鎮(zhèn)江中浩國(guó)際廣場(chǎng)食尚街市場(chǎng)研究與商業(yè)定位報(bào)告208

1、目錄,宏觀環(huán)境分析 商業(yè)零售市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 消費(fèi)者調(diào)研 商家訪談 餐飲業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位 租售策略 財(cái)務(wù)分析,研究目的和方法,,市場(chǎng)調(diào)查政府訪談高層研討案頭分析數(shù)學(xué)建模,目標(biāo)分解,研究方法,研究目的,,,,,,,,通過宏觀市場(chǎng)、中觀區(qū)域和微觀項(xiàng)目研究，明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,通過對(duì)消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)的分析，明確目標(biāo)客群,通過廠商訪談，確定業(yè)態(tài)和業(yè)種配比,保證鎮(zhèn)江中浩國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位策劃的順利完

2、成,研究思路圖,,,,,項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備,鎮(zhèn)江宏觀零售市場(chǎng)概況,項(xiàng)目輻射區(qū)域分析,消費(fèi)者調(diào)研,商家訪談,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,零售物業(yè),住宅,項(xiàng)目商業(yè)定位,主題概念,功能組合,業(yè)態(tài)/業(yè)種配比,,供應(yīng)分析,需求分析,定位研究,宏觀分析,中觀分析,微觀分析,其他,項(xiàng)目分析,租金則算,財(cái)務(wù)分析,目標(biāo)客群,租售模式,,目錄,鎮(zhèn)江宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況城市規(guī)劃及政策導(dǎo)向,,鎮(zhèn)江概況,地理位置:鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長(zhǎng)江下游南岸，東

3、南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3848平方公里，占全省3．74％。其中，市區(qū)1081平方公里。 行政區(qū)劃:鎮(zhèn)江市現(xiàn)轄丹陽(yáng)市、句容市、揚(yáng)中市3個(gè)市，市區(qū)設(shè)丹徒、京口、潤(rùn)州和新區(qū)(省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))，全市有67個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個(gè)街道辦事處 2007年底.鎮(zhèn)江市總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到268.78萬人,其中市區(qū)人口116.5萬，地區(qū)生產(chǎn)總值已達(dá)1213億元。,鎮(zhèn)江,蕪湖,常州,無錫,南通,蘇州,上海,,南京,馬鞍山

4、,揚(yáng)州,,鎮(zhèn)江所處的長(zhǎng)江三角洲是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大的地區(qū),,,,,,,增長(zhǎng)源泉,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈,珠三角經(jīng)濟(jì)圈,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈,動(dòng)力機(jī)制,產(chǎn)業(yè)特色,出口拉動(dòng)型,投資拉動(dòng)型,內(nèi)需拉動(dòng)型,民資主導(dǎo)型,外資推動(dòng)型,國(guó)資主導(dǎo)型,高科技-知識(shí)密集型,輕紡-勞動(dòng)密集型,重化工-資本密集型,,,地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）,,,鎮(zhèn)江市近幾年GDP,江蘇省近幾年GDP,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鎮(zhèn)江市地區(qū)生產(chǎn)總值從2001年的505億增長(zhǎng)到2007年的121

5、3億，年平均增長(zhǎng)15％，高于江蘇全省的年平均增長(zhǎng)速度,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,,,人口總量,,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鎮(zhèn)江市近幾年來人口增長(zhǎng)趨勢(shì)平緩，五年來人口凈增長(zhǎng)僅1.7萬人,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,第三產(chǎn)業(yè)比重是反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要指標(biāo)，雖然近幾年鎮(zhèn)江第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值快速增長(zhǎng)，但是所占整個(gè)GDP比重并不高（上海為55%），由此看出鎮(zhèn)江第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)

6、局,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鎮(zhèn)江市在過去幾年社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，并且增速越來越快，直接表明鎮(zhèn)江市居民的生活水平和購(gòu)買力提高，零售市場(chǎng)發(fā)展前景良好,,固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,,,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資近幾年增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2007年，鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)到558億，過去五年年均增長(zhǎng)27%，房地產(chǎn)投資總額已經(jīng)從01年的14.2億增長(zhǎng)到07年的84.3億，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資

7、比重達(dá)到15.1％,人均年收入,,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：鎮(zhèn)江市人均年收入從2002年的13198元增長(zhǎng)到2007年的27025元，年均增長(zhǎng)率為15.1%，已經(jīng)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平（超過3000美元）,人均可支配收入,,2007年江蘇省人均可支配收入排名,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,在過去五年中，鎮(zhèn)江市人均可支配收入年平均增長(zhǎng)15％，人民生活水平顯著提高，2007年底，鎮(zhèn)江市人均可支配收入達(dá)到16750元，在江蘇全省排名第五,

8、旅游收入與游客數(shù)量,2007年江蘇省旅游收入排名,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鎮(zhèn)江市近幾年來旅游收入增長(zhǎng)迅速，過去五年年平均增長(zhǎng)29.5%，2007年旅游收入達(dá)到153.9億，占GDP總量的12.7％ 是2001年的3.6倍，在江蘇全省排名第六。2007年國(guó)內(nèi)游客達(dá)到1590萬人次,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,結(jié)論,面臨國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境，鎮(zhèn)江不僅保持并延續(xù)了較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，而且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，大力實(shí)施科教興市、港口型經(jīng)濟(jì)、城市化

9、、雙輪驅(qū)動(dòng)和沿江開發(fā)等發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持走集聚吸納、富民優(yōu)先、改革創(chuàng)新和特色發(fā)展之路 。在保持原有開放型經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)下，城市化速度進(jìn)一步加快，城鄉(xiāng)現(xiàn)代化水平進(jìn)一步發(fā)展，人民生活水平進(jìn)一步提高。但是鎮(zhèn)江在發(fā)展過程中也面臨不少挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化，在取得經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)，土地、資源和環(huán)境的硬約束也在不斷地影響著未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，土地作為不可再生的稀缺資源直接影響著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換的空間，由于城市的擴(kuò)張、人口的膨脹、生態(tài)環(huán)境的變化

