房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題-12版

1、 第 1 頁2012 年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題 年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題一、問答題 一、問答題（共 3 題，每題 10 分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估 A 寫字樓的市場價(jià)值，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法。作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)相鄰的 B 寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均

2、與 A 寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。請(qǐng)問：1.造成該兩幢寫字樓單位租金差異的主要原因可能有哪些？2.在用市場法確定 A 寫字樓的市場租金時(shí)，如選取 B 寫字樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對(duì) B 寫字樓的租金做哪些方面的處理？[答疑編號(hào) 950263010101]【正確答案】1.租金內(nèi)涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；可能一個(gè)是潛在毛租

3、金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場租金。2.統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將 B 寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到 A 寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維

4、修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。（二）某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨(dú)院住宅，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。王某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為 15 萬元被嚴(yán)重低估，理由是他 3 年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過 30 萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。請(qǐng)問：1.如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可

5、以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明？2.一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。[答疑編號(hào) 950263010102]【正確答案】1.一是 30 萬元包含家具費(fèi)用，而 15 萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用；二是 3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是 3 年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以 3 年前價(jià)格作為現(xiàn)在估價(jià)

6、時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。2.成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料；②用作預(yù)算方式測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；③測算估價(jià)對(duì)象的折舊；④求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。（三）李某有意購買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行第 3 頁[答疑編號(hào) 950263010106]【正確答案】A（二）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測算出的估價(jià)對(duì)象比

7、準(zhǔn)價(jià)格為 10000 元／㎡，收益價(jià)格為 12000 元／㎡，兩個(gè)測算結(jié)果存在一定差異。4.如果測算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大 B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營費(fèi)用率取值偏大 D.租金增長率取值偏小[答疑編號(hào) 950263010107]【正確答案】B 5.如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括（ ）。A.通脹率上行 B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫 D.辦公用房租賃市場升溫[答

8、疑編號(hào) 950263010108]【正確答案】A6.如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（ ）。A.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重B.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重C.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重D.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重[答疑編號(hào) 950263010109]【正確答案】B（

9、三）甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲(chǔ)用地。甲公司以河景為賣點(diǎn)設(shè)計(jì)開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放入河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得