【商業(yè)地產-ppt】理論研究-高附加值cld的發(fā)展模式-22ppt

1、高附加值CLD的發(fā)展模式,世聯(lián)理論研究,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,,[關鍵字]：CLD、驅動、發(fā)展模式,[簡介]：通過對依靠不同驅動要素的高附加值CLD分析，得到各CLD發(fā)展模式。,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款

2、房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,通過國內外案例研究，我們總結出CLD的典型特征,從房地產開發(fā)的角度來看，CLD是指在一個大型城市中，在城市總體規(guī)劃的引導下，隨著經濟發(fā)展到一定階段，人們在城市中的工作、生活、購物等行為模式發(fā)生了功能分區(qū)，由若干個居住區(qū)組成的，可滿足中產階層以上階層集中居住、娛樂、健身、教育、消費的區(qū)域。,房地產開發(fā)中的CLD,CL

3、D四大內涵,區(qū)位——靠近城市CBD或是城市中心區(qū)，處于城市核心位置；交通——便捷的交通網絡及軌道交通，與城市內部、外部都有良好的交通 聯(lián)系；功能——居住、商業(yè)、休閑、娛樂、教育等多種功能集聚區(qū)；環(huán)境——宜居的、生態(tài)的、豐富的、高尚的生活環(huán)境是品質的基礎。,,,,高價值之CLD：城市核心區(qū)內的高端物業(yè)、高端形象和高端客戶,根據案例分析，世聯(lián)總結出附加值最高的CLD發(fā)展模式,,資源驅動,,深度配

4、套驅動,,廣度配套驅動,最佳實踐,深圳福田中心區(qū)CBD之深圳香蜜湖,上海陸家嘴CBD之聯(lián)洋社區(qū),深圳福田中心區(qū)CBD之CLD,增值驅動,圖,圖,圖,稀缺的自然景觀資源,完善的城市設施,高端的配套設施,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,深圳中心區(qū)CLD：為深圳中心區(qū)CBD提

5、供高端居住配套,,,社區(qū)規(guī)劃滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值 物業(yè)類型以高層、小高層為主，配以少量的多層配套設施擁有完善的市政公共配套設施，包括圖書館、商業(yè)、音樂廳、深圳書城、少年宮、醫(yī)院、展覽中心等區(qū)位條件毗鄰福田中心區(qū)政治、商務及文化中心，交通、購物都極其方便,,中心區(qū)CLD,,廣度配套驅動之CLD,,客戶,主流客戶,深圳中心區(qū)CBD 深圳福田中心區(qū),深圳福

6、田中心區(qū)CLD,福田中心區(qū)CBD,深圳中心區(qū)CBD擁有完善的城市基礎設施,,,,,中央居住區(qū),中央居住區(qū),,中央居住區(qū),圖書館,書城,音樂廳,市民中心,醫(yī)院,少兒活動中心,,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,,深圳中心區(qū)CLD借助福田中心區(qū)CBD資源，為社區(qū)提供了非常完善

7、的配套服務,,CLD社區(qū)訴求,教育,購物,醫(yī)療,健身,文化,,整合CBD資源,休閑,娛樂,圖書館,書城,音樂廳,市民中心,醫(yī)院,蓮花山公園,,學校,蓮花山公園,商業(yè)中心,商務,星級酒店,CLD社區(qū)內部配套,商業(yè)中心：COCOPARK/天虹商場,學校：福興小學/幼兒園,,,,,,,,,,,,中心區(qū)CLD成功吸引了CBD及福田區(qū)的高端客戶,,,,高端客戶,福田中心區(qū),中心區(qū)CBD,,,,,其他,*以深業(yè)花園成交客戶為例分析,實現(xiàn)了區(qū)域地產的

8、溢價,,,2006年全市均價,中心區(qū)代表樓盤開盤價與2006年售價對比,中心區(qū)代表樓盤2006年價格持續(xù)增長,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,聯(lián)洋社區(qū)：上海規(guī)模最大的國際化CLD,,,社區(qū)規(guī)劃依托陸家嘴CBD商圈形成的中央生活區(qū)，定位為中高檔國際社區(qū)，憑借其整體開發(fā)優(yōu)