10、，構(gòu)建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)任務(wù)繁重,目錄,鎮(zhèn)江宏觀環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況城市規(guī)劃及政策導(dǎo)向,,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要,根據(jù)鎮(zhèn)江市十一五規(guī)劃綱要， 到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)翻一番，年均增長(zhǎng)13.5%以上；人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破60000元；財(cái)政總收入翻一番，其中地方一般預(yù)算收入超過100億元，年均增長(zhǎng)17%；規(guī)模以上工業(yè)銷售收入翻一番以上，突破3000億元，占全市工業(yè)總量的80%以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)3400億元

11、，年均增長(zhǎng)18%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到430億元左右，年均增長(zhǎng)14%。,蘇州規(guī)劃綱要,鎮(zhèn)江十一五規(guī)劃綱要,“十五”以來，鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)總量成倍擴(kuò)大。地區(qū)生產(chǎn)總值和人均地區(qū)生產(chǎn)總值分別由2000年423.3億元和15887元增長(zhǎng)到2005年的871.7億元和32597元（按常住人口為29534元），年均增長(zhǎng)13.4%和13.1%，均實(shí)現(xiàn)五年翻番。財(cái)政總收入由32.4億元增長(zhǎng)到118.4億元，增長(zhǎng)2.6倍。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由141億元增長(zhǎng)到4

12、04.8億元，增長(zhǎng)近2倍，五年累計(jì)完成投資1300億元 當(dāng)前，鎮(zhèn)江正進(jìn)入從全面小康向基本現(xiàn)代化邁進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期，處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、開放型經(jīng)濟(jì)加速提升、城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)一步融合的重要階段。未來的鎮(zhèn)江力爭(zhēng)到2010年達(dá)到世界中等收入國(guó)家和地區(qū)的平均水平，成為長(zhǎng)三角重要的副中心城市、先進(jìn)制造業(yè)基地和重要港口城市、世界文化名城和風(fēng)景旅游勝地,,港口和航道,市域客運(yùn)樞紐,,國(guó)鐵線網(wǎng)規(guī)劃,,市域公路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃,,市域過江通道,區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)轄市區(qū)至鎮(zhèn)江主

13、城區(qū)半小時(shí)、行政村至轄市區(qū)半小時(shí)車程。合理調(diào)整站場(chǎng)布局，建設(shè)以中心城市為依托、與路網(wǎng)布局相協(xié)調(diào)、符合專業(yè)化分工和協(xié)作的站場(chǎng)體系,力爭(zhēng)建成鎮(zhèn)泰過江通道，加快推進(jìn)五峰山過江通道前期工作，爭(zhēng)取早日開工建設(shè),市域水運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃，構(gòu)建“兩縱四橫”骨干航道網(wǎng)。,建成京滬高速鐵路、滬寧城際軌道，完成京滬鐵路（滬寧段）電氣化改造，開工建設(shè)寧杭城際軌道，加快推進(jìn)鎮(zhèn)江至南翔鐵路的前期工作，啟動(dòng)寧鎮(zhèn)揚(yáng)城際軌道交通規(guī)劃,,,,,,,,,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——綜合交通規(guī)

14、劃,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——商貿(mào)流通業(yè),依托特色產(chǎn)業(yè)和便捷交通網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展大型專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，重點(diǎn)建設(shè)丹陽(yáng)眼鏡城、潤(rùn)揚(yáng)國(guó)際工業(yè)品物流中心和鎮(zhèn)江農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等。到2010年，培育1—2家年交易額超100億元、2—3家年交易額超50億元的大型專業(yè)市場(chǎng) 拓展商貿(mào)流通新業(yè)態(tài)，吸引知名批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)和商業(yè)連鎖巨頭，來我市開設(shè)直銷連鎖網(wǎng)點(diǎn)或大型購(gòu)物中心，大力推廣連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等現(xiàn)代流通組織形式和經(jīng)營(yíng)方式 根據(jù)城市功能區(qū)和人口分布，優(yōu)化

15、商業(yè)布局結(jié)構(gòu)，形成大型超市、精品購(gòu)物中心和便利購(gòu)物點(diǎn)等多層次商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 到2010年，商貿(mào)流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到10%以上 ，全市服務(wù)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，占地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到40%以上,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——商業(yè)規(guī)劃,鎮(zhèn)江城市商業(yè)總體規(guī)劃對(duì)該市商圈進(jìn)行了定位，14個(gè)商業(yè)中心將遍布城市各個(gè)角落。按照規(guī)劃，江蘇鎮(zhèn)江市將形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心的塔式結(jié)構(gòu)體系一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心是指

16、大市口一級(jí)商業(yè)中心。該商業(yè)中心以大市口為核心，形成大市口核心商貿(mào)區(qū)、老城西商貿(mào)區(qū)、夢(mèng)溪廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)、長(zhǎng)江路商貿(mào)區(qū)和牌灣商貿(mào)區(qū)等五大商貿(mào)區(qū)四個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心為南徐、丁卯、谷陽(yáng)、大港二級(jí)商業(yè)中心九個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心分別是躍進(jìn)路、黃山南路、九里街、青年廣場(chǎng)、丁卯南、谷陽(yáng)西、官塘、諫壁、高資,鎮(zhèn)江規(guī)劃綱要——各級(jí)商圈規(guī)劃,1,2,6,3,4,5,8,9,10,11,13,14,12,7,,市級(jí)商圈,,區(qū)級(jí)商圈,居住區(qū)商業(yè)中心,,黃山南路商圈

17、（本項(xiàng)目所在區(qū)域）,,,目錄,市場(chǎng)分析商業(yè)零售市場(chǎng)總體概況代表商業(yè)項(xiàng)目總結(jié),,商業(yè)零售市場(chǎng)概況——消費(fèi)增長(zhǎng)強(qiáng)勁,從2002年起，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期，2007年達(dá)到331億元，同比增長(zhǎng)18.3％，年平均增速14.7％。2007年城鎮(zhèn)人均可支配收入16775元，同比增長(zhǎng)17.4%,年平均增長(zhǎng)15.2%,增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛,數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,,商業(yè)零售市場(chǎng)概況——批發(fā)零售業(yè)快速增長(zhǎng),數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,,

18、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，鎮(zhèn)江市批發(fā)零售業(yè)總額從2001年的89.8億元增長(zhǎng)到2007年的284.28億，增長(zhǎng)2.1倍，過去五年的平均增長(zhǎng)率達(dá)到22.7%,商業(yè)零售市場(chǎng)概況——餐飲業(yè)快速增長(zhǎng),鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，1997年市區(qū)餐飲業(yè)年銷售額為7.74億元，到2007年，已增長(zhǎng)到41.8億元，每年都以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng),數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局,市場(chǎng)分析商業(yè)零售市場(chǎng)總體概況代表商業(yè)項(xiàng)目總結(jié),,鎮(zhèn)江商圈概況,鎮(zhèn)江市唯一的市級(jí)商圈——大市口商

