xx0年房地產(chǎn)估價案例與分析試題

1、1120102010年房地產(chǎn)估價案例與分析試題年房地產(chǎn)估價案例與分析試題一、一、問答題（共問答題（共3題，每題題，每題1010分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產(chǎn)

2、估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。請問1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？[答疑編號505580070101：針對該題提問]【答案】1.拆遷估價的價值標準為市場公開價值。不考慮房屋租賃，抵押查封等因素，故估價時不考慮租賃的影響（3分）2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記錄為準。

3、（1分）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。（1分）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的?？梢晕芯哂蟹慨a(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（3分）或：乙公司的裝修補償

4、應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補償應(yīng)為甲公司從拆遷人得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？[答疑編號505580070102：針對該題提問]『正

5、確答案』在當前市場環(huán)境下，運用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特別注意：預(yù)測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。（2分）開發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分）開發(fā)周期可能延長。（2分）開發(fā)和銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）11A.租賃期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金；租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內(nèi)取租約租金，

6、租約期外取客觀租金[答疑編號505580070105：針對該題提問]『正確答案』D3.該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬元A.810B.132025C.2835D.4860[答疑編號505580070106：針對該題提問]『正確答案』C『答案解析』40500（193%）=2835萬元（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面

7、積為25000㎡2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。4.采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)按照（）前提進行估價。A.自己開發(fā)B.溢價轉(zhuǎn)