9、勢和全新規(guī)模理念，成為上海最知名的社區(qū)之一 物業(yè)類型以高層、小高層為主，配以少量的多層，容積率基本保持在1.9以上配套設施擁有學校、商業(yè)、醫(yī)院、銀行、餐飲等完善的生活配套驅動資源國際型、高端化的教育配套大型的商業(yè)綜合體業(yè)界獨樹一幟的文化底蘊,,國際化CLD,,深度配套驅動之CLD,上海陸家嘴聯(lián)洋CLD,,客戶,主流客戶,上海陸家嘴CBD 張江工業(yè)園區(qū),,,,,,聯(lián)洋社區(qū)聚焦少數國際級配套，為社區(qū)提供高質量的設施服務,國

10、際級配套,學校,商業(yè),,,重點學校,,,,規(guī)?；虡I(yè),,大拇指廣場,聯(lián)洋廣場,進才中學,劉詩昆音樂幼兒園,東方幼兒園,國際配套之一：學校,上海市一級一類幼兒園，以音樂藝術教育為主、以身心健康培育、文化智商開發(fā)和行為品德教育全面并重的、與國際化接軌的私立幼兒園引入外籍教師多名，提供雙語教學，為學生提供一對一的專業(yè)輔導,上海市一級一類幼兒園，浦東新區(qū)唯一一所公辦寄宿制幼兒園 ，也是浦東三大示范幼兒園之一 擁有外籍教師數名，為外籍學生提供

11、一對一的專業(yè)輔導，確保學生之間無障礙的溝通,九年一貫制實驗學校，是上海市首批“實驗性、示范性”學校學校注重國際教育文化交流，已向美國、德國等十多個國家選派AFS交流學生，并設有國際部，為國際學生提供優(yōu)質教育，營造國際學生學習與生活的環(huán)境,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789

12、,國際配套之二：商業(yè),,占地面積約2.5萬平方米，總建筑面積近7萬平方米，包括地下二層、地上四層、建筑面積約5.8萬平方米的大型休閑購物商場是一家融餐飲、娛樂、購物、文化、商務于一體的中高檔一站式商業(yè)中心,占地面積近6萬平方米，建筑面積約11萬平方米，設大賣場、酒店式公寓、電影院等多項生活娛樂設施，以金融、美食、休閑、購物四條主題性步行街與多個主題廣場曲折相連真正滿足“一站式購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費方式，成為上海的一個頂

13、級購物、休閑中心,鄰里中心,,,,并突出展示國際社區(qū)精神,國際社區(qū)精神,,,,,,,,雕塑文化,宗教文化,藝術文化,將世界級的羅丹思想者雕塑引進社區(qū)，作為社區(qū)的標志，為社區(qū)帶來了獨特的精神價值，也是上海獨一無二的創(chuàng)舉,哥特式建筑風格的金家巷天主教堂 ，為聯(lián)洋社區(qū)渲染一層浪漫主義色彩，吸引了不少外籍居民,證大現(xiàn)代藝術館建筑面積3000平方米，展覽空間達1500多平方米 ，館內收藏了國內外優(yōu)秀藝術家的作品 ，是一個國際化、當代化、前瞻性的

14、舞臺,聯(lián)洋社區(qū)成功吸引了CBD及周邊工業(yè)園區(qū)的高端客戶,,,,高端客戶,張江工業(yè)園,陸家嘴CBD,,,,,其他,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,深圳香蜜湖CLD：深圳典型的G－CLD,深圳香蜜湖CLD,,,社區(qū)規(guī)劃作為深圳規(guī)劃最大的商務中心區(qū)的腹地，擁有幾十萬平方米的

15、湖面和上百萬平方米的綠林，是深圳的G－CLD（綠色中央生活住區(qū)）物業(yè)類型以高層、小高層為主，配以多層與別墅產品配套設施擁有山姆會員店、深圳高級中學、香蜜湖度假村等配套設施驅動資源具有珍貴的天然稀缺資源，安托山、香蜜湖、植物園會聚，環(huán)境景觀絕佳,,資源型CLD,,景觀資源驅動之CLD,,客戶,城市高端客戶,深圳中心區(qū)CBD 深圳福田中心區(qū),稀缺景觀資源是鑄就香蜜湖CLD價值的核心要素,占地43萬平方米，園里有眾多花木產品，東