19、圈以及對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成潛在競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)級(jí)商圈——丁卯商圈,大市口,丁卯商圈,,,本項(xiàng)目,電 力 路,解 放 路,丁 卯 橋 路,谷 陽(yáng) 路,大市口商圈,鎮(zhèn)江目前的第一商圈為“大市口”商圈，鎮(zhèn)江的大型百貨商場(chǎng)全部聚集在此，幾個(gè)最大的家電連鎖也云集于此。目前“大市口”商圈有逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，將大潤(rùn)發(fā)超市區(qū)域也涵蓋在內(nèi)。第一商圈輻射范圍很大，包含整個(gè)鎮(zhèn)江市區(qū)以及鎮(zhèn)江下屬各縣市，在市民心理有很強(qiáng)的標(biāo)志性，是市民集中購(gòu)物的首選，購(gòu)物第一商圈地位不容動(dòng)搖,大

20、市口商圈主要商場(chǎng),,1,2,4,5,3,中 山 東 路,,1,2,3,4,5,大潤(rùn)發(fā),太和廣場(chǎng),鎮(zhèn)江商業(yè)城,北京華聯(lián),第一樓街,6,6,蘇寧電器,7,7,華地百貨（在建）,大潤(rùn)發(fā),大潤(rùn)發(fā)超市是鎮(zhèn)江人氣最旺的一個(gè)超市。地理位置優(yōu)越，每層面積為5000平米，內(nèi)部布局科學(xué)合理，商品種類齊全。底層為餐飲和流行服飾，商鋪?zhàn)饨疠^高，出租率幾乎為100％,北京華聯(lián),北京華聯(lián)是鎮(zhèn)江市開業(yè)較早的大型超市，開業(yè)之初客流量很大，但是在大潤(rùn)發(fā)開業(yè)后，受到一定影

21、響。其內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，產(chǎn)品種類等均不如大潤(rùn)發(fā)，底層商鋪檔次及租金也與大潤(rùn)發(fā)差距較大。日常保持一定的客流量，經(jīng)營(yíng)情況比較好,主要連鎖便利店,鎮(zhèn)江主要連鎖便利店有蘇果超市，鎮(zhèn)江旅游連鎖超市，鎮(zhèn)江萬方連鎖超市 其中蘇果超市有25家分店，鎮(zhèn)江旅游連鎖超市有32家分店，鎮(zhèn)江萬方連鎖超市有30家分店，遍布于鎮(zhèn)江各區(qū)，包括下轄縣級(jí)市 鎮(zhèn)江連鎖便利店多數(shù)多屬于社區(qū)配套商業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積多在30-80平米，經(jīng)營(yíng)狀況大都良好，且加盟店規(guī)模在逐漸擴(kuò)大,鎮(zhèn)江

22、商業(yè)城,鎮(zhèn)江唯一的中高檔的百貨購(gòu)物場(chǎng)所，是鎮(zhèn)江的龍頭百貨零售商場(chǎng)，在鎮(zhèn)江市民心中的地位相當(dāng)牢固。按銷售額抽點(diǎn)方式收取租金，經(jīng)營(yíng)狀況非常好，多年位居鎮(zhèn)江百貨零售業(yè)銷售第一,太和廣場(chǎng),此項(xiàng)目前期定位為中檔百貨商場(chǎng)，但由于商場(chǎng)商鋪拆分銷售，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)管理混亂，商場(chǎng)招檔次態(tài)參差不齊，經(jīng)營(yíng)形象較差，多為散戶自由經(jīng)營(yíng)。地處鎮(zhèn)江市最核心的商業(yè)地段，空置率卻達(dá)到了30%以上,主要專業(yè)賣場(chǎng),1,2,3,1,2,3,鎮(zhèn)江市主要電器賣場(chǎng)集中在中山橋區(qū)域，以

23、國(guó)美、蘇寧和五星電器為主要代表，形成三足鼎立之勢(shì) 其中國(guó)美在鎮(zhèn)江下轄的丹陽(yáng)、揚(yáng)中各設(shè)有一家連鎖店，蘇寧在句容、丹陽(yáng)和揚(yáng)中各設(shè)有一家分店 歐尚，百安居等家居連鎖賣場(chǎng)還未進(jìn)駐鎮(zhèn)江,步行街——第一樓街,第一樓街總長(zhǎng)約700米，占地4.43公頃，項(xiàng)目均為三層或四層框架建筑結(jié)構(gòu)，還包括了一幢19層的酒店式公寓，08年初開業(yè)，招商工作進(jìn)展緩慢，部分業(yè)主已經(jīng)退租。第一樓街目標(biāo)是建設(shè)成為鎮(zhèn)江市中心集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、觀光為一體的商業(yè)步行街,丁

24、卯商圈,丁卯商圈，鎮(zhèn)江市未來將要打造的四個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心之一距離本項(xiàng)目直線距離5.6公里。區(qū)內(nèi)有兩個(gè)主要商業(yè)項(xiàng)目，沃得廣場(chǎng)和鎮(zhèn)江義烏小商品城,丁 卯 橋 路,沃得 廣場(chǎng),小商品城,沃爾瑪·沃得購(gòu)物廣場(chǎng),沃爾瑪·沃得購(gòu)物廣場(chǎng)位于鎮(zhèn)江丁卯片區(qū)商業(yè)核心位置，兩年內(nèi)該片區(qū)將有10萬消費(fèi)人口入住，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃總面積超過15萬平方米，商鋪已經(jīng)全部出售，最高售價(jià)達(dá)到40000元/平米,鎮(zhèn)江義烏小商品城,該項(xiàng)目以鎮(zhèn)江高

