣／m2),三、房地產(chǎn)狀況修正(一)房地產(chǎn)狀況修正的含義進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。(二)房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容1．區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。2．權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況

51、是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況3．實(shí)物狀況修正將可比實(shí)例在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。,(三)房地產(chǎn)狀況修正的方法可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)修正；反之，則做增價(jià)修正。 在實(shí)際估價(jià)中，常采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，公式為可比實(shí)例在其房屋狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1．直接比較修正采用直接法比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的

52、表達(dá)式為可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100／（ ）＝在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格2．間接比較修正采用間接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為,標(biāo)準(zhǔn)化修正 房地產(chǎn)狀況修正可比實(shí)例價(jià)格×100／（ ）×（ ）／100 ＝估價(jià)對(duì)象價(jià)格(四)房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題在進(jìn)行區(qū)位和實(shí)物狀況修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程

53、度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸?shù)取?第四節(jié) 比較估價(jià)法案例一、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（一）、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格一債權(quán)+債務(wù)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分的價(jià)格統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍

54、，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。,(二)統(tǒng)一付款方式將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為在其成交日期一次性付清的金額 [例3-7] 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格。解 {30×20％+[30×(1—20％)]／(1+0．5％) 6 }萬元＝29.29萬元（三）統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常是

55、采用單位面積上的價(jià)格。 (四)統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種間價(jià)格的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)日期當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率。,〔例3-8〕有A、B兩宗可比實(shí)例，A實(shí)例為一宗60 000m2的地塊，交易價(jià)格為1000萬美元，成交當(dāng)時(shí)美元與人民幣的匯率是1美元=7.50元人民幣；B實(shí)例為一宗55 000 m2地塊，成交價(jià)為l 200萬元(“元”指人民幣元，全書同)，請(qǐng)比較兩塊土地單價(jià)。解 A土地：交易價(jià)格=(1 000×7.50)萬元=7

56、 500萬元 土地單價(jià)＝(75 000 000／60 000)元／m2=1 250元／m2 B土地：土地單價(jià)＝(12 000 000／55 000)元／m2=218元／m2(五)統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià) × 套內(nèi)建筑面積／建筑面積 使用面積下的單價(jià)＝建筑面積下的單價(jià)×建筑面積／使用面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＝使用面積下的單價(jià)×使用面積／套內(nèi)建筑面積(六)統(tǒng)一

57、面積單位1 m2=0.000 1公頃(hm2) 1 hm2＝10 000m2= 0.001 5畝 1畝＝666.67m2=10.764平方英尺(ft2) 1平方英尺=0．092 9 m2=0．303坪 1坪＝3．3 m2,[例3-9] 有甲、乙兩個(gè)比較實(shí)例，甲實(shí)例使用面積4 800 m2，成交價(jià)300萬元；乙實(shí)例建筑面積400 m2，成交價(jià)18萬元。經(jīng)實(shí)地測(cè)

58、算，甲實(shí)例的建筑面積與使用面積的比為1：0．8。試計(jì)算哪個(gè)單價(jià)較高。 解 甲實(shí)例單價(jià)＝[3 000 000／（4 80０÷0．8)]元／m2=500元／m2 乙實(shí)例單價(jià)：(180 000／400)元／m2＝450元／m2,[例3-10] 搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首付款16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣

59、于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)其成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。,[解] 對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一價(jià)格單位。具體的處理方法如下：(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8％，則：甲總價(jià)＝16+32／﹙1+0.8﹚0.5 +32／﹙1

60、+0.8﹚﹦76.42萬﹙元﹚乙總價(jià)﹦15萬美元（2）統(tǒng)一采用單價(jià)： 甲單價(jià)=764 200∕200 =3 821．00(元／平方米建筑面積) 乙單價(jià)=150 000∕2 500 =60.00(美元／平方英尺使用面積),（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位，如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于7．7395元人民幣，則：甲單價(jià)＝

61、3 821．00(元／平方米建筑面積)乙單價(jià)＝60．00×7．7395=464．37(元／平方英尺使用面積)（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 。 甲單價(jià)=3 821．00(元／平方米建筑面積) 乙單價(jià)=464．37×0．75 ．=348．28(元／

62、平方英尺建筑面積)（5）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，則：甲單價(jià)＝3 821．00(元／平方米建筑面積)乙單價(jià)＝348．28÷0．0929 =3 748．98(元／平方米建筑面積),二、求取可比價(jià)格(一)綜合修正公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù) ×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正有直接比較修正和

63、間接比較修正，因此有綜合修正計(jì)算公式有兩種。,1．直接比較修正公式,×,2．間接比較修正公式間接比較修正公式為,=,=,×,×,×,×,×,估價(jià)對(duì)象價(jià)格,×,×,（ ）,×,可比實(shí)例價(jià)格,(二)求取綜合結(jié)果1．簡單算術(shù)平均法2．加權(quán)算術(shù)平均法3 .中位數(shù)法4．眾數(shù)法,（三）案例[例3-11] 需要評(píng)估某商品住宅在2007

64、年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例。已知2007年3月1日人民幣與美元匯價(jià)為1美元等于8．4元人民幣，2007年10月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元等于8．3元人民幣，該類住宅以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2007年1月1日至2007年2月1日基本保持不變，2007年2月1日至2007年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0．5％，試?yán)蒙鲜?資料測(cè)算該商

65、品住宅在2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格?？杀葘?shí)例有關(guān)資料如表 3—5所示。,表3-5可比實(shí)例情況,測(cè)算該商品住宅2007年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下。(1)計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)× 交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)求取比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)

66、格A＝[5 000×100／(100+2)×(1—1％) 3 ×(1+0．5％) 5×100／(100—8)] ＝5 300．51元／m2,(3)求取比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格B＝[650×8．4×100／(100+5)×(1—1%) 2×（1+0.5%）5×100／(100—4)] ＝5 442．93元／m2 (4)求取比準(zhǔn)價(jià)格C比準(zhǔn)

67、價(jià)格C＝[5 500×100／(100—3)×（1+0.5%）3×100／（100+6）] ＝5 429．79元／m2(5)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測(cè)算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))＝[(5 300．51+5 442．93+5 429．79)／3]元／m2 ＝5 391．08元／m2,[例3-12] 為評(píng)估某寫字樓2007年10月1日的正常市場(chǎng)

68、價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，其有關(guān)資料,如表3—6所示。,解 (1)計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易 期修正系數(shù) ×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)分別為可比實(shí)例A＝100／（100+3）=100／103可比實(shí)例B＝100／（100-1）=100／99可比實(shí)例C＝100／（100+2）=100

69、／102(3)交易日期修正系數(shù)分別為可比實(shí)例A＝(1+1．2％) 2×(1十1．8％) 4＝1．099 9可比實(shí)例B＝(1+1．2％) 4×(1+1．8％) 4＝1.1265可比實(shí)例C＝(1+1．2％)×1+1．8％) 4＝1.0869,(4)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)分別①各因素的權(quán)重計(jì)算因素1的權(quán)重=4／(1+1．67+4)=60％因素2的權(quán)重=1．67／(1+1．67+4)=25％因素3的權(quán)重

70、=1／(1+1．67+4)=15％．②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算可比實(shí)例A＝100／[(100+2)×60％+(100一3)×25％+(100+6)X15％]= 100／101．35可比實(shí)例B=100／[(100+4)×60％+(100-1)×25％+(100+2)×15％]=100／102．45可比實(shí)例C＝100／[(100+0)×60％+(100+5)×25