16、南面有一座水中小島，島上臺灣相思樹遮天蔽日，環(huán)境優(yōu)美,占地面積約9.93平方公里，海拔430米，以自然山水為骨架，以山水林泉和動植物形成的自然景觀和自然生態(tài)環(huán)境為特色,農科植物園,香蜜湖,塘朗山郊野公園,占地20萬平方米，是深圳獨一無二的城市湖景，屬于珍貴的天然稀缺資源，極具生態(tài)景觀價值,成功實現(xiàn)了片區(qū)價值的高溢價,中心區(qū)CBD各CLD價格對比,2008年第一季度福田各片區(qū)住宅均價,,,,,,香蜜湖,景田,新洲,,10000,16000

17、,,,福田中心區(qū),單位：元/平方米,價格,(元/平方米),CLD,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,其生態(tài)居住價值吸引了中心區(qū)CBD及福田區(qū)的高端客戶,,,,高端客戶,福田中心區(qū),中心區(qū)CBD,,,其他,,,,,,,,,,,,三種類型CLD的價值驅動,案例總結,實現(xiàn)價值

18、之驅動,實現(xiàn)增值之驅動,區(qū)位條件、高檔產品、社區(qū)規(guī)劃等,高端配套 稀缺資源 完善配套,景觀資源驅動之CLD,深度配套驅動之CLD,廣度配套驅動之CLD,,,,三種類型CLD的增值驅動適應性分析,,,增值驅動類型,資源驅動型深度配套型廣度配套型,,,資源條件,,,配套設施,,,

19、區(qū)位交通,,關鍵KPI,高,低,中,低,高,中,低,高,高,《2009年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 www.fangce.net 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789,代理事業(yè)部《售樓經》（第一部）,代理事業(yè)部銷售管理部2008.3.19,前 言,2008年3月13日，銷售管理部組織舉辦了一次主題為“樓市敏感期，如何成交”的銷售代表沙龍。

20、我們在整理沙龍紀要時發(fā)現(xiàn)，在銷售代表們分享的諸多銷售心得中，許多“絕招”其實真得很簡單，只要你照著行動，堅持去做，做高手其實并不難。 因此，銷售管理部決定幫大家捅破這一層窗戶紙，逐步通過各種方式，收集秘笈，匯集成冊，取名世聯(lián)代理事業(yè)部《售樓經》，供大家修煉之用。,一、“纏”住客戶，展現(xiàn)誠意,1、軟磨硬泡、你絕不能放棄。只要把客戶留在售樓處， 一切皆有可能。 2、在你的臉上堆滿笑容和誠意，因為你是

21、新人，你充 滿激情。,二、韌性是關鍵,即使被罵哭，也要擦干眼淚繼續(xù)跟，不放棄，只要客戶能買樓。,三、放大產品賣點,從介紹模型開始的整個接待過程，不斷重復產品最關 鍵的賣點，直到客戶為賣點買單。,四、如何體現(xiàn)專業(yè),充分了解市場動態(tài)，不論一手、二手樓的信息，均在你心中。,五、表現(xiàn)自信,讓自己有氣勢，因為氣勢是自信的表現(xiàn)。 注：提高你的嗓門，堅定你的語氣，加快你的步伐。,六、自導自演制造緊張氛圍,1、把所有人的成交當成自

22、已的法寶，不斷告訴客戶銷 控信息。 2、在電話里讓客戶感覺現(xiàn)場很忙。,七、做足功課，勤準備,想到客戶會想到的問題，更要想到客戶想不到的問題，準備好一切應對方法。,八、客戶維系，貴在堅持,你持續(xù)跟進客戶一年可以，但你能一直跟進客戶四年讓他成交嗎？,九、選擇適合的方式,1、不是所有的客戶你都能“通殺”。明晰自己的銷售 風格，找準自己的突破口，發(fā)揮優(yōu)勢，做到極致。2、對自己不熟悉的客戶群，在團隊中找到