25、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)為依托，地處丁卯商圈中心，打造以現(xiàn)代零售業(yè)及餐飲、文化科技等服務(wù)業(yè)為主要特色的商業(yè)中心，但其本質(zhì)仍是是小商品批發(fā)市場(chǎng)，商鋪分割出售，返租經(jīng)營(yíng),本項(xiàng)目相對(duì)位置,1,2,3,,,,,0.7公里,1.2公里,5.6公里,1,2,3,大潤(rùn)發(fā)超市,鎮(zhèn)江商業(yè)城,沃得廣場(chǎng),大潤(rùn)發(fā)、鎮(zhèn)江商業(yè)城和即將開業(yè)的沃得廣場(chǎng)是鎮(zhèn)江最有代 表性的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，是否能與其形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)將是本項(xiàng)目成功的重要因素,市場(chǎng)分析商業(yè)零售市場(chǎng)總體概況代表商

26、業(yè)項(xiàng)目總結(jié),,總結(jié),鎮(zhèn)江還沒有真正意義上的購(gòu)物中心，主要的商業(yè)消費(fèi)還是在傳統(tǒng)的大市口商圈。百貨以鎮(zhèn)江商業(yè)城為主要代表，超市以大潤(rùn)發(fā)為主要代表與本項(xiàng)目構(gòu)成潛在競(jìng)爭(zhēng)的為丁卯商圈，直線距離5.6公里，尤其是沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，但缺少知名品牌。本項(xiàng)目可與大市口商圈形成互補(bǔ)，并利用旅游客源，主攻餐飲娛樂業(yè)態(tài)，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)未來項(xiàng)目的消費(fèi)者主要為項(xiàng)目周邊居民，如何利用項(xiàng)目特色

27、吸引其他地區(qū)消費(fèi)者將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,目錄,項(xiàng)目分析道路交通分析周邊環(huán)境分析SWOT分析,,項(xiàng)目分析思路,SOWT分析,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,項(xiàng)目商圈,周邊商業(yè)環(huán)境分析,道路交通分析,道路交通分析,本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市主干道—黃山南路東側(cè)，是從西部和南部進(jìn)入鎮(zhèn)江市區(qū)的必經(jīng)之路 本項(xiàng)目三面環(huán)路，項(xiàng)目到達(dá)性相當(dāng)高，建議項(xiàng)目提供充足的停車位，以期吸引有消費(fèi)力的有車一族來此消費(fèi)黃山東路與九華山路即將聯(lián)通,,本項(xiàng)目,,,,,,,,,,,

28、,,鎮(zhèn)江城區(qū)圖,,,,,車流量分析,車流統(tǒng)計(jì)點(diǎn),統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)位于黃山支路與黃山北路黃山南路路口（五路口），距離項(xiàng)目直線距離30米 統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2008年5月31日（星期六），20:00-8:00車流估算為白天車流量平均值的五分之一 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該路口當(dāng)天車流總量（機(jī)動(dòng)車）約為23531，工作日車流量在20000左右。優(yōu)越的位置條件將會(huì)給本項(xiàng)目帶來大量的潛在客流,35、25、17路莊泉村站在項(xiàng)目以南350米 K118路黃山南路站在項(xiàng)目以

29、北50米,道路交通分析——公交,,本項(xiàng)目,,起點(diǎn),,終點(diǎn),道路交通分析——公交,,本項(xiàng)目,道路交通分析總結(jié),,建議增加停車位數(shù)量，以期吸引有消費(fèi)能力的有車一族,,,本項(xiàng)目三面環(huán)路，從道路上考量交通到達(dá)性非常理想,,,本項(xiàng)目公交到達(dá)性較弱，建議增加公交線路或站點(diǎn)直達(dá)本項(xiàng)目,,目錄,項(xiàng)目分析道路交通分析周邊環(huán)境分析SWOT分析,,周邊環(huán)境分析——商業(yè)氛圍,項(xiàng)目周邊大多是社區(qū)配套商業(yè)，主要集中在黃山南路沿街兩側(cè) 沿街店面多為分

30、割出售，沒有統(tǒng)一管理，主要經(jīng)營(yíng)廚具，家具裝潢，餐飲等 距離本項(xiàng)目?jī)H500米的華都名城，商鋪總面積約為兩萬平方米，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng),周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——黃山南路商業(yè),周邊環(huán)境分析——人口居住狀況,,本項(xiàng)目,所選取住宅小區(qū)均在項(xiàng)目半徑一公里范圍內(nèi)，按照鎮(zhèn)江平均每2.69人戶計(jì)算，人口總數(shù)為21700人 項(xiàng)目半徑一公里范圍內(nèi)約有25000人，人口密度為7961人/平方公里，已

31、經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出潤(rùn)州區(qū)平均水平1824人/平方公里,數(shù)據(jù)來源：潤(rùn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)網(wǎng),周邊環(huán)境分析總結(jié),,項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍有待培養(yǎng)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)將會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)黃山南路區(qū)域的商業(yè)層級(jí)的提升,,,本項(xiàng)目屬于新老城區(qū)交界區(qū)域，并且處于交通要道交匯處,,,周邊高品質(zhì)高密度的住宅小區(qū)為本項(xiàng)目提供了潛在消費(fèi)力,,,鎮(zhèn)江市的行政中心即將搬到潤(rùn)州區(qū)，帶來一定的政務(wù)消費(fèi),,毗鄰的南山風(fēng)景區(qū)將會(huì)給本項(xiàng)目帶來一定的旅游消費(fèi)（尤其是餐飲業(yè)）,目錄,項(xiàng)目分析道路交通分析

32、周邊環(huán)境分析SWOT分析,,SWOT分析,,,,,SWOT,優(yōu)勢(shì)Strength,劣勢(shì)Weakness,機(jī)會(huì)Opportunity,威脅Threats,本項(xiàng)目位于新老城區(qū)中間地帶，并處于城市主干道交匯處，交通可達(dá)性好周邊擁有為高密度住宅區(qū)，擁有良好的群眾消費(fèi)基礎(chǔ) 項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目，其優(yōu)異的業(yè)態(tài)組合將會(huì)有機(jī)會(huì)帶動(dòng)人流周邊有南山風(fēng)景區(qū)和即將建成的京滬高速鐵路鎮(zhèn)江站,本項(xiàng)目位于非傳統(tǒng)的商業(yè)中心，消費(fèi)人群以及消費(fèi)習(xí)慣有待培養(yǎng) 項(xiàng)

33、目的公共交通到達(dá)條件較弱老黃山路比較狹窄，將會(huì)影響客群的流動(dòng)性,項(xiàng)目所在區(qū)黃山南路，是鎮(zhèn)江未來規(guī)劃的9個(gè)居住區(qū)商業(yè)中心之一，政府會(huì)大力扶植零售業(yè)的發(fā)展 鎮(zhèn)江還沒有以?shī)蕵?、餐飲、休閑為主要業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)發(fā)展空間很大 鎮(zhèn)江市的行政中心將會(huì)搬遷到潤(rùn)州區(qū)，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來一定的政務(wù)消費(fèi),項(xiàng)目附近的在售樓盤華都天城將會(huì)威脅本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間 將來商業(yè)市場(chǎng)導(dǎo)向是否會(huì)引入本區(qū)域、本項(xiàng)目,目錄,消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研方法和目的消費(fèi)者

34、特征消費(fèi)習(xí)慣和偏好對(duì)本項(xiàng)目的看法結(jié)論,,,,,,本次調(diào)查所要取得的結(jié)果通過這次調(diào)研,我們需要了解以下幾點(diǎn)的市場(chǎng)信息: 了解目前項(xiàng)目周邊地區(qū)地區(qū)消費(fèi)者在本區(qū)域各種購(gòu)物、餐飲、娛樂場(chǎng)所的消費(fèi)行為 (如: 消費(fèi)場(chǎng)所、消費(fèi)頻次、消費(fèi)金額等) 了解目前消費(fèi)者對(duì)在周邊區(qū)域各種場(chǎng)所消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的滿意與不滿意度, 潛在需求與 未滿足的需求 揭示不同市場(chǎng)消費(fèi)者選擇消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵購(gòu)買因素 揭示目前消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)因素

35、及可能存在的障礙 了解目前本項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的價(jià)值定位和理想價(jià)值定位 了解目前本項(xiàng)目潛在消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)與特征 測(cè)量消費(fèi)者,包括目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)本項(xiàng)目的各種商業(yè)形態(tài)概念的偏好主要調(diào)查內(nèi)容 選擇消費(fèi)地點(diǎn)的關(guān)鍵因素及其商品類別特點(diǎn) 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣, 需求/未滿足需求 消費(fèi)者細(xì)分及其特征 對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)知、評(píng)價(jià)和期望,調(diào)研目的,,成本基礎(chǔ)法,約定法,置信區(qū)間法,統(tǒng)計(jì)分析法,五種樣本容量確認(rèn)方法,,,,,,比例法,,,,,樣本

36、容量：≈ 50人,樣本容量確定,,精確度,樣本容量,可確信的總體差異性大小,期望精確度,估計(jì)總體值所需的置信度,,n：樣本容量z：所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差p：總體的估計(jì)差異性q：100％—p e：可接受誤差,,,,樣本容量確定——置信區(qū)間法,,n：樣本容量z： 所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差p：總體的估計(jì)差異性q：100％— p e：可接受誤差,z：置信度96％p：50％（預(yù)設(shè)：預(yù)期目標(biāo)的差異性大）q：100％— p

37、e：精確度±7％,,,,樣本容量確定——置信區(qū)間法,,,,,多階段抽樣,整群抽樣,等距抽樣,分層抽樣,幾種具體的抽樣方式,,,簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣,,雙重抽樣,,,,,抽樣方式的確定,樣本采集點(diǎn)（GP）,,1,2,3,本項(xiàng)目,目錄,消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研方法和目的消費(fèi)者特征消費(fèi)習(xí)慣和偏好對(duì)本項(xiàng)目的看法結(jié)論,,,,年齡結(jié)構(gòu)：中青年居多,,,15-24歲,25-34歲,35-44歲,45-54歲,55歲及以上,樣本總數(shù)：47

38、人,17,21,5,3,1,單位：人,,,潤(rùn)州區(qū),36%,其他地區(qū),64%,,性別比例：女性略高,,,女,58%,男,42%,調(diào)查樣本消費(fèi)者比例,消費(fèi)者特征,,,,,高中及以下,,11%,大專, 49%,本科, 38%,研究生及以上,,2%,教育程度：高等學(xué)歷為主,,樣本總數(shù)：47人,企業(yè)職員， 8,黨政機(jī)關(guān)公務(wù)人員，5,企業(yè)管理人員， 3,私營(yíng)業(yè)主， 7,教科文衛(wèi)、技術(shù)人員，6,個(gè)體經(jīng)商人員， 4,完全失業(yè)者， 2,學(xué)生，8,職業(yè)特征

39、：企業(yè)職員和學(xué)生為主,,退休人員， 4,單位：人,消費(fèi)者特征,,,個(gè)人收入：中等收入為主,1000及以下,2001 – 2500,2501 –3500,5001－7500,10001以上,1001– 2000,3501 – 5000,7501-10000,,單位：人,,潤(rùn)州區(qū)個(gè)人收入,,,,,,,,,,,,,,,,,0,6,1,3,2,4,0,1,1k-2k,2k-2.5k,<1k,2.5k-3.5k,3.5k-5k,5k-7.5

40、k,7.5k-10k,>10k,1k=1000,消費(fèi)者特征,樣本總數(shù)：47人,目錄,消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研方法和目的消費(fèi)者特征消費(fèi)習(xí)慣和偏好對(duì)本項(xiàng)目的看法結(jié)論,,,受訪者購(gòu)物地點(diǎn)選擇傾向性,,,,大潤(rùn)發(fā)作為鎮(zhèn)江最有號(hào)召力的商業(yè)項(xiàng)目，是大部分消費(fèi)者心中購(gòu)物的第一選擇；鎮(zhèn)江商業(yè)城和太和廣場(chǎng)緊隨其后。,消費(fèi)習(xí)慣和偏好,,,,受訪者去外地（南京，上海）購(gòu)物頻率,,,53%的受訪者會(huì)去外地購(gòu)物，說明鎮(zhèn)江的零售業(yè)在一定程度上不能滿

41、足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求，發(fā)展相對(duì)落后。,,消費(fèi)習(xí)慣和偏好,,,,消費(fèi)者主要出行交通工具,,,鎮(zhèn)江消費(fèi)者購(gòu)物出行時(shí)對(duì)交通工具的選擇多樣，并未表現(xiàn)出明顯特征。,,,自駕車購(gòu)物所能接受的車程,,,大多數(shù)消費(fèi)者自駕車購(gòu)物能接受的車程在20分鐘之內(nèi)。,,每月外出購(gòu)物次數(shù),每月外出就餐次數(shù),外出購(gòu)物每次平均消費(fèi)額,,,外出購(gòu)物平均消費(fèi)時(shí)間,,鎮(zhèn)江消費(fèi)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)明顯，商業(yè)氣氛較好；居民普遍有逛街購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣；部分消費(fèi)者已經(jīng)有較穩(wěn)定的外出就餐習(xí)慣。

42、,,,,,消費(fèi)習(xí)慣和偏好,,消費(fèi)者每周光顧娛樂業(yè)次數(shù),消費(fèi)者經(jīng)常光顧的娛樂業(yè)態(tài),鎮(zhèn)江本地娛樂市場(chǎng)發(fā)展十分有限，市民還沒有形成消費(fèi)習(xí)慣 娛樂業(yè)態(tài)種類較單一，主要集中于KTV和電影院 消費(fèi)者對(duì)多樣化娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)出旺盛的需求,消費(fèi)習(xí)慣和偏好,,,目錄,消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研方法和目的消費(fèi)者特征消費(fèi)習(xí)慣和偏好對(duì)本項(xiàng)目的看法結(jié)論,,,,潤(rùn)州區(qū)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的選擇傾向,,,,非潤(rùn)州區(qū)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的選擇傾向,,,預(yù)計(jì)平均光顧概率≈

43、2次/周,預(yù)計(jì)平均光顧概率≈1次/周,,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法,,,,大部分消費(fèi)者認(rèn)為交通和本項(xiàng)目商業(yè)氣氛和消費(fèi)環(huán)境是影響他們光顧的最主要因素,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法,,制約消費(fèi)者光顧本項(xiàng)目的因素,,商場(chǎng)檔次接受程度,,,調(diào)查顯示：中高檔購(gòu)物中心具有較高的接受度,目錄,消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研方法和目的消費(fèi)者特征消費(fèi)習(xí)慣和偏好對(duì)本項(xiàng)目的看法結(jié)論,,,本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于： 突出的地理位置，便捷的交通將吸引項(xiàng)目周邊，甚至其他地區(qū)的消費(fèi)

44、者前來光顧 目前潤(rùn)州地區(qū)甚至整個(gè)鎮(zhèn)江市唯一的一站式購(gòu)物體驗(yàn)，獨(dú)特的概念加上一定的整體推廣，將使本項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目商業(yè)方向構(gòu)想：以餐飲美食為主導(dǎo)，帶動(dòng)休閑娛樂，加上社區(qū)生活超市的業(yè)態(tài)組合，不僅可以滿足周邊居民的需要，也會(huì)以體驗(yàn)式的經(jīng)營(yíng)理念吸引其他地區(qū)的消費(fèi)者,消費(fèi)者調(diào)研給項(xiàng)目定位帶來的啟發(fā),目錄,,商家訪談訪談商家分業(yè)態(tài)商家需求商家訪談總結(jié),訪談商家名單,目錄,,商家訪談訪談商家分業(yè)態(tài)商家需求商家訪談總結(jié)

45、,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,國(guó)美電器已成為中國(guó)馳名商標(biāo)，并已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)最大的家電零售連鎖企業(yè)，位居全球商業(yè)連鎖22位,定位于頂尖家電連鎖零售企業(yè),開店為直營(yíng)管理，面積需求約3000平方米以上，8-10年租期 設(shè)店地點(diǎn)在人流集中區(qū)域,家用電器,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有拓店計(jì)劃，對(duì)本項(xiàng)目有一定興趣，是否進(jìn)駐要看具體合作條件,國(guó)美電器,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,鎮(zhèn)江市旅游

46、連鎖超市是鎮(zhèn)江網(wǎng)點(diǎn)最多，分布最廣的大型民營(yíng)連鎖超市之一。曾榮獲鎮(zhèn)江市“三放心”工程榮譽(yù)單位、“誠(chéng)信服務(wù)示范店”、“食品衛(wèi)生 A 級(jí)信譽(yù)單位”和“光彩之星”等稱號(hào),定位于面向大眾的零售日用品超市,開店為直營(yíng)管理，面積需求約500平方米，3 - 5年租期,經(jīng)營(yíng)從生鮮果蔬、魚禽蛋肉，副食品到日用百貨等四大類,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,對(duì)本項(xiàng)目有一定興趣，有待于對(duì)項(xiàng)目的全面考察,旅游連鎖超市,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,丹

47、麥國(guó)際時(shí)裝公司BSETSELLER集團(tuán)旗下知名品牌之一 ，銷售網(wǎng)絡(luò)遍布全球22個(gè)國(guó)家 集團(tuán)旗下品牌還有ONLY, Jack Jones,提供的主要商品女性服裝，人均消費(fèi)250-500元 目標(biāo)客戶為對(duì)追求流行時(shí)尚的女性白領(lǐng),流行女裝、職業(yè)女裝、配飾等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,需要了解主力店的進(jìn)駐情況，對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣,Vero Moda,開店為直營(yíng)管理，面積需求約200-1000平方米，對(duì)項(xiàng)目考察決定其租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰

48、,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,UNIQLO(優(yōu)衣庫(kù))是日本著名的服裝品牌迄今為止在6個(gè)國(guó)家擁有760家分店，2萬名雇員，2004年的營(yíng)業(yè)收入就達(dá)到35億美元,提供的主要商品休閑服裝 目標(biāo)客戶為對(duì)追求流行的時(shí)尚人士,休閑服飾,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,不會(huì)在在2010年前開發(fā)鎮(zhèn)江市場(chǎng)，目前無進(jìn)駐意向,優(yōu)衣庫(kù),開店為直營(yíng)管理，面積需求約1000平方米以上，對(duì)項(xiàng)目考察決定起租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,,,,,,,

49、,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,上海古今內(nèi)衣有限公司主要開發(fā)生產(chǎn)與世界流行潮流同步發(fā)展現(xiàn)已在全國(guó)各省市(除西藏、臺(tái)灣以外)開設(shè)古今連鎖企業(yè)175家，批發(fā)和經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)有500余家，外銷產(chǎn)品已進(jìn)入日本、歐洲市場(chǎng),提供的主要商品女性內(nèi)衣、泳裝 目標(biāo)客戶為對(duì)追求質(zhì)量的女性,女性文胸、花式內(nèi)褲、新潮泳裝等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有開店計(jì)劃，需要對(duì)本項(xiàng)目對(duì)全面考察，有一定意向進(jìn)駐,古今內(nèi)衣,開店為直營(yíng)管理，面積需求約30平方米以上，

50、5年以上起租 喜好與類似檔次的品牌相鄰,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,奔趣Bench Body是菲律賓著名的品牌,于1987年登記注冊(cè),憑借休閑服飾及貼身護(hù)理品占據(jù)了在菲律賓服裝市場(chǎng)第一品牌的地位,提供的主要商品男、女內(nèi)衣 目標(biāo)客戶為對(duì)追求時(shí)尚的男、女性,男、女內(nèi)衣、 泳裝等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，是否進(jìn)駐要看具體合作條件和毗鄰的商家,奔趣,開店為直營(yíng)管理，面積需求約40-60平方米，2-3

51、年租期 喜好周邊是休閑服飾店鋪,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,上海拉夏貝爾服飾有限公司旗下共有三個(gè)品牌，目前在國(guó)內(nèi)有自營(yíng)店柜近300家，并還在增長(zhǎng)中。 LA CHAPELLE 少淑品牌，都市辦公室女性設(shè)計(jì)，線條簡(jiǎn)潔，優(yōu)雅精致,提供的主要商品女性服裝 目標(biāo)客戶為25-35歲都市辦公室女性,流行女裝、職業(yè)女裝、配飾等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有拓店意向，對(duì)本項(xiàng)目有一定興趣，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察,La Cha

52、pelle,開店為直營(yíng)管理，面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與檔次相當(dāng)?shù)钠放葡噜?,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,Jack& Jones以其國(guó)際化的品牌理念與北歐簡(jiǎn)潔純粹的設(shè)計(jì)風(fēng)格完美結(jié)合。吸引了全世界追求時(shí)尚的男性目光。是一個(gè)匯集了歐洲時(shí)尚元素，領(lǐng)導(dǎo)世界潮流的時(shí)尚男裝品牌,提供的主要商品男性服裝， 目標(biāo)客戶為對(duì)追求質(zhì)量的先鋒男性,開店為直營(yíng)管理，面積需求約200-1000平方米，對(duì)

53、項(xiàng)目考察決定其租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,流行男裝、配飾等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,Jack& Jones,需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，有一定意向進(jìn)駐,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,香港東方駱駝國(guó)際股份有限公司，是家以專門設(shè)計(jì)、生產(chǎn)服裝而著稱的公司，自一九九零年推出男女精品休閑服裝系列以來，以獨(dú)特的內(nèi)涵，時(shí)尚的韻味，深得海外各階層人士的一貫鐘愛,提供的主要商品男、女性服裝， 目標(biāo)客戶為16-25歲的青

54、年人,開店為直營(yíng)管理，面積需求約100平方米以上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定起租期,流行男女裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,東方駱駝,有進(jìn)駐意向，要看具體的合作條件,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,法國(guó)ETAM集團(tuán)已穩(wěn)步成為一個(gè)國(guó)際性的集團(tuán)。除了法國(guó)本土以外，在歐洲英國(guó)，比利時(shí)，西班牙，德國(guó)，意大利，亞洲以及加勒比沿海國(guó)家都有連鎖店。全球銷售網(wǎng)點(diǎn)已超過1000家,提供的主要商品女性服裝， 目標(biāo)客戶為年輕女性,開店為直營(yíng)管理，

55、面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時(shí)尚女裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,Etam,在鎮(zhèn)江有開店意向，需要了解主力店的進(jìn)駐情況和毗鄰商家,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,二十世紀(jì)六十年代，“博格西尼”由專注面料開發(fā)從而進(jìn)行品牌服飾開發(fā)，為都市成功男士提供著裝經(jīng)典新體驗(yàn)，取得巨大成功,提供的主要商品男性服裝， 目標(biāo)客戶為對(duì)追求簡(jiǎn)約的時(shí)尚男性,開店為直營(yíng)管理，面積需求約50-100平方米

56、，2-3年租期 喜好與檔次相當(dāng)?shù)钠放葡噜?時(shí)尚男裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,需對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，在鎮(zhèn)江有繼續(xù)開店打算，有一定意向進(jìn)駐,BOGEA SENI,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,七匹狼集團(tuán)是一所上市公司，2005年品牌價(jià)值已達(dá)到39.3億元。七匹狼以男士服飾系列主產(chǎn)品有西服、茄克、襯衣等。,提供的主要商品男士服飾 目標(biāo)客戶為對(duì)追求休閑的典雅男士,開店為直營(yíng)管理，面積需求100平方米以上，2年以上租期

57、 商業(yè)區(qū)主干道一樓或大型商場(chǎng)男裝部,休閑男裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江拓店計(jì)劃,需待對(duì)項(xiàng)目的全面考察,七匹狼,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,ELLE品牌來自法國(guó)時(shí)尚雜志ELLE PARIS。由于雜志的暢銷而延伸至男、女服裝、童裝、皮鞋、手表及裝飾陳列品的誕生和發(fā)展 ，是世界著名女裝品牌,提供的主要商品女性服裝， 目標(biāo)客戶為注重身心平衡的年輕時(shí)尚女性,流行女裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,目前沒有在鎮(zhèn)江開直營(yíng)店打算,

58、ELLE,開店為直營(yíng)管理，面積需求約80-200平方米，3-5年租期 喜好與檔次相當(dāng)?shù)钠放葡噜?,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,上海貝拉維拉制衣有限公司成立于1996年,公司擁有強(qiáng)大的設(shè)計(jì)力量，采用國(guó)外最先進(jìn)的服裝設(shè)計(jì)理念和精良的制作工藝，專業(yè)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)中高檔服裝,目標(biāo)客戶為對(duì)追求時(shí)尚的年輕女性,流行女裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,需對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的全面分析,BELLVILLES,開店為直營(yíng)管理，面積需求約60-100

59、平方米，3-5年起租,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,達(dá)芙妮是中國(guó)女鞋第一品牌，于1990年進(jìn)軍大陸，是香港上市公司永恩集團(tuán)有限公司旗下品牌。,提供的主要商品女鞋、配飾 目標(biāo)客戶為時(shí)尚女性,流行女鞋、配飾,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣，需了解相鄰的商家,達(dá)芙妮,開店為直營(yíng)管理，面積需求40平方米以上，3-5年起租,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,到2007年底，C&A

60、將在20個(gè)國(guó)家占據(jù)強(qiáng)大的市場(chǎng)地位，在歐洲、拉丁美洲和中國(guó)擁有超過1400家專賣店。過去三年中，C&A在歐洲新開設(shè)了450家專賣店,提供平價(jià)時(shí)尚服飾,開店為直營(yíng)管理，面積需求約1500平方米以上，3-5年起租 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時(shí)尚服飾、配飾等,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,目前重點(diǎn)拓展一線城市市場(chǎng)，暫時(shí)沒意向進(jìn)駐,C & A,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,馬克·華菲家族的產(chǎn)品設(shè)計(jì)秉承了

61、一貫的歐美風(fēng)情，其系列產(chǎn)品涉及服裝、鞋、包、皮夾、手表、香水及配飾等各領(lǐng)域品牌系列，尤其是在休閑領(lǐng)域中，它更是新生活觀、新著裝觀的潮頭導(dǎo)航者,提供的主要商品男性服裝， 目標(biāo)客戶為知性男士,開店為直營(yíng)管理，面積需求約130-150平方米 喜好與類似檔次的品牌相鄰,時(shí)尚男裝,,,對(duì)本項(xiàng)目看法,有進(jìn)駐意向,需對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面分析,Mark Fairwhale,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,上海巴貝拉意舟餐飲管理

62、有限公司，成立于2005年7月份，目前在上海已經(jīng)擁有9家直營(yíng)店。是一家致力于從事意式休閑餐廳經(jīng)營(yíng)的專業(yè)餐飲企業(yè),為大眾客戶帶來質(zhì)優(yōu)超值的意式菜肴，良好舒適的用餐環(huán)境,開店為直營(yíng)管理，面積需求約400平方米，5-10年起租 樓層1-3F 電：380V 200KW 煤氣：1000毫米管徑/100立方,意式休閑餐,,對(duì)本項(xiàng)目看法,本項(xiàng)目區(qū)位尚佳，人流量略顯不足 可以考慮拓店，需要全面考察項(xiàng)目,巴貝拉,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商

63、品,商業(yè)定位,商家背景,上海棒約翰餐飲管理有限公司，目前在上海已經(jīng)擁有41家直營(yíng) 店。是一家致力于從事批薩經(jīng)營(yíng)的專業(yè)餐飲企業(yè),為大眾客戶帶來質(zhì)優(yōu)超值的比薩，良好舒適的用餐環(huán)境，熱情周到的人性化服務(wù)，人均消費(fèi)70-100元,開店為直營(yíng)管理，面積需求約300平方米，8-10年起租 電：180KW,美式休閑餐,,對(duì)本項(xiàng)目看法,本項(xiàng)目所在區(qū)域并非棒約翰理想進(jìn)駐區(qū)域,棒約翰,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,日本味千拉面

64、業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)、香港、澳門地區(qū)。在中國(guó)已經(jīng)超過200家分店,面向大眾的日式料理，人均消費(fèi)30-60元,開店為直營(yíng)管理，面積需求約200-300平方米，5-8年起租 位于商業(yè)中心，正常供水 電：170千瓦,日式風(fēng)味快速休閑餐飲,,對(duì)本項(xiàng)目看法,本項(xiàng)目周邊消費(fèi)力是否充足有待觀察，是否進(jìn)駐要看具體合作條件,味千拉面,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,君度咖啡是一家在鎮(zhèn)江人氣很旺的咖啡廳,在鎮(zhèn)江有多家連鎖店.以品質(zhì)精良

65、的咖啡和實(shí)惠的價(jià)格受到鎮(zhèn)江市民的喜愛,面向大眾的咖啡廳，人均消費(fèi)20-60元,開店為直營(yíng)管理，面積需求約400-600平方米，5-8年起租 位于商業(yè)中心，正常供水、電150千瓦,西餐、咖啡,,對(duì)本項(xiàng)目看法,本項(xiàng)目周邊消費(fèi)力是否充足，有一定的進(jìn)駐意向,君度咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,真鍋咖啡館在堅(jiān)持咖啡文化下，以最專業(yè)，亦最有系統(tǒng)而誠(chéng)懇的經(jīng)營(yíng)。中國(guó)有73家分店，全球有847家分店,新形象之咖啡專門店，

66、人均消費(fèi)40-60元,開店為直營(yíng)管理，面積需求約200-300平方米，5年起租 位于商業(yè)中心，正常供水、電70千瓦,西餐、咖啡,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，需要隊(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步考察。,真鍋咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,兩岸咖啡是世界知名中外合資，餐飲連鎖企業(yè)，為追求更大的咖啡理想和更好的服務(wù)理念，投資創(chuàng)立的咖啡西餐連鎖品牌 。連鎖店遍布國(guó)內(nèi)各大城市,中國(guó)人自己的咖啡西餐連鎖品牌 ，人均消費(fèi)30

67、-50元,開店為直營(yíng)管理，面積需求約600平方米，10年起租 要求一、二層的門面店，正常供水、電150千瓦,茗茶，咖啡,,對(duì)本項(xiàng)目看法,在鎮(zhèn)江有開店意向，對(duì)本項(xiàng)目有一定興趣。,兩岸咖啡,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,上海薩莉亞餐飲有限公司是一家致力于從事意式休閑餐廳經(jīng)營(yíng)的專業(yè)餐飲企業(yè)，大陸有約20家門店,面向大眾的意式料理，人均消費(fèi)20-40元,,意式風(fēng)味快速休閑餐飲,,對(duì)本項(xiàng)目看法,目前在鎮(zhèn)江沒有設(shè)店打算

68、,薩莉亞,開店為直營(yíng)管理，面積需求約260-400平方米，6-10年租期 要求正常供水、電150千瓦,,,,,,,,,,開店要求,主營(yíng)商品,商業(yè)定位,商家背景,一茶一坐致力于發(fā)揚(yáng)中國(guó)茶及餐飲文化，堅(jiān)持天然、健康、美味的高品質(zhì)餐飲文化。目前大陸門店總數(shù)已達(dá)70余家,國(guó)際化中式休閑連鎖餐飲，人均消費(fèi)50-90元,,中國(guó)特色美食,,對(duì)本項(xiàng)目看法,目前在鎮(zhèn)江沒有設(shè)店打算,一茶一坐,開店為直營(yíng)管理，面積需求約250-300平方米，5年起